房地产项目定位是让房地产开发商特别纠结的事情。由于房地产开发投入大、周期长，而市场变化又快，而且关键是产品定位的好坏决议了项目胜利的70%，产品定位一旦肯定，老板就要承当宏大的风险。

因而，开发商在定位上经常消耗大量时间，有时以至呈现已花钱将产品设计完成了再重新定位最新设计的状况。

那么房地产产品定位的明晰思绪是什么？定位到底难在何处？我们又如何来破解定位之难？

一、房地产项目定位的中心内容
房地产项目开发需求很多定位，如市场定位、客户定位、产品定位、形象定位、价钱定位等等，但项目定位的中心内容是项目产品定位中的产品类型、户型配比和项目配套（特别思索好作为营销道具的榜样体验区配套）的三个肯定，为项目推进的建筑设计提供根据。我们要聚焦这三个肯定，前期一切的定位都为这三个肯定效劳。

二、房地产项目产品定位的中心根据是什么？

房地产项目产品定位由于关系严重，常常被说得很深奥，研讨也试图尽量周全，希望做到万无一失，这样常常也被弄得十分复杂。

其实，房地产项目产品定位重点只需聚焦思索三大点：

1、已成交客户（本项目及中心竞争项目）的购置行为的描摹，特别关注客户需求的变化。

2、项目最大优势或主要特质

3、中心竞争项目的产品优优势剖析

这三大点内容的结论是能够十分明晰简约直观的。经过对这三大点的直观剖析，能够很容易找到和确立：

1、产品需求（产品类型和户型）现状及变化

2、项目相对竞争对手的主要优势或主要特质是什么

三、项目产品定位的最大误区
简直一切定位研讨都会将追求差别化作为最重要的内容之一，而这恰恰是产品定位的最大误区。

追求差别化有一个十分理想化的目的，就是为了尽量避开竞争，减少竞争压力，而竞争实践上已是无处不在。而追求差别化常常将本人拖进一个狭窄的竞争空间。

其实这触及一个普遍的哲学命题，即普遍性与特殊性的关系。追求事物的特殊性前应该先满足事物的普遍性，即首先要抓住事物的主流。树立在满足普遍性后的差别性、个性和创新才是有价值的。追求不首先满足普遍性的差别化是一种自杀行为。

例如:

住宅项目满足住宅功用需求是普遍性请求，偏离住宅功用性需求的特殊性或差别化都是自杀行为。

中式住宅的需求是一个小众需求，且客户群偏高端，因而对产品和品牌都会有高请求，一个非品牌开发商，又没有开发高端产品的经历，为了寻求差别化而选择做中式产品也等于自杀。

一个非品牌开发商在一个刚需产品汇集的区域，为了寻求差别化而选择做高端产品也等于自杀。

四、房地产项目产品定位难点在哪里？
假如我们不把问题复杂化，房地产项目定位自身是并不难的。我们抓住上述三大明晰简约直观的中心根据，防止进入不满足普遍性的差别化的误区，产品定位的结论也能够是明晰直观简约。如下：

1、选择哪几种产品类型，并肯定配比区间

2、每种产品的户型配比及每种户型的面积区间，要特别思索相对竞争对手，在某些功用或产品总价上构成一定竞争优势。

3、为了获取竞争相对优势或构成项目特质，肯定项目配套（特别思索好作为营销道具的榜样体验区配套）

但由于我们定位的根据是当前客户需求的数据，这个定位的结论是满足现阶段市场的最佳产品，但由于房地产产品有较长的消费周期，我们如今定位的产品是要满足将来某个时间的市场，这就是房地产产品定位的最大难点。由于影响中国房地产市场的要素十分多，加上变化莫测的政策要素而变得愈加扑朔迷离，要精确判别将来市场的变化变得十分难，因而要做出将来产品的精确定位变得十分难。

五、如何破解房地产产品定位之难？
我们如今做的定位是一个能够精确应对将来变化的精准定位。但由于市场的快速变化，这样一个精准定位是有时间生命的，即应对将来变化的这个将来是有时间界线的。这个定位的正确性只对那些在肯定这个定位后最先供给出这个定位的产品的第一批项目，他们最先抢占了这个市场，关于后来者，这个定位就是完整错误的了。

中国一切一线房企，无论他们的范围已有多么庞大，都是行动十分快的开发商，这些开发商即便开发高层产品，从拿到地到开盘最快可做到只需5个月，普通开发商需求一年以至更多。而且很明显，越有才能“快”的开发商，开展速度也越快。当经过对客户成交的变化，发现市场缺什么产品，他们就疾速供给产品，占领市场。如万科、恒大、碧桂园、融创等，近几年快速生长的中型房企如阳光城、旭辉等，也是有快的才能。只需有“快”的才能，经过高周转，中小房企也可以逆市快速开展。

房企的高周转只是表象，经过“快”破解定位之难是实质，即经过“快”顺应市场变化，疾速占领市场是实质，高周转是完成“快”的手腕。

快速顺应市场变化，精确的产品定位只配有才能“快”的开发商，没有才能“快”的开发商，永远也不会有真正精确的产品定位，由于即便可以精确判别市场需求，发现市场缺什么产品，但供给速度慢了，这些缺的产品已被供给快的项目消化了。这是没有“快”才能的房地产项目的定位之难，破解定位之难的办法是树立“快”的才能——这就是武林秘籍“唯快不破”在房地产行业最真实的内涵。

快定位，快建立，快销售，时间是房企最大的敌人。纠结自身是房地产产品定位最大的敌人。快速定位自身是房地产项目定位的关键。

(房产行业责编：陈峰 )