关于运用最大购置力计算方式的大前提

最大购置力，对购房者来说，就是能够接受的最高房屋总价。

最大购置力能够经过公式量化，而且依据每个人的状况不同，计算办法也会有所差别，但总的来说，计算方式能够分红两大类，分别是“现金导向”的购置力公式和“贷款导向”的最大购置力公式。

在解释这两种公式的计算前，让我们先将公式运用的大前提阐明分明：

1本公式是用于计算置业者能接受的最高总价

2在运用本公式购置物业时，物业所在位置是经济处于快速开展的一二线城市，并且有较为活泼的二手房买卖市场

3置业者的收入是处于稳定期或上升期

满足了以上几点前提，就能在当下的社会形势里，将购房风险降到极低的一个地步，不用担忧会由于购房而拖累生活。

“现金导向”最大购置力计算公式

首先进行“现金导向”计算方式的解说：

“现金导向”的定位人群：手上有一笔客观的现金，但每个月的收入流水却缺乏的置业者，常见的人群就是刚毕业工作不久，在父母支持下购房的大学生。

“现金导向”的操作实质：手上现金扣除首付款、税费杂费等必要现金指出后，剩下的款项能支撑5年的现金支出，这里现金支出指的是（月供款-每月家庭净收入）。

“现金导向”最大特性：这种方式最大特性是【手上可用现金>（首付款+税费杂费）】【月供款>每月家庭净收入】。

“现金导向”公式如下：
可用现金=（首付款+税费杂费）+（月供款-每月家庭净收入）*60；

在首付3成、基准利率4.9%、贷款30年的条件下，税费杂费普通占房屋总价款3-5%，这里取中间值4%，首付款和月供额能够量化，公式能够变化为：

可用现金=（房屋总价*0.3+0.04）+（房屋总价*3.715/1000-每月家庭净收入）*60；

简化后可求得对应房屋总价：

房屋总价=（每月家庭净收入*60+可用现金）/0.5629；

举个例子，假定一个家庭每月现金净收入为5000元，可用现金为100万元，那么经过计算，这个家庭运用“现金导向”方式所能购置的房屋总价是2486135元的房产。

参数解释：
“每月家庭净收入”指的是扣掉生活中一切开支后，所能剩下的生活亏损费用；

“可用现金”指的是手上能够马上投入买房的现金，这局部现金只用于购置物业；

“（月供额-每月现金净收入）*60”，60指的是60个月，指的是可用现金扣除首付款后，剩下的资金能够补贴接下来5年的月供，在当下的房产投资环境，保存5年的月供能将资金链断裂的风险降到最低。

可能有置业者会担忧，月供比每月现金净收入还高，能否会带来较大风险。为了把控这个风险，笔者在前面曾经提到三个大前提，只需手上现金能支撑5年的现金流，在当下金融政策宽松，资金出路匮乏的环境，5年后的一二线房产价钱是很大可能比当下更高的，毕竟购置房产除了自住需求外，保值增值也是一大前提，假如失去了这个前提，购置房产的意义大大降低。

依据首付成数、基准利率、贷款年限不同的条件下，量化公式也不同，不同条件下的系数以后笔者会制造一个表格便于大家参考。普通而言，首付越低，利率越低，贷款年限越长，那是越有利于置业者购置物业的。

“贷款导向”最大购置力计算公式
接下来是“贷款导向”的计算方式。

“贷款导向”的定位人群人群：手上现金缺乏，但每个月的现金收入流水却十分客观的置业者，常见的人群是入职不久的华为、腾讯等大公司的员工，这类人群固然手上现金不一定充足，但一来他们将来收入能得到较大保证，有相对富余稳定的现金流，二来也能较随便经过大公司的平台取得优质贷款。除此之外，具有较稳定现金流的生意人也适用于这类计算办法，固然每个月的现金流不一定是固定的，但一个产销周期的收入大致还是相对稳定，只需将产销周期的收入平分到月收入进行计算即可。

“贷款导向”的操作实质：以公式【月供款=每月家庭净收入】为指导进行贷款，首付缺乏局部以贷款方式补足，市场上俗称“高贷”。

“贷款导向”最大特性：【手上现金<（首付款+税费杂费）】【月供款=每月家庭净收入】。

相比“现金导向”的计算方式，“贷款导向”的计算方式比拟简单，在基准利率4.9%、贷款30年的条件下理论最大值如下公式：

房屋总价=每月家庭净收入/0.005302;

假如是依照上面这个公式计算，那这套房子就是理论上的“零首付”，即首付款也是由贷款组成的。假如无法做到零首付下的最高总价，只需所购置的房屋总价比上面的值小，即代表每个月的月供额是一定小于家庭净收入的，只需能保证家庭净收入可以坚持该值，那购置的房产产生的风险是极小的。

最大购置力公式只要两种，但世上每个人的状况是成万上亿种，所以运用上会有细微的差别。请各位置业者在运用公式时，要分离本身状况进行参考，但无论哪一种状况，只需记住实质一点：资金链在5年内不会产生断裂的风险，就能够将房产购置产生的风险降到最低了。

(房产行业责编：陈峰 )