房子应该是我们中国人最为看重的几样东西之一，大多数的人终身之中都会有买房或者卖房的阅历。但是这方面的相关学问或者经历，相信很多人都是比较短少的。因而今天我们就来聊聊关于买房、卖房过程中房产估价的一些事。

一、什么是房产估价
简单的来说，房产估价就是给房子估一个价钱，就是这个房子详细值几钱，几钱买适宜，几钱卖不亏。

房产估价是怎样进行估价的呢？

我们晓得，房产的价钱跟房子的位置、地段、楼层、房龄等有关系，可是分离这些要素要怎样进行估价呢？

二、房产估价有哪些办法
房产评价的办法有市场法、本钱法、收益法、剩余法等，要依据详细评价对象选择相应的评价办法，市场法普通评价住宅、商网，本钱法、剩余法普通是评价工业，收益法很少运用。

1、本钱法

(1)本钱积算法，即对获得土地或已完成的土地开发的各项本钱费用进行核算，剔除不正常要素影响的价值，关于正常本钱费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地运用权价值的办法。该办法常用于对正常程序获得的土地的评价。

(2)重置本钱法，它是对现有的房屋依照正常市场规范下的重新建造房屋所需本钱的测算，然后思索资金的利息并计取一定的开发（或建立利润）得出完整重置本钱价，然后依据实践状况和法律标准肯定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评价价值的办法。

2、市场比较法
挑取市场上相同用处、其他条件类似的房地产价钱案例（已成交的或评价过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比拟，对各个要素进行指数量化，经过精确的指数比照调整，得出估价对象房地产的价值的办法。这种办法具有较强的实践意义和精确性，在市场较为成熟、成交透明、比拟案例易找的时分常常运用，并且估价结果较为精确。

3、剩余法

房地产总价晓得或者能够测算出来时，由于房地产总价＝土地运用权价值＋房产价值，因而测算出土地运用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地运用权价值。这种办法常用于房屋或土地的单项估价。

4、收益法
不同的地域、不同用处、类型的房地产收益率也有所不同，依据待估房地产的收益返算其价值的办法即为收益复原法。房地产价值＝房地产纯收益÷收益复原利率。

三、我们买房卖房应用最多的评价办法
目前市场上应用最为普遍的也是最为准确评价办法是市场法。在预算房价时参考的要素包括:

1. 所在小区的均价，以及小区内相似房屋的挂牌价和成交价钱

2. 周边小区相似房源的挂牌价和成交价钱

3．所在小区和所在板块的房价走势

4．被预算二手房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。

关于上述要素，采用科学的统计理论和数学模型算法，计算出各要素对房价的影响水平。然后依据被预算房屋的详细特性，给出其尽可能合理的价钱。

四、什么状况下需求房产评价？
1、房价明显过低时需进行二手房评价价

买卖双方可能会为了少缴税费，会向房地产管理部门申报其成交价钱时低报、少报。假如房地产管理部门以为该价钱明显低于房地产价值，买卖双方又不愿意调整房价，就会拜托具有一定资质的专业评价机构对买卖的房产进行二手房评价，并以评价的价钱作为交纳税费的根据。

2、买卖双方以为有必要时需进行二手房评价

买卖双方为肯定合理的买卖价钱，也能够拜托评价事务所进行二手房评价，作为买卖价钱的参考。普通状况下，买卖双方都能自行肯定买卖价钱，但假如有一方或双方对买卖的二手房的价钱没有概念，会自行拜托或双方共同拜托有资历的评价事务所进行二手房评价。

3、办理房产保险时需求二手房评价

办理房地产保险时需二手房评价来评价房价，肯定保险价值和保险事故发作或损失水平评价。

4、申请抵押贷款需做二手房评价

在房产买卖过程中，有的购房者为了少付首付款而多报二手房买卖价钱，高于实践价值的价钱对贷款银行来说有很大风险。所以银行会为了肯定抵押物的担保价值需求对抵押人的房产进行二手房评价。

5、发作房地产纠葛时可能要做二手房评价

二手房买卖合同签署后，假如一方以价钱过高或过低而显现公平为由发作纠葛，一方或双方或仲裁机构、法院可拜托专业评价机构对纠葛案件中触及的争议房地产进行二手房评价。
(房产行业责编：陈峰 )