广州看房看了有几百套，有段时间最大的乐趣就是看房，看房看上瘾了，三方谈价谈过几十次，胜利买到的有几套（当中有帮朋友买的）。

也有交过学费（事后觉得价钱能够再压低10万），有碰到过比市场价钱低的房子，房产中介叫“笋盘”，总结一下我的经历分享给你们：二手房到底要如何砍价？

第一步：根底的准备工作：分明要购置小区的成交均价
小区近半年的成交均价，成交均价普通接近小区普通位置栋数的中高层北向价钱（均价数据来源参考：链家，兔博士，Q房网，小区群）

第二步：树立价钱体系，如何树立价钱体系呢？

多看房，看房是膂力活，特别广州酷热的夏天，每看一套房就马上在手机上记载下业主的报价，房子的楼层，朝向，业主的心态，房子的优缺陷等，数据多了就自然能够晓得什么样的房子值几钱。我有做了看房的表格分享给你们，大家翻图取来用。

多看，把一切放盘的盘源都看了，这个要靠本人，中介只是辅助作用，中介给出的价钱常常是依照小区上一套房子的成交价钱来报的，而不是居于小区，房屋等综合状况的价钱。

第三步：依据本人的看房记载和成交均价
二手房价钱的影响要素综合得出你要买的这套房的心理价钱区间。

二手的价钱影响要素包括这些：楼层(价钱占比：40%)，朝向(价钱占比：30%)，噪音(价钱占比：15%)，景观(价钱占比：10%),颐养（价钱占比：5%）等；

从整体来看：楼王是小区最高单价，价钱=均价X(1.1-1.15)

小区第二档的价钱：面向小区会所或学校或小区内部商铺，有固定时间的噪音影响，价钱=均价

小区第三档的价钱：朝向公路每个时间段都有噪音并且灰尘极大，价钱=均价X(0.9-0.95)

楼层：高层>中层>底层>顶楼或1楼，价差在200块/平方米

朝向：南北通透>正南>东南>东向>西南>东北>西北，北向，南北向价差：2000到3000元/平方米

景观：望江或中心花园景观最佳-加分，望停车场渣滓场-减分

结论：上面的数据就是给你看一套房时，应该在均价上面加分or减分，加几适宜or减掉几，得出房子合理的市场价钱；

第四步：中介探口风，就是让中介去试着讨价
看中的几套房，每套房子给一个价钱去让中介谈，先看看业主的反响，不论你还了什么价钱，业主愿意出来见面谈，那就表示是希望。

第五步：卖家，买方，中介三方正式做下来谈价钱
谈价的过程人员比拟多，谈价考究耐烦，假如本人自身就是性子特别急的人能够带上一个性子温和的缓和一下慌张的氛围；

谈价前要有这套房子的心理价位，事前总结房子的优缺陷及假定卖家加价我们做怎样的应对，不要随便松口容许卖家的加价，加价幅度越少越好，渐渐加，常常能坚持耗到最后的卖家松口的可能性也大。

第六步：有些房子卖家挂牌价钱就低，这种就直接省掉中介探口风，直接进入三方谈价的阶段

这一条的根底是你必需能判别出这套房子是不是低于市场价钱，真的低于市场价钱，中介圈很快就会收到邀约关注这个小区的一切客户来看房，这种房子就会很抢手，竞争对手多。

我就有在这里失手过，约好明天早上和卖家签合约，结果其他品牌的中介半夜带着客户上门，谈到晚上3点直接签约了，我直接和这套房擦肩而过（比市场价低了35万），半年这套房子又涨价了30多万，整整70多万，如今想想心都痛。

第七步：做好第一次第二次谈价失败的准备，这是涨经历的过程
第一次没谈成是好事，让你晓得应该怎样谈价，得到谈价的实践操作经历。

补充阐明：以上的砍价根本是盘绕到买到市场价钱或比市场价钱略低一点的房子，砍价的幅度几实践上基于房产自身的价值，卖房的客观要素（市场情况）及买卖双方的博弈来决议的。

2017年房价大涨的时分，那个阶段大局部挂盘价就是卖价，空间也就是少1-3万，经常呈现的就是卖家一夜之间涨价30万-50万，这种情况是卖家最不愿意碰到的，会被气吐血，所以买房反而在市场淡漠期进入会更有利于买家。

2019-2020的市场行情就是卖家想依照市场价钱卖房，那差不多放盘要长达2-6个月，放盘越久卖家心态越差，大家完整能够从Q房链家看到这套房源假如不断在调整价钱，这里侧面的意义就是卖家自身放盘价钱过高，卖家心态开端转换平和，承受议价。

会谈的前提肯定要理解卖房的缘由，等着钱去置换一套大房来住，你说这种能不计较钱？等着钱去救本人的生意，你说能不被买家砍大刀？

卖房的心态其实是很奇妙的，变化也是很快的，可能只是某个点就触发业主心态发生改动，其实关于大部分的人来说买到略低于市场价钱的房子就曾经是成功了。

(房产行业责编：陈峰 )