■金地宸悦小区地下车库内停着待售新车。

　　“我们小区的地下车位对业主只售不租，没有购买车位的业主只能将车停在小区外面，但从去年下半年开始，我们看到许多车位上都停着某汽车品牌的待售新车。”近日，市北区金地宸悦小区业主郑先生通过观海新闻客户端“直通12345”平台反映，业主对小区车位停放4S店新车的做法感到不满。

　　业主反映

　　地下车库成了新车“仓库”

　　记者在金地宸悦小区看到，负一层车库分散停放了10辆无牌新车，2号楼和5号楼的负二层车库内集中停着24辆无牌新车。这些新车属于同一个汽车品牌，每辆车的前挡风玻璃上都贴着“汽车能源消耗标识”，座椅上包裹着塑料薄膜，有的新车车身上已经落了一层灰尘。另外，车库内大量闲置车位上都安装了地锁。“去年下半年，地下车库内停了20多辆待售新车，今年4月停了50多辆，最近有部分新车被开走了。”郑先生说，他们不清楚这些车位是被出租还是出售了。

　　对于地下车库存放大量待售新车的情况，有业主曾向物业公司询问。“物业工作人员称地下车库产权归开发商所有，开发商有权处置未售出的车位，未售车位上的地锁也由开发商安装。”另一位业主说，小区车位对业主只售不租，一个车位售价约20万元，没有买车位的业主只能在小区外停车。而开发商允许汽车4S店使用大量小区车位，业主们无法接受。

　　记者电话联系了该小区物业服务企业，工作人员称，小区有700余户居民，配建车位800多个，已售出400多个车位。目前停放待售新车的车位均为开发商自持资产，属于产权方合法权利范畴，物业企业无权干预。如果业主对车位使用情况存在疑问，可以咨询金地宸悦营销中心。

　　记者又拨打了营销中心的电话，接电话的工作人员却称，部分未购买车位的业主经常以访客名义将车辆停入地下车库，且不缴纳任何费用，所以地产公司与汽车4S店协商，将待售新车停在未出售的车位上，防止业主“蹭车位”。

　　律师观点

　　小区车位不能“只售不租”

　　对于开发商允许小区车位停放大量待售新车的情况，记者以金地宸悦小区业主的身份反映至市北区物业服务保障中心。工作人员认为，小区地下车库属于人防工程，按照“谁投资谁建设谁收益”的原则，开发商在未售出的车位上停放待售新车，没有改变车库使用性质，不能认定行为违法。

　　对于小区车位只售不租的问题，山东东润律师事务所律师邹文成认为，《中华人民共和国民法典》第275条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；第276条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。另外，《山东省物业管理条例》规定，车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。

　　青岛市城市管理局物业管理处工作人员表示，《山东省物业管理条例》仅要求小区车位优先满足业主、物业使用人停车需要，但没有相应的处罚或制约措施。住建和物业管理部门对小区车位只售不租的行为缺乏强制管理手段。

　　“小区内车位应当首先满足业主需要，开发商对车位只售不租的做法变相限制了业主通过租赁方式使用车位的权利，与法律规定相悖，应属违法。业主遇到这种情况，可向法院提起诉讼，要求开发商将空余车位向业主开放出租。”邹文成说。

　　记者了解到，去年，西安市雁塔区人民法院审理了一起停车位纠纷案，某业主因小区车位只售不租起诉地产公司，法院最终依法判决地产公司按照应优先满足业主需求的原则，将小区未处置所有权的停车位向业主开放租赁。