在商品房预售这一房屋交易模式中，抵押预告登记制度发挥着重要作用。民法典及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》对此作出规定，承认了在特定条件下预告登记的优先受偿权，使得对预告登记权利人的保护更加具体。

　　正确理解、准确把握民法典及最高法司法解释的相关规定，是检察机关高质效办理房地产领域抵押预告登记类检察监督案件的前提和基础。本文结合民法典及相关司法解释，对抵押预告登记相关法律规定及其适用问题进行梳理和探讨。

　　一、抵押预告登记制度的由来

　　在商品房买卖的现实中，由于多数购房人需向银行等金融机构贷款用以支付购房款，金融机构会要求购房人以其所购商品房办理抵押。对于商品房预售阶段的按揭贷款，除金融机构外，一般有三方当事人，一方即商品房预购人，其在交付一定数额的首付款后，就余款与金融机构签订借款合同，就预购商品房与金融机构签订抵押合同，并到相关部门办理抵押预告登记；一方为房地产开发商，其作为借款保证人，为商品房预购人借款提供阶段性连带责任保证；还有一方为共同还款人或连带责任保证人。

　　对于预售房屋而言，购房人与金融机构签订按揭贷款合同时，相应的不动产登记尚不存在，金融机构无法进行抵押登记，因而仅可办理预购商品房抵押预告登记。故抵押预告登记是最为常见的保障按揭贷款的担保手段。

　　经过多年实践，在商品房预售领域已形成一套标准流程：房地产开发商将商品房预售给购房人并签订商品房买卖合同后，购房人为支付购房款向金融机构申请贷款，并以预购商品房作抵押，由购房人为金融机构办理预购商品房抵押预告登记，以确保金融机构将来能够按照预期取得预购商品房的抵押权。

　　由此可见，设立抵押预告登记制度的初衷在于，降低抵押房屋正式产权登记不完备而导致的债权实现风险，促使开发商及时完成项目开发建设，积极协助办理产权登记手续，确保按揭贷款中金融机构的抵押权顺利实现。

　　二、商品房预售阶段的抵押权和优先受偿权

　　在商品房预售阶段，若购房人不能按期偿还贷款，金融机构能否依据抵押预告登记来主张抵押权设立并享有优先受偿权呢？

　　在民法典施行之前，司法实践对此问题多持否定答案，普遍认为抵押预告登记不可设立抵押权，优先受偿更无从谈起。最高法曾在其2014年《公报》中发布典型案例，称抵押预告登记“非对系争房屋享有现实抵押权”，并在其所办理的多起案件中明确否定抵押预告登记的优先受偿效力，各地法院也纷纷持此立场。只是否定立场未曾注意到金融机构于诸多情形之下仍无法办理抵押登记，房地产开发商完成首次登记后仍承担保证责任，存在明显不公。而一味要求金融机构完成抵押登记亦将招致诉累，对司法资源也是一种浪费。

　　民法典颁布实施后，在民法典及相关司法解释中均对抵押预告登记制度有所规定。民法典第221条规定，“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效”。

　　除民法典的上述规定外，最高法也出台司法解释，明确支持抵押预告登记之优先受偿效力，而且认定金融机构的抵押权可以溯及至抵押预告登记之日起设立。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（下称《民法典担保解释》）第52条第1款规定，“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”。

　　三、对于抵押预告登记制度的依法合理适用

　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。由此可知，对于预售商品房办理了抵押预告登记后，抵押权是否设立、权利人是否享有优先受偿权，因民法典施行之前法律对此没有规定，各地法院可适用民法典、《民法典担保解释》审理相关案件。

　　然而，司法实践表明，各地法院在民法典施行后两种立场并存，即大多数案件按照《民法典担保解释》的规定支持了抵押权设立，但仍有部分案件坚持否定态度，民法典第221条规定了“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效”，部分案件便以九十日失效期间来否定优先受偿效力。

　　抵押预告登记制度的依法合理适用关乎房地产交易和金融市场的安全与稳定，社会影响深远。2022年，自然资源部发布的《不动产登记法（征求意见稿）》第94条第2款亦明确规定：“……当事人以预购商品房办理抵押预告登记的，办理不动产首次登记后，抵押权自办理抵押预告登记之日起设立。”

　　笔者认为，在民法典施行后，认可金融机构基于抵押预告登记而优先受偿的立场可堪赞同。抵押预告登记与抵押登记之利益状态类似，既通过抵押合同体现当事人意思自治，亦经由登记公示保护交易第三人利益，故肯定其优先受偿效力具有正当性。在现实层面既可满足房地产交易和金融市场的需要，也可从法律层面找到正当化价值基础。

　　因此，在商品房预售阶段，若购房人未按期偿还贷款，只要办理了抵押预告登记，即使未办理抵押登记，在房地产开发商将房屋建造完毕并办理首次登记之时，金融机构即可主张就该房屋自登记之日起抵押权设立并享有优先受偿权。同时，基于处分权瑕疵补正之溯及力，此优先受偿效力可溯及至预告登记之日。金融机构如欲基于抵押预告登记制度优先受偿，应满足房地产开发商完成首次登记之要件，但90日失效期间之限定并无必要。