小编在房地产市场遇到一些坑，也积累了不少经验，分享给大家，希望给准备买二手房的朋友一些帮助。

为什么要买二手房
总的来说还是二手房性价比高，这里关于新房（期房）价格波动风险、时间成本等就不详说了。

只谈一个观点，我们一定要明白：不论你买新房还是二手房，当你卖房时，永远都算二手房。

我们对比一下不难发现，当市场看好时，新房（开发商操盘）都会拉涨的非常厉害，会比所在区域的二手房单价高很多。

这就导致了投资新盘的回报率没有二手房高，因为不论你买的新房还是二手房，等你再出手时，它就是二手房了，执行的是该区域二手房的价格水平了。

举个例子：

比如某区域，在楼市看好的前景下，某预售的新楼盘A（2年后交房），单价2.3W，而且价格还不断攀升；此时该区域有小区B的，其二手房单价为1.8W左右，只是微涨。

这时很多人都会考虑涨幅快的新楼盘。

假设2年后，该区域的二手房单价普遍到2.5W左右。

如果你当初买的是楼盘A，那么2年后你拿到房后进行转手，其价格差不多就在2.6W上下；

而当初你如果买的是B小区的二手房，那么2年后你再转手的价格也许会在2.5W上下。

两个楼盘的二手房价格差别不会太大。

所以你会发现当初投资二手房的回报率会相对高很多，这里还没有算上买二手房可以提前入住或2年的租金收入。

买之前要做足功课，看房200套
有个奇怪现象，就是我们买一件几十元或几百元的东西，还要在淘宝上反反复复看几十家、有些时候还要纠结上几天才下单；

但买房时，一个上百万的商品，我们反而看几套就下定了，觉得自己没有时间和精力去看上几十套房子。

职业炒家是建议必须看房200套以上，这里说的不是网上看，是实际上门看后，你才会对房子了然于心，才能买到性价比高又中意的房子。

但要看200套，说实话做到这个真的很难，小编自己买二手房时陆陆续续看了几十套，已经累成狗，看到后面都麻木了。

不过多看几套房子的建议肯定没错，上百万的买卖，多花点时间是应该的。

选择好的中介业务员和房东
首先选择信誉较好的大中介，肯定没错；除了这点外，选择一个好的中介业务员这点真的很重要。

买房的心得
小编这次买房，遇到了一个难搞的房东，很不幸又遇到一个没啥经验还很毛头的中介，所以过程就漫长和曲折了，简单说几点：

1、首先这个户型我还是比较中意的，本来还想砍点价格，但毛头的中介小伙脾气挺大，和房东第一天就开启吵架模式，导致房东不是很情愿了，这个也就很难争取一些优惠了。

2、中介小伙经验不足，却表现的很有经验，经常给我们些错误的指导，导致提交的资料、或预约有问题，中间复了几次，这样的环节至少遇到了3次，浪费了1个月以上的时间。

3、中介小伙沟通不利，比如遇到了约定好的时间没法办这个事情时，从来不主动告知，只有我去问他了，才告你办不了； 然后房东没问他，他就一直不告知，最后和房东又是火星撞地球。

所以大家买二手房时，一定要选择一个亲切、讨人喜欢、并且有经验的中介来服务。

要提前解房子的信息
很多时候中介给你的信息未必是准确的，你实地看到的房子也只能看到表面。

你还需要查看房子的相关证件信息，比如房子具体是哪一年建造的，这个会关系到你的房产还有多少年产权、你到银行贷款的难易程度等。

比如小编这次买的房子就比小区对外公告的房子年份要老，因为老小区也是分批建造的，最后到了银行贷款审核时，只能买了银行理财产品，才搞下贷款。

所以我们在看中房子后，一定要中介提供房子的三证信息，详细查阅。

关于房产税和中介费
同样的小区、同样的总价，也许你比别人要多花几万。

房产税：如果房东卖的不是唯一的住房，那么需要交房产税，当然不用想，这个税也是你交的，所以我们买房时，还需要了解房子是否需要交房产税。

中介费：其实中介费是可以砍的，不同的市场行情、不同的中介收的费用标准和计算的口径都不一样。

一定要自己计算一下，比如有些是按照总价的算费用的、有些是固定费用的、有些是按照总价分段计费的、所以选择中介时，一定要提前进行咨询，否者也许你觉得中介费优惠很多，其实都是文字游戏。

简单一句话就是，不管中介给什么优惠，让中介给你一个标准中介费和优惠后的中介费具体数字是多少。

户口和学籍
如果是学区房，你在买房时一定要先确认好户口问题和学籍。

下定之前，要确认房东是否户口已经迁出，如果已经迁出，我们一定要到所属派出所查下是否已经迁出；

如果户口没有迁出，一定要约定好户口迁出的时间，要写入合同条款里，并约定好违约赔偿和留下尾款质押金。如果不约定好，这里的纠纷还是很多的。

关于学籍：这里也一定要问清楚，如果占用了学籍，要约定好什么时候可以释放学籍，因为好的学区学籍被占用，你买了房入了户，小孩也没法读书，因为你的房子的学籍已经被占用了。

这里延伸出二胎问题，二胎应该是不受学籍限制的。

合同条款很重要
如果遇到好的房东还可以，如果遇到难搞的房东，那么有效的合同条款对双方都有保障。

这里不要指望中介来善后，中介在你完成交房确认书后，至于你有没有拿到房子，和中介已经没有关系了。

而且一般业务员的提成也是完成交房确认书后发放。

所以合同条款里一定要约定好交房的条件，比如过户问题、交房问题、尾款问题等等。

小编这次买房就缺乏经验，竟然没有交房确定，房东就拿到了房子的尾款，这样如果遇到了难搞的房东赖着不走，必然是一番折腾。

还好这次房东只是多住了几天，小编就通知他们及时搬出，房东也算配合，毕竟房子的产权所属我了。

所以后续大家买房时，一定要约定好交房的条款，房子、水、电、气等一切过户后，拿到房子然后签交房确认书，然后发放尾款。（老祝的微信公众号：）

总之控制钱是最好的约定手段。

什么样的房子值得投资
大神推荐买的房子：市区边缘、二手、国企开发商、毛坯、亲民盘、大户型、低单价、纯住宅

请牢牢抄下来，并贴在你的床头!

那小编自己认为：选择交通便利，距离地铁口近，租售比高的房子准没错，因为这样的房子很保值，而且房子的租金也足够覆盖按揭了，这样风险就可控了，那么就慢慢等着涨价吧。

(房产行业责编：陈峰 )