如今的房地产销售市场中，交房好几年后房产证还没有出来的状况司空见惯，而一些业主由于各种原因想急切房产出售。依据在我国《城市房地产管理法》第三十八条要求，未依规备案领到所有权资格证书的房地产不可出让。从而能够看得出，法律法规并不保护没有房产证就签署买卖协议的行为。

许多人看的房屋房型恰好、楼价也划算许多 ，但唯一就没有房本。二手房没有房产证有多种状况，不一样的状况常见问题都不同样。

首先来了解一下什么房屋本质不容易有房产证：

1、运用集体所有土地规划的房屋，也就是说说白了的小产权房子；

2、没经项目立项准许或擅自变动项目立项的新楼盘；

3、未获得整体规划审核的新楼盘

4、擅自变动整体规划的新楼盘；

5、擅自更改用地性质的新楼盘；

6、土地产权存有纠纷案件；

7、没有市场销售许可证书又无不动产登记证的房子；

8、没经工程验收或工程验收不过关的房子；

9、农田或房子未消除质押的；

10、房地产商未缴纳有关税金的；

11、农田、房子被相关部门司法部门被查封。

针对左右这种没有房本的房屋，给再低的价格也别买也别理睬。不然，一旦出事了，没有法律法规维护。而下面这种针对没有房产证没有办下来的才算是人们必须关心怎样卖房子的难题。

状况一：交了首付款未办理按揭贷款
假如房地产商都还没将该楼盘到房管局备案，买卖方能够 立即到房地产商那边申请办理合同转让，就是说跟房地产商商议好，跟买家再次签署一份买房合同，并将老的买房合同取回就可以。随后买家再将首付交给卖家就可以了。

后边的事儿就跟买房子一样，房管局备案就立即写买家的姓名，按揭贷款都是买家自身去申请办理就可以，房本出来就立即是买家的姓名了。

状况二：没交房却已在还贷
这样的事情相对性繁杂，风险性也高，这由于假如卖家还要还贷，在没有房本的状况下买卖房子，卖家理应结清贷款银行将房屋缓解压力，并申请办理房子销户办理手续，以后再由买家与房地产商签署新的房产买卖合同书，并再次在房管局备案。

自然，此类状况务必征求房地产商愿意才可申请办理，而且此方式不会受到法律法规维护，并不是倡导，买卖的风险性挺大。较为妥当的交易规则是提议买卖方等房本出来后再买卖交易产权过户，那样能够防止房屋交易中各种各样风险性，但相对性交纳的税金较多。

处理方法一：彼此承诺办好房本再产权过户
这类处理方法，是彼此签一份协议书，承诺首付项，及其产权过户时间（房本出来就马上产权过户），预付款首付，直到房本出来再申请办理产权过户，先过房本，更新证当日再产权过户土地使用证，产权过户后再交货余款。这类方法的优势是能立即产权过户，风险性较低；缺陷是税金较高，且时间成本较为长。因而提议：

1、没有房本的房屋在买卖时风险性较为大，买家和卖家都应慎重，除非是是可以信赖的朋友，可以非常靠谱。

2、对买家而言，减少风险性可从两层面下手，一是在获得房本以前，尽量避免交购房款；二是应先获得房子的所有权和决策权，那样法律法规会向买房者歪斜。

3、假如碰到独特状况一定要卖（买）没领房本的房屋，彼此解决该房地产开展深入分析，确立房本啥时候取得，并承诺适度的违约金标准，另外还要有充分准备，搞清楚风险性的存有。

4、充分考虑楼价历经一段时间会有起伏，买卖方应承诺违约金标准，以防止楼价起伏很大时，一方毁约。

5、签协议书前，向房管所单位查寻该房地产的产权年限关联是不是确凿，尽可能各层面咨询卖房子人的婚姻情况、是不是有欠账状况，警醒一房多卖的状况。

处理方法二：立即改名
立即改名步骤：

1、卖家将银行机构的借款结清；

2、卖家拿着银行机构出示的结清证明然后去房产管理局取出已经借款合同；

3、房地产商带著合同书和备案注销申请表去房地局申请办理该房子的销户办理手续；

4、销户进行后由买家和房地产商签订新的房产买卖合同书，再到房产管理局再次办理备案。

立即改名常见问题有什么？
1、房屋务必结清贷款银行；

2、改名务必获得房地产商的愿意；

3、买家不可以再按揭贷款了，务必全款买房选购。

这类方法的优势是办理手续非常简单，且全过程没有税金。缺陷是不可以按揭贷款，且正中间有很多的空白期，风险性较为大。

针对沒有房本的房屋交易起来风险性还是挺大的，假如确实是迫不得已在这样的事情下买卖，还是得遵循左右几个点提议，买房者在房本出来以前尽量少交购房的钱，要确立取得房本时间，而且承诺违约金标准、查明房地产是不是存有支配权缺陷，例如是不是被司法机关被查封、是不是被开设了质押、其建筑设计是不是合理合法等状况下，再交此外绝大多数购房款。

房产合同备案有什么步骤
现如今买房合同全是推行在网上办理备案。在其中购房合同备案的实际步骤如下：

1、最先，商住楼网上签约
从2006年开始，全部买卖协议统一在网上签署，网签备案以前一般创新性草签，明确合同书內容准确无误，而且没有质疑以后，再开展网上签约。

2、有关部门审批后取备案信息

商住楼在网上签署后，房地产商开展合同备案，经有关部门审批后获得备案信息。

3、复印出合同格式，买卖方签名盖公章，各持应拿的份额
合同书签订结束后，经房产管理单位审批会回到一个9十位数备案信息，表明合同书早已办理备案取得成功

(房产行业责编：陈峰 )