文：纵横论市

临近春节，亲朋茶余饭后，免不了又会谈论房价话题，毕竟当下买房对大多数人而言都不是一件轻松的事。根据国家统计部门公布的销售金额和销售面积算，2020年全国新建商品房均价达到了9860元/平米。不过，随着行业拐点到来，以及突如其来的风波影响，原本有购房计划的人越来越理性，甚至有专家推测，2021年房子或迎“贬值潮”，在新规下，明年房价或超人想象。

首先需要说明的是，用过去的房价上涨思维去推导未来房价趋势，那是犯了经验主义错误。都知道，决定房价走向除了货币等因素外，另一个最重要的因素就是人口。以已公布的近10年城市人口数据为例，2009年为6.22亿，2019年为8.48亿，平均每年有2260万人进城，按照3人一套的话，也需要753万套房子，正好与近10年年均商品房竣工套数750万套一致。不过，看似供需平衡的现状正在发生“逆转”。

央行在2020年公布的一份调查报告显示，有96%的城镇家庭已有住房，其中41.5%的家庭有2套及以上住房，意味着我们的住房总量已经趋于饱和，如果说有差异的话，也仅是城市与城市之间、区域与区域之间的差别。这里不由得想起马云曾说过的预言，他说未来一对年轻夫妇将管理5套房产，算算看，还真不是没有道理，就拿80后、90后来说，很多都是独生子女家庭，结合在一起的话，双方父母各有2套房，加上自己一套房，岂不是都有5套以上房产。

有人说，话虽如此，但这种现象到来，可能需要一二十年时间，甚至更久。那么，真的需要那么久么？在专家看来，并不需要，因为一些拐点因素已经到来，我们习惯了“房价永远涨”的想法需要改改了，说2021年或迎首个房子“贬值潮”，主要有3大原因。

1.退休潮到来。北京大学国民经济研究中心苏剑主任认为，我们的劳动力人口从2012年以每年几百万的速度减少，但到2022年，则对应着1962年以后出生的那波人口高峰将迎来退休潮，此后将以1000万/年的速度减少。无独有偶，望正全球宏观对冲基金董事长刘陈杰也持类似观点，他认为房地产的第一个退休拐点应是退休人口增加之时，测算出的时间是2021年。随着收入减少，以及贷款限制，比如公积金贷款超过退休年龄就不能再贷了，购房需求将呈现明显的下滑趋势。

2.出生人口下降趋势形成。腾讯曾发布的二孩分析报告显示，36.6%的适龄人群没有生二孩的打算。与此对应，贝壳研究院发布的2020年二胎家居需求报告也显示，生育二胎的意愿不足三成。值得一提的是，可别指望年纪更轻的人在未来生二孩，因为报告还显示，未婚群体有超过一半人不愿意生二胎。

从各地已公布的2020年的人口出生数据看，同比2019年，均出现了不同程度的下降，除了广州降幅在10%以内的外，包括合肥、台州、平湖、潍坊、贵阳等城市新生婴儿降幅都在20%以上，其中，人口大市河南信阳降幅达到了53.2%，出生人口同比减少超一半。可见，若在现有条件不变情况下，出生人口越来越少将是一个不可逆趋势。

3.楼市调控不会放松。国家从2019年7月30日首次提出“不以房地产作为短期刺激经济手段”以来，即便我们遇到疫情这样的特殊情况，楼市调控也并未有放松，2021年刚开年，就有深圳、上海、广州、北京、杭州等楼市热点城市升级了调控政策，基本上为2021年的楼市定下调，相信在相关限制措施落地后，对应城市的市场将逐步降温。此外，根据中指院发布的2021年1月份百城房价数据看，环比下跌城市数量从2020年12月份的19个增加到34个，这其中主要就集中在三四线城市，市场分化明显，但即便如此，在房住不炒逐渐深入人心的大环境下，仍难看到宽松的措施出来。

因而，专家认为，进入到2021年，房产价格上涨的可能性小，反倒是下降概率更大，特别是针对房企融资的“三条红线”新规已于2021年正式施行，踩线房企为了达到降负债目标，尽快将手中的库存换成现金是最切实可行的办法，否则，还未等到行业完全恢复，自身就被债务压垮了。一些先知先觉的房企，自去年下半年就开始了打折促销之路，但是，随着前期购房需求的集中释放，开发商必须要拿出更多的“诚意”，毕竟面对理性购房者，市场天平正在走向买方市场。就目前来看，在“红线”新规下，开发商真正的促销或在2021年到来，对于习惯了“买房就能实现财富增长”的人来说，房价或将超人想象。

专家也提醒，这些年开发商早已赚得盆满钵满，即便给出一些让利，他们还是不会亏的，不过是少赚点而已。但是，如果他们打一点折，购房者就争着买，尝到甜头的他们自然不愿意更多让价，因为越降越没人买，弄不好还亏本。所以，他们的策略一定是尽可能地守住价格联盟，这个时候，购房者的理性就显得异常重要了，只要理性购房，宁缺毋滥，那么，败下阵来的一定是对方。若房子贬值趋势形成，房子的质量也引起各方面的注意，必须在相应规则下运行。

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