楼市，一个和每个人都息息相关的市场，却又关系不那么大。

息息相关是简直每一个人都要进入这个市场或买或租，关系不大是由于大局部人终身只和这个市场发作屈指可数的几次关系。

由于这种矛盾招致楼市的常识是由那些人数庞大的、但与楼市关系不大的人所共同构成的。

01.常识是被大多数人所认同的学问，同时也是市场大多数人的共识
楼市里面常见的常识分两类。

一类是达成共识的，例如货币放水招致楼市上涨，二手房才有价值，房地产行业不行了所以楼市不行了，楼价要看租售比和住房收入比。

另外一类是各执一词的，例如全款才是对的vs贷款才是对的、土地稀缺vs土地不稀缺、京沪房价永远涨vs京沪房价曾经到头、房价越低越好vs房价越高越好。

我想问的是以上常识哪些是对的？哪些是错误的？

答案当然十分简单：全错！

楼市上涨主要缘由不是货币放水；

并非二手房才有价值；

房地产行业不行楼市有可能会更好；

楼价看不看租售比和住房收入比要看城市。

同样全款和贷款均不是思索的基本，土地既稀缺也不稀缺，京沪远未到头但也不会永远涨，房价越低和越高能否好影响的，不能简单混为一谈。

这篇文章我就选两个影响普遍的常识来简单分析一下。

02.首先选一个达成共识的常识，货币放水招致楼市上涨
这个简直是达成共识的常识，特别在投资人中极端盛行，一切人都以为货币放水所以楼市就会上涨。假如这么简单，那么楼市的投资就太容易了。

有很多问题能够对这个常识形成质疑：

假如货币放水形成楼市上涨，那么为什么有的城市涨得多、有的城市涨得少？

同一城市为什么有的区域涨得多有的区域涨得少？

同一区域为什么有的楼盘涨得多，有的楼盘涨得少？

同一楼盘为什么有的户型涨得多，有的户型涨得少？

另外，既然同是放水，为什么不是全国齐涨齐跌？

假如是水流有先后形成的，为什么不是一线涨完二线涨，二线涨完三线涨？

为什么住宅涨，公寓和商铺不涨？

更何况，用货币放水来解释楼市投资，那简直没有指导意义，买好房子等水来就好了，无所谓城市、区域、房子，谁接得水多谁就更好，所以贷款越多的越好。

而且，货币放水一切皆涨，楼市只不过取得了均匀涨幅，楼市投资意义何在？如此简单的结论是无法指导楼市投资的。

货币放水并不是招致楼市上涨的独一缘由，以至不是主要缘由。

在真实市场中我们看到的是两种状况，一是有水一定涨，二是无水也会涨。

之所以如此在于招致楼市上涨的基本缘由在于供求关系，而影响供求关系的主要要素是城市与片区的建立、人口的汇集、消费者偏好变化三个方面。

不动产是城市的股票，而住宅是股票里面最受欢送的优质股票，反映了城市的经济价值。

03.住宅的投资价值来自于城市与所属片区所凝聚的经济投入
商业、交通、医疗、学校、公共设备这些配套，以及产业晋级。

一切以上的投入就是住宅的经济价值，不时投入、配套不时更新就会招致此地的住宅越来越有价值，产业不时晋级就会使地块价值不时抬升，这是其一。

当一个城市和区域凝聚的经济价值越来越大，吸收的人口就会越来越多，这些人构成了需求，需求者拿出真金白银去购置房子，构成买家竞争，竞争越剧烈楼市就越贵；

而产业规格越高，买家就越有钱，越有钱就会拿出更多的钱去购置住宅，但是住宅的增加远远没有人和钱增加得快，于是楼市价钱不时抬升，这是其二。

当有钱的买家愿意拿出更多的钱让本人住的更舒适、更有别于别人，就会买更偏好的户型、楼盘，开发商就会更愿意供给这样的户型、楼盘，这种楼盘和户型就是领涨户型和楼盘。

当买家由于家庭变化，例如人口增加；或者由于需求变化，例如上学就医，偏好也就发作变化，于是相应的户型、楼盘也会变得更抢手，而偏好丢弃的户型和楼盘就会畅销，这是其三。

这就是为什么不同城市、区域、房子价钱并不相同的基本缘由，城市和区域的生长、人口的汇集、消费者偏好变化共同决议了这套房子比那套房子更有价值、这个区域比那个区域更有价值、这是城市比那个城市更有价值。

这就是我的选筹十二字模型中前九个字“好城市好区域好房子”的底层逻辑。

04.但是还有一种状况十分特殊，就是性价比
当好房子十分贵，很多人买不起或者不愿意买，中等的房子就会变得抢手，当中等的房子越来越贵，差的房子渐渐也会十分抢手，城市、区域也是一样。

反之，假如低价盘或刚需性价比高，那么就会从低价盘或刚需盘开端上涨，不时推进其他类型上涨。

这就是我的选筹十二字模型最后三个字“好价钱”形成的轮动。

由于商铺的供给量远超需求，加上电商的冲击降低需求，公寓高额税费性价比不高招致需求不旺盛，于是商铺和公寓都涨不过住宅。

但是好商铺、无住宅区域的公寓、极端廉价的公寓一样很有抢手（例如深圳疯抢的豪宅型公寓），只是普通投资很难分辨什么是好商铺、好公寓，所以才会笼统地说大家不要碰这两类产品。

假定有一个小岛，货币历来不超发。岛东和岛西都有房子，两地房子之和刚好满足全岛人寓居，岛东和岛西房子各占50%，但是岛东不时投入人力建立、发明就业岗位、岛西则任其荒芜。

在能够自在买卖的状况下，岛东和岛西的房子是一个价钱吗?

