◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

当前，资本市场盘活存量资产的步伐明显加快。刚刚，首笔4只商业不动产公募REITs正式集中上市挂牌。

这意味着，商业不动产开启新纪元。这4只商业不动产公募REITs，分别是中信建投首农食品集团REIT、汇添富上海地产REIT、中金唯品会REIT、国泰海通砂之船REIT，合计募资超200亿元，均在上交所挂牌。

从当日交易盘面看，添富上海地产REIT首发先扬后抑，下跌近3%，估计跟底层资产是办公大厦有关，而其他三只均飘红，其中砂之船涨幅最大且超9%，唯品会、首农涨幅收窄至均不超0.6%。

首先来看中信建投首农食品集团REIT，底层资产是位于北京昌平的老牌购物中心——龙德广场，2008年7月投入使用，建面约22.27万方，可租面积15.18万方。

龙德广场2025年实现营收2.64亿元，净利润0.99亿元，营利稍高于2024年但低于2023年，期间加权出租率96.89%，含税租金有效单价163.43元/平米/月，较此前两年均有所下滑。

从招股书表述看，中信建投首农食品集团REIT预计募资27.4亿元，全部用于补充流动资金，运营方为北京首农食品集团及旗下北京龙德商管公司，基金存续期20年。

汇添富上海地产REIT的底层资产是位于上海黄浦区的鼎保大厦、鼎博大厦办公及配套商业，建面分别是约7.46万方、9.88万方，可租面积分别是5.14万方、5.96万方，分别于2019年底、2022年底投入使用，原始权益人及运营管理方均是上海世博发展集团，该基金存续期限将长达41年。

2025年，鼎保大厦、鼎