今年以来，北京写字楼市场持续走低。第三季度，全市甲级写字楼空置率达17.5%，创出10年来的新高，同时租金水平也在不断下降。疫情自然是造成市场低迷的重要原因，但这一现象的背后，同时也意味着办公市场面临着重大变革。后疫情时代，我们还会在写字楼里办公吗？

事实上，北京的写字楼市场下滑并非始自新冠疫情。2019年末，北京市甲级写字楼空置率就达到14.6%，同比上升4.7%。同时写字楼租金也进入下行周期，全市甲级写字楼平均租金降至每月每平米377.5元，同比下滑3.0%。

从供应端来看，2019年北京市共有约126万平米的新增供应交付入市，其中甲级项目超过80万平米，为2007年来的最高值。同时，受宏观经济增速放缓、中美贸易摩擦升级等负面行情影响，北京写字楼市场的需求明显减弱，市场中缺乏新兴的动能需求。

供需两端的挤压，导致长期繁荣的北京写字楼市场自2019年就已经开始进入下行通道，疫情作为叠加因素，使得今年的市场雪上加霜。

后疫情时代，北京写字楼市场会怎样发展？

我们可以把这个问题一分为二

第一个问题是：未来市场对办公空间的需求怎样？

这取决于一个地区的整体经济情况和产业、企业的发展情况。过去几年，北京一直在致力于减负，也就是疏解非首都功能，制造业、批发零售业等行业有大量企业离开，同时，今年一些受疫情影响严重的行业，比如旅游、教育、文娱等，短期之内很难完全恢复。而国家对金融行业的强监管，使得这一写字楼大户的需求大幅萎缩。

同时，新增供应仍然处于高位。2020年第三季度，北京甲级写字楼新增供应12万平米左右。四季度预计将新增供应近50万平米，空置率可能会突破20%。2021年预计还会有接近140万平方米的新增供应量入市。

短期来看，缓慢恢复的需求，伴随着新增供应的大量入市，写字楼市场恐怕仍将在低谷徘徊。

但另一方面看，现在暂时的经济不景气，更多是中央和地方的主动选择。就像过去中关村走过的产业升级路径一样，旧的发展方式已经难以为继，必须要改造升级，这是新陈代谢的过程。现在就处于一个换挡期，经济面临的困难是暂时的。

最近，北京自贸区的建立无疑给北京的发展前景注入一针强心剂，未来北京会进一步发挥自身在科技创新、服务业和数字经济方面的优势，带动全国服务业升级和对外开放。同时，大兴国际机场、通州副中心和雄安新区的建设，极大地提高了北京的城市发展格局，随着这些宏大的计划逐步由图纸变为现实，将可以为北京的办公需求提供强有力的力量。

第二个问题是，未来我们还会都在写字楼里面办公吗？

这次疫情深度改变了人们很多习惯，其中就包括办公方式。很多时候事情一旦改变了就再也回不去了。所有人都花了几个月甚至半年时间体验了不在写字楼办公的感觉，你是否还想回到写字楼里呢？

写字楼这种历史悠久的办公形式，随着现有技术的更新换代和人们生活方式、观念的改变，已经到了需要变革的时候了，而这次疫情会大大加速这一过程。

一方面是企业从过去工业时代的规模化、集中化，慢慢开始变得小型化，甚至个体化。写字楼这种工业时代的产物，自然会有很多不适应现在企业需求的地方。比如集中式办公造成员工通勤时间过长、城市交通拥堵，较大的面积、较长的租约、不含装修，都对创业公司和发展期的公司不那么友好。

这些年已经有了很多的替代方案，比如产业园区、联合办公、咖啡馆之类的“第三空间”、居家办公等等。这些办公方式可以提供一些传统写字楼没有的便利，比如通勤时间短、环境好、更加灵活、成本更低。随着互联网基础设施的完善、企业业务不断数字化、经营方式更加灵活，未来还会产生更多的创新办公方式，以适应不断变化的办公需求。

但写字楼肯定不会消失或者说被淘汰。它仍然有很多优点，比如占据核心地段、有利于企业形象、配套齐全。但未来它必然不再会是唯一选择，甚至可能不是主要选择，人们会有更加多元化、个性化的办公方式。

作为建筑，写字楼是死的，但作为资产，经营者可以不断创新经营方式、更新迭代，跟上市场的发展。很多几十年楼龄的老厂房都可以通过建筑和经营方式的改造，重新焕发第二春，写字楼的经营者们更有理由利用好手里的优质资产，让它们更好的发挥自己的价值，而不是眼看着它们一天天贬值。

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