一提到尾房，我们通常都认为是烂尾的，出售不出去，剩到最后的，其实真正的房子并不是这样的，尾房本身有两种形态:

一是整个项目里面较好的房子，开发商把它保留到最后才卖，比如卖给关系户或是内部员工；另一种是有问题的房子，这类房子并不是一无是处，好歹便宜，如果能好好挑选还是不错的。

一、什么是尾房
尾房，不能同等于烂尾房和一般空置房，是指项目销售八九成以后剩余或者长时间没有销售出去的房子，当商品销售量达到80%以后，开发商基本上已经获利了，因此这种项目就进入到了清盘销售阶段，此时他所销售的房产一般就是尾盘。

尾房有以下几种分类：
1.真的是有问题卖不出的房子，问题主要集中在：朝向不好、楼层顶底、景观不理想、户型非标、手续不全等

2.一个项目开盘后，并不是把所有房子全盘托出的卖，由买房者任意挑选，而是将一部分朝向好的楼层好的户型好的优质户型留下来，等到销售后期压场，或是开发商自留，留作日后出租。

3.楼盘本身没有问题，但是在销售开始阶段没有获得市场认可，后期便承受了很大的销售压力，从而形成了尾房。

二、尾房有何优势和劣势？
尾房的优势和劣势有以下这些：

1.优势
（1）现楼：有部分是可以即买即住办房产证的

（2）尾房属于销售扫尾阶段，一般开发商会采取降低一点点价格促销，因此价位相对便宜

（3）房子本身的质量问题也已经获得了时间的验证，该暴露的问题大多已经暴露出来了，风险较小。

（4）物业管理成熟：前期已经有部分业主提前入住了，小区物业管理服务方面与业主之间已经得到了一定的磨合，所以很多问题解决起来就比较简单了。

2.劣势
（1）户型可能不方正，有瑕疵

（2）由于楼层和位置的影响，房屋的通风和采光条件不好

（3）可供选择的楼房不多

三、如何海淘好的尾房？

选尾房，要看质量，地理位置，要实地考察，质量其实就是它本身属性怎么样，包括户型，朝向，楼层等。地理位置包括交通以及周边配套，实地考察主要是对小区环境，物业管理水平，居住舒适度等多方面对比。

1.房子产权
首先弄清楚该尾盘房是否已被抵押，是否一房多卖，以免产生纠纷。

2.质量

首先要看它质量怎么样，如果质量不好的话，再优惠也不能买，关于质量，你可以考察一下，开发商之前的口碑如何，目前已经入住的人对项目质量的评判如何？

3.地理位置
如果地理位置非常优越且目前周边不论新房还是二手都呈现倒挂局面，最主要的是，这个尾盘的缺点你可以接受的话，那就买它！

4.实地考察
在购买时一定要实地考察房屋质量度、社区环境、生活配套是否便利等，只有实地考察了才能作出正确选择。

5.算清土地使用年限
楼盘从拍到土地开始到正式完全竣工，再到清空销售房子，需要很长一段时间，所以也许到了你想购买它的尾盘房时，房子的土地使用年限可能已经“缩水”不少了，而房屋的土地使用年限还关系着未来转手时的价值，所以谨慎选择。

6.摆正心态
明确自我需求的定位，要的面积要多大、位置要在哪里，楼层希望多少、户型是否符合需求，不要被价格所诱惑哦。

(房产行业责编：陈峰 )