二手房交易中，买卖双方可能因为各种原因暂时甚至长期不办理过户手续，这种行为可能发生哪些风险？有没有办法避免这些风险发生？

一、买房不立即过户的主要原因
《物权法》规定，不动产的所有权是以产权登记为准的。

1、所购房产还未取得房产证，须等原房主先取得房产证才能办理过户。

2、所购房产为经济适用房等限制上市的房产，需要等待满足上市条件才能过户。

3、因等待满足税费优惠条件暂时不过户。一套房产是否“满五唯一”税费区别是很大的，而税费直接影响房价。在房子没有符合“满五唯一”时签约的，为节省税费，很多会约定等符合条件时再过户。这个条件可能是单纯的等待时间“满五”，也可能是等待卖家夫妻假离婚，造成房产的“唯一”。

4、为等待买家取得购房资格暂不过户。因很多地方实施限购政策，买家在签订购房合同时可能还暂时没有取得购房资格，造成暂时无法过户。

二、买房不立即过户的风险。
1、一方违约风险
在没过户之前，如果房价波动较大，尤其是在房价上涨的情况下，卖家提出毁约，或者不再配合办理网签、贷款、过户等手续，甚至转手另卖的情况非常多。

2、原购商品房有问题，导致无法办理房产证
在所购房产为未取得房产证的商品房的情况下，如果该商品房项目手续有问题，作为商品房的一手买方，也是二次交易的卖方来讲，自己都长期甚至根本无法取得房产证，更没法把房子过户给新的买方。

3、有贷款的房子，如原卖方不按时归还贷款的风险

如果购买的二手房有贷款，过户前应先还清贷款。如果签约时明知过户时间会比较晚，一定要盯着卖方立即还清银行贷款。

4、其它债务和纠纷引发的风险

卖方的其它债务和纠纷引发的风险。

5、政策变化风险

政策调整所引发的风险

很可能因为新政的出现，导致买方不具备购买资格或不符合原约定的贷款条件，或者因政策变化等原因，导致税费数额发生变化，双方对增加的税费承担产生争议。

发生以上风险，可能会导致交易无法继续，买方最终无法取得房屋所有权。在有些情况下，买方也可以通过诉讼的司法手段，最终拿到房产证，但是，肯定要付出大量的时间、金钱、精力。

三、买房不立即过户，怎样降低风险？
1、在取得产权证前，最好不要交全款，款项交的越少，风险越小；

2、要求卖方把房产证等交由买方或中介持有，未取得房产证的，可要求将原购房合同及税费票据交出。

3、在不能尽快过户的情况下，应尽早要求卖方交房，没有所有权，也要先取得房屋的使用权、控制权。

4、对过户时间要有非常明确的时间或条件约定，并约定适当的违约金标准。

5、考虑到房价经过一段时间会有波动，双方在合同中应约定适当的违约金标准，对房价大幅波动时，对方是否决定违约，会有一定制约作用。

6、要考虑到将来因政策波动造成贷款政策变化、税费标准变化、甚至一方或双方交易资格发生变化后如何处理的问题，对相关问题最好事先约定解决方案。

7、如果卖方的该套房产有贷款，应约定适当的交易方案，确保买方支付的相应款项用于还贷。

8、如果可能的话，对交易的房产先以购买人为权利人，设定抵押登记，确保未过户前卖方无法擅自处置房产。

(房产行业责编：陈峰 )