是否能以权责发生制为主，收付实现为辅确认租赁收入？

公司有一些闲置房产，对外招租（租赁非主业）部分租户为公司租赁面积、金额较高，部分租户为自然人，仅租赁40-50平左右。合同付款约定基本为每次预付一季度房租。考虑到权责发生制和重要性原则，可否对部分租赁金额较高的按权责发生制核算，预收、每月确认收入，小额租赁收到预收款直接确人收入？

解答：

在会计处理中，企业应当遵循权责发生制作为基本原则，但在符合重要性原则的前提下，可以对特定小额交易采用简化处理。

一、会计处理

（一）企业会计准则要求——权责发生制原则

根据《企业会计准则第21号——租赁》，对于经营租赁的租金，出租人应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益；如果其他方法更为系统合理，也可以采用其他方法。

这意味着，无论金额大小，租赁收入的会计确认应反映经济实质（即服务期间内逐步履行义务），因此，大额租赁合同必须按权责发生制处理，按月或按租赁期分摊预收租金。

（二）重要性原则为辅

重要性原则主要用于财务报表列报和会计估计等方面，例如对于一些金额较小、对财务报表影响不大的交易或事项，可以简化处理。

对于单笔金额极小、对财务报表整体影响可忽略不计的租赁合同（如自然人承租的40-50平米房屋），可在收到预收款时直接确认收入，避免繁琐的分摊核算。

判断标准：需量化“小额”的具体阈值（如单笔年租金低于公司收入总额的1%或绝对值低于某一金额），并在会计政策中明确界定，确保一致性。

二、税务处理

（一）企业所得税法规定

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条规定，租金收入应按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。这更倾向于收付实现制原则。

但国税函〔2010〕79号文件对这一规定进行了补充，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，出租人可以在租赁期内分期均匀计入相关年度收入。这体现了在一定条件下，税务处理也可以采用权责发生制原则。

税会差异处理：如果会计处理与税务处理在租金收入确认上存在差异，企业需要在企业所得税汇算清缴时进行相应的纳税调整。

（二）增值税规定

财税[2016]36号文附件1第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。 取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。（二）纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

因此，合同约定收取租金的时间，不管是否实际收取，都产生增值税纳税义务；其次，预收租金的，在预收当天产生增值税纳税义务；最后，只要开具了增值税发票，也产生增值税纳税义务。总之，租金的增值税纳税义务，由合同约定收款时间、预收时间、开票时间中最早的一个时间点产生。

企业在纳税申报时，需要注意增值税和企业所得税纳税义务发生时间的差异，增值税处理不存在分摊的情形（近似于权责发生制原则）。

对于预收租金产生了增值税纳税义务的，直接就在“应交税费——应交增值税（销项税额）”或“应交税费——简易计税”等核算，并按规定的申报期限做纳税申报；在会计核算按月分摊确认收入时，就不再确认增值税了。

三、结论

可以。

在以权责发生制为主的基础上，对符合重要性原则的极小额租赁合同采用收付实现制简化处理，但需满足以下条件：

（1）明确界定“小额”标准并一致应用；

（2）在会计政策中披露处理依据；

（3）确保大额合同严格按权责发生制分摊收入。

此举既能提升核算效率，又符合会计准则的灵活性要求。