房子，对于中国的老百姓来说就是定海神针。十年前，在一二线城市随便买套房子，便可以实现价值翻两三倍。而在各大城市限购、银行利率提高、房产税即将推出的今天，你还对投资房产有百分之百的把握吗？

你的直觉是对的，在当下的中国买房，必须要谨慎，否则不但无法升值，还为自己徒增了银行贷款。下面我就给大家说说买房需要关注的六大要素，小伙伴们，干货来了，瞪起眼睛仔细看哦~~

要素一：选择人口流入的城市

人口聚集、并且在未来十年不断流入的城市是购买房产的第一大要素，且是最核心的条件。底特律，作为美国通用、克莱斯勒和福特三大汽车公司总部所在地的城市，曾经拥有很高的房价，2007年，底特律的房价达到顶峰。但2008爆发的金融危机让“汽车城”底特律遭遇重创，当地许多人失去工作，还不起住房贷款，成千上万的房屋被银行收回拍卖，底特律房产崩溃，价格一落千丈。曾是美国第五大城市，拥有180万人口，但如今，这座城市仅剩70万人。底特律一些房子价格低得令人叹为观止，有些小点的房产则只需花费500美元就可以买下，这笔钱都买不到名品店的一双高档皮鞋，有些房产甚至仅售1美元。

未来人口的流动都将会是城市之间的转移，从小城市到大城市，这就是我们所说的大城市的“虹吸效应”。一二线大城市和处于劣势地位的n线城市差距越来越大，楼市分化加剧。人口净流入的城市就会出现天价豪宅，人口流出的城市房价自然就一落千丈！

那么，哪些城市在未来十年能够保持人口的不断流入呢？我们首先来看一看我国人口的密度分布图。我国人口密度以黑河--腾冲一线为界，该线东南人口稠密，西北人口稀疏。在2016年的中国大中城市人口密度排名中，人口密度由高到低排名前13位的依次为：深圳、上海、东莞、汕头、厦门、广州、中山、无锡、北京、天津、郑州、武汉、南京。

从2016年我国人口密度等高线来看，我国京津翼、长三角、珠三角三大城市群的人口密度最高，成都、重庆也存在两个高密度点，在中原地区，郑州、合肥的人口密度较高。根据新一线城市研究所（微信号：TheRisingLab）的报告，2015年，京津冀地区外来人口数量增量最大。北京、上海的外来人口数量并没有大家预想中增长得多,天津外来人口增加的数量是北京的近2倍。而2017年最新的统计数据显示，北京、上海的人口流入量在减少，广州、深圳接替北京、上海，成为新的据点。

要素二、靠近地铁

生活在一线城市的人们有深刻的体会，上下班的高峰期，自行驾车会耽误更多的时间。地铁是大城市的龙脉，是生活必不可少的组成，每天都有充足的人流。靠近地铁的房产，不仅给出行带来方便，更能够保值升值。

要素三、靠近重点学校
"学区房"具有单价相对较高、升值空间相对较大的特点。随着房地产市场调控政策的收紧，"学区房"的投资优势日渐凸显，无论是商品房市场还是二手房市场，即使是在楼市的低迷期，学区房的成交量与租赁量仍旧保持比较稳定的状态。

要素四、成熟社区，靠近无污染工业及商业中心

居住在成熟社区会让生活更加便利。靠近大型工业中心、商业中心，周围有人气，房子更加容易出租。

要素五、租金回报率高

租金回报率如何计算？它等于房屋每年租金/房屋总价格。比如价值200万的房子，每年租金3万，租金回报率为3/200=1.5%。房屋租金回报率达到3%-5%，且能持续有租户，是比较划算的一个投资。投资房屋一定要看重现金流，现金流低的房子不要考虑。

要素六、面积小，总价低

面积小总价低的房子容易出租也容易出售。举个例子，同一位置同一小区两套房，1万元每平方，一套60平米，租金每月1500元，一套90平米，租金每月2000元。两套房子的租金回报率分别为：3%、2.6%，面积小的房子因为总价低，租金回报率更高。

投资房产要综合考虑以上六个要素，这样才能确保投资的安全性，增大安全边际。小伙伴们明白了吗？
(房产行业责编：陈峰 )