我经常会收到一些朋友的问题，其中有不少关于二手房成交之后想解约的，或者一些合同纠纷的，今天在这里，跟各位把二手房的合同具体拆分一下，我们看看一份合理的二手房合同，到底应该包含哪些问题的约定。

看完之后你随便百度搜索任何一个模板，稍微修改一下，就可以拿来用的

首先，合同这个东西，并不是越多越好，越长越好，其实也无非就是几个核心问题要约定好就行了，总结一下无非是三个大的问题

1：钱怎么给（给多少，分为几个部分，什么时间给）
一般来说会分为，定金部分，首付部分，尾款部分，具体到金额是多少，每一个步骤约定好时间，然后一份二手房合同签完后，自己搞计算器把这3部分的金额加一下，加出来的数字是应该刚好等于总房价的

首先是定金，我所在的武汉一般是5-20万不等，随房价而定，很多房子的纠纷其实就是这个定金的纠纷，一般来说，定金的赔偿原则分为两种

定金双倍返回原则（含已付定金）或违约责任赔偿原则，这个赔偿方式的选择在于违约方

很多二手房的违约责任签署的赔偿金额是按照房屋总价的百分比来算的（一般不高于房屋总价的百分之20都是合理的）这种赔偿方式，一般金额都是大于定金双倍返还的，但是实际中我是没碰到一次这么赔的，因为大部分情况下你无法拿出你除非了定金以外的其他经济损失证明

你说你给个5万定金，买个200万的房子，约定了百分之20的违约责任，然后对方违约了，你要别人40万的赔偿金，你自己想想你这个事是个什么样的难度系数吧。

接着是首付，二手房的交易合同中，给首付的时间一般不会规定的很死，不会具体到写XX年X月X号这样，因为二手房交易中途是有几个必要步骤的，很多时候你得先完成上一个步骤，才能开始下一个步骤拿下面这个交易的流程打比方（不是所有的单子都是这个步骤）

签合同- 给定金-准备资料进行银行面签-面签出结果（通过）-资格核查-过户-抵押-放款

你得完成了上一个步骤，才能进入到下一个步骤，所以一般来说，我们约定交钱的时间，都是以某一个步骤完成后，X日之内，来约定的

就拿给首付来说，一般来说都是到过户当日支付或贷款审批通过当日支付，但你直接约定的是XX年XX月XX日，但是到了时间，结果因为前面一些步骤的时间耽搁了，结果没有在你期望的时间内完成前期必要步骤，这个时候，给钱呢，资金有风险，不给钱呢，又违约了，那么就很尴尬了

最后是尾款

这个一般是过户完成后，一个时间周期内，银行直接转入卖房在银行预留的银行卡，这笔钱不会经过第三人的手，不会有什么问题

2：房怎么交

其实在交房这里，并没有说是必须要什么时候交的，我有见过签订合同当日交房的，也见过房屋过户完成后1年内交房的，只要你们两开心，爱啥时候交啥时候交。

但是个人建议，约定在收到全部房款后X日内交付，是比较合理的，自己预留好搬家的时间，另外这么约定的话，在等待尾款那一段漫长的日子里，还有买方会帮你催中介，毕竟他也想早点住进去啊

3：违约了怎么办
这里说一下，二手房的合同违约，一般分为两种

一种是：我直接就是不办了，我非要违约

一种是：我也不说不办了，但我就是拖延，就是各种理由我很忙，没空来办后面的必要手续

所以在违约责任里，要写明，违约了怎么办以及超过约定时间不办理手续了怎么办

比如你在首付这里写的是

约定在乙方贷款审批通过后7日内办理房屋过户手续

那超过了这个7日，每天他应该赔偿多少钱，你也是应该写在合同里面的，然后当这个每一天的赔偿数字不断的累积，最终达到了你们约定的根本违约的数字，好，他根本违约了。

最后呢
我自身因为工作的原因，也作为第三人出庭过不少次，在我看来，现实生活中的法院并不像是电影里面的法院一样，不会因为你在合同里面写错了一个字，比如什么定金，订金，写的不同，而让你败诉

更多的时候，一套二手房的纠纷，闹到要打官司，我所碰到的所有法官给我的感觉更像是一个居委会大妈，他是想通过调节来解决这个问题的，没有像电影里那样，说句话都必须要引用《刑法》多少多少条，好像你没把《刑法》背下来你在庭上就完全失去了发言权一样的

我一度觉得其实很多人如果合同起了纠纷，在自身调节无果，中介协商又无力的情况下，起诉也不失为一个好的办法，毕竟很多人对于法院是有天然的恐惧感的

虽然我自身见过很多告诉我，他从不相信法律的暴躁大哥，但是看他们在法庭的表现，说明法律还是管得到他们的，我觉得如果实在很不幸，您碰到了这种人，给他可能法律的重拳教育不失为一个很好的选择，毕竟求锤得锤嘛

最后，作为守约方，我也希望您不要带情绪，合同本身就是一种商业行为，绝对是可以违约的，只要违约方愿意承担违约责任，也没必要站在道德的制高点上，真的双方起了纠纷，第一时间让中介约三方出来做面谈，三方面谈绝对是处理问题最快的方式，没有之一。

打官司没什么好玩的，确实很麻烦，但这也是最后的选择，如果真的不幸非到了这一步，也没有必要对这事有什么好恐惧的

大部分情况下，有理走遍天下这句话并不会因为时代的变迁而改变。

(房产行业责编：陈峰 )