岛东的房子会不会上涨呢？大约率的状况是即便不增发货币，也会呈现岛东的“无水也会涨”（日本的东京就是实例）。

那么假如岛上大水漫灌、货币分别增加一倍和增加十倍呢？会减少还是会增大岛东岛西房价的差距呢？

大约率的状况是越是大水漫灌，岛上房价差就越会增大，而且在十倍漫灌时极端悬殊，在一倍漫灌时以至不扫除岛西部分区域会呈现“有水一定涨”的状况（鹤岗就是例子）。

有兴味的也能够想象假如货币不增加，岛东岛西的房子同时增加一倍呢？

当然大水漫灌也并非毫无道理，在一个供不应求的市场会发作鸡犬升天的现象，那么能够用大水漫灌来解释。

例如上面小岛上的房子只够岛上百分之一的人住，那么岛西再破都会由于放水暴跌；例如90年代的股市容量太小、太多的资金追逐太少的股票，那么市场就简直完整依托资金推进。

大水漫灌曾经不能指导将来分化的中国楼市。

05.下面再说一个有争论的常识，全款买房好vs贷款买房好
有很多小白不愿意贷款，心疼贷款所支付的利息。于是以为全款买房才是对的。

而投资人则讪笑小白不懂，资金是有时间价值的，贷款买房更好，以至有投资人非贷款不买房，只需是全款就以为毫无价值。

首先说全款买房的问题，一是攒钱速度跟不上楼市上涨，假如要强求攒够钱再买，或者攒够首付再买，那么很多人这终身可能都要错失楼市，由于普通人赚钱速度确实是不如楼市上涨速度。

所以贷款是处理上车的一个至关重要的办法，在确保还款才能的状况下，将将来的资金挪到今天，是十分必要。

其次，资金是有时间价值的。

在一个正常开展（也就是非通缩）的社会，当下的100万在将来会变得愈加值钱，特别在楼市上涨超越通胀的城市、区域，尽可能多的买资产才是确保财富不缩水的重要办法。

房价3万一平米，当下的100万加上将来的200万买100平米，要比今天的100万买33平米在将来取得的财富多得多。

而房贷真的是大多数人能取得的利息最低的、金额最大的、时限最长的贷款，一定要充沛应用，只需还得起，贷得越多、越久越好。

多说一句，也是由于这个原理，投资人更愿意选择等额本息还款法，而不是等额本金还款法。

固然后者看上去利息更少、更划算，思索到资金的时间价值，等额本息才是最佳的还款形式。

第三，全款买房还有一个小的弊端，强迫储蓄的作用没有了。

有的人买到了人生最大的大件商品，身无负债，激烈的幸福感和胜利感让本人过早的开端纵容消费、享用人生，自此，你和那些贷款买房人的人生开端拉开差距。

说到这，贷款买房者似乎找了知音，实践上我想说的是，非贷不买的人也是错误的。

为数不少的粉丝问我，说某某中央的房子不能贷款，而另外一个中央能够贷款，是不是买能够贷款的更佳？而其实能够贷款的这个中央毫无价值。

这就是典型的舍本逐末。任何投资品赚的都是上涨的钱，任何投资品都是投资价值的兑现招致盈利，而贷款不过是一种催化剂，是加速并放大的获取利润的才能，却不是投资的基本。

假如投资者买的是毫无价值而不涨的投资品，那么贷款就会大大增加本钱。

这时催化剂放大的不是你的盈利，而是你的亏损，贷得越多亏的越多。相反，你买的笋盘哪怕出于某种缘由全款，只需涨幅可观，一样收益不菲。

06.所以，一套房子首先要思索是不是好房子、是不是处于好价钱
假如是并且能买得起，那么即便不能贷款也应该全款拿下；假如不是，哪怕能够零首付也应该弃如敝履。

全款或者贷款历来不是投资首要思索的目的，有没有价值、能否大幅上涨才是。这个道理看上去仿佛人人皆知、平平无奇，但是在实操中，很多人宁可由于不能加杠杆而放弃中部某省会，却仅仅由于能够加杠杆而进入西部某都市。

还有人在资金充足的状况下，由于二套7成杠杆低而放弃一线，转而进入二套5成杠杆高的三线；最夸大的是仅仅为了多贷款而买毫无活动性的户型，这都是基于这种为了杠杆而杠杆的错误思想。

实践上，应该是先看价值，在有价值的房子中，满足还款才能的前提下，尽可能贷款，而绝不能先看贷款。

从上面的剖析能够看出，投资人当然要注重常识。

但是投资人也要明白很多常识并不是通常的学问，而是通常的误识，只要经过专业剖析证明了的常识才是真正的常识。

(房产行业责编：陈峰 )