当看到二手房高达 1200 万，工资跟不上房贷，你还会选择买房吗？

今天小编来聊聊楼市那些事儿。最近杭州中介老王在朋友圈晒出“门店单月成交5套”的喜报，可这老哥眼神里却满是无奈。要知道，2016年楼市狂欢时，他单日就能成交12套。曾经被视为“财富密码”的买房信仰，在2025年的春天显得格外脆弱。贝壳研究院数据显示，25—30岁购房意愿从2018年的76%暴跌至39%，国家统计局公布的2024年新生人口仅954万，较2016年近乎腰斩。这场持续七年的楼市退潮，正在重塑中国城市的底层逻辑。

先说说这楼市的结构性变革。国家统计局数据显示，全国人口连续第三年负增长，60岁以上人口占比达22%。这直接导致购房主力群体萎缩，25—34岁人口较2016年减少1200万，这可是传统“结婚买房”的黄金年龄。杭州中介老王的门店数据就是最好印证，2025年一季度，25—30岁客户到访量同比下降47%，成交周期延长至3.2个月。

年轻人置业观念的转变更是让楼市雪上加霜。贝壳研究院调研显示，仅39%的25—30岁群体计划五年内购房，较2018年腰斩。深圳90后程序员李航就很有代表性，他说与其掏空六个钱包付首付，不如用房租的1/3租住在前海自贸区的智能家居公寓，剩下的钱投资AI课程。这种“轻资产”生活方式，正在瓦解传统的“买房—结婚—生子”人生路径。

再看看房价收入比，那叫一个离谱。在深圳南山科技园，一套80平方米的二手房挂牌价高达1200万元，而该区域互联网从业者平均年薪约60万元。这意味着一个普通家庭不吃不喝20年才能全款购房，房价收入比远超国际警戒线。更残酷的是，这种现象并非一线城市独有，中房网数据显示，2024年百城房价收入比达10.3，其中二线城市降幅最大，较2023年下降10.8%。月入2万不敢买房的调侃背后，是房贷压力的真实写照。

面对市场下行，政策工具箱都快用完了。2025年一季度，全国超110个城市出台170条楼市新政，包括首付比例降至15%、房贷利率跌破4%、人才购房补贴最高50万元。但效果却不尽如人意，深圳实施20%首付后，新房成交环比仅微增3%；苏州取消指导价后，二手房挂牌量激增40%，价格反而下跌8%。

这种“政策失灵”现象，反映出市场信心彻底崩塌。中指研究院监测显示，2025年3月购房者信心指数仅为52.1，较2024年四季度提升13.6点，但仍处于历史低位。三四线城市更是陷入“越救越跌”的恶性循环，徐州、无锡等城市广义库存超40个月，部分远郊项目连续6个月零成交。

不过，核心资产却展现出惊人韧性。上海静安寺地块楼面价突破16.1万元/㎡，深圳科技园板块单月成交均价达15万元/㎡。这种分化背后，是资源向高能级城市的加速集中。杭州未来科技城因数字经济集聚，2025年一季度新房去化率达92%；而东北某资源型城市，房价较2015年已下跌42%。

政策层面也在强化这种分化。中央明确“房住不炒”定位，500万套保障房建设分流15%—20%商品房需求。与此同时，核心城市通过“房票安置2.0”“共有产权房”等创新政策，精准释放改善型需求。这种“保核心、促转型”的策略，正在重塑房地产市场的底层逻辑。

房地产市场正经历三大变革。需求端从“居住刚需”转向“品质升级”，智能家居配置率成为购房新指标，绿色建筑认证项目去化速度快2.3倍；供给端房企从“高周转”转向“精耕细作”，保利、绿城等头部企业聚焦“代建+运营”模式，行业集中度将提升至60%；政策端从“大水漫灌”转向“精准滴灌”，如深圳通过“落户+购房补贴”吸引12.8万人才，带动住房需求释放。

小编觉得，这场变革中，购房者需要重新审视房产的价值逻辑。对于自住需求，核心城市的优质资产仍是抵御通胀的“硬通货”；对于投资者，三四线城市的“收缩型房产”可能成为“负资产”。正如摩根士丹利所言：“2025年将是中国房地产从‘规模扩张’转向‘质量提升’的元年。”楼市这场大戏，且看后续如何发展吧！

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