目前在商品房交易中，新房交易大多是采用商品房预售制。

商品房预售时，开发商应当与购房者签订商品房预售合同。

但哪怕是已经签订了预售合同，在期房客观存在先卖后建或先卖后交付的现实情况下，容易出现交房延期、一房二卖、一房多卖、违规抵押、破产清算等问题。

购房者要如何保障自身权益呢？
商品房预售合同备案登记：

前面说到，商品房预售时，开发商与购房者应签订商品房预售合同。

根据法律规定，开发商应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

同一套房屋已出售并办理了登记备案手续的，如果开发商再将该房屋出售给他人，则合同不能办理登记备案手续，因此预售合同登记备案可在一定程度上防止开发商一房二卖、一房多卖。

但从政策的性质上看，预售商品房合同备案是一种行政管理手段，经过备案的商品房预售合同仅表明该买卖行为已被纳入行政监管。

该登记并不具有对抗善意第三人的效力，不能从根本上维护买受人的合法权益，在这样的背景下，预告登记制度产生。

什么是预告登记？
预告登记是购房者向登记机关申请保障物权实现的一种方式。

按照《物权法》第20条的规定，预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。

如在商品房预售中，购房者可就尚未建成的房屋进行预告登记。

为什么要进行预告登记？

进行预告登记后，在没有获得预告登记权利人也就是购房者的同意下处置该不动产，不会发生物权效力。

举个例子。

在一房二卖、一房多卖情况下，法院在判定权属时，已经进行预告登记的购房者，其主张的权益一般情况下会获得法院的优先支持。

不仅如此，甚至司法机关也不能将已预告登记的不动产当做出卖方的财产施以强制执行。

综上所述，进行预告登记，可以制约开发商把已出售的房屋再次出售或者进行抵押，可以保障今后顺利拿到房屋不动产权证书。

怎样申请预告登记？
首先，预告登记的前提一般需要买卖双方协议约定了预告登记。

预告登记的申请主体应当为买卖房屋的双方当事人，预购商品房的预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记时，预购人可以单方申请预告登记。

可以直接到当地的不动产登记中心进行预告登记，也可以先在网上进行预约办理。

怎样在网上进行预约办理？首先搜索进入当地的不动产登记中心官网，这里我们拿北京不动产登记中心官网举例子。

进入官网后，点击办事指南—其他登记—预告登记并选择符合的选项，查看办理指南。

也可以在“不动产登记”微信公众号进入“网上预审”版块，阅读选取其他登记事项中的“预购商品房预告首次登记及预购商品房抵押预告首次登记”，填写相关预审信息后，上传申请资料影像图片。预审通过，申请人提交实物资料至办证大厅窗口受理后，现场即可完成缴费领证。

一般来说，办理了预告登记后，办理不动产权证时不需要重新提交资料。

从实际操作上看，预告登记的执行，政策贯穿至房产证申领环节，一定程度上给广大购房者带来了方便。

在这里提醒大家，预告登记后，自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

商品房预售合同备案登记在一定程度上可以保障购房者的相关权益，但为了更顺利地取得房屋产权证书，建议购房者在预售合同备案登记后进行预告登记。

(房产行业责编：陈峰 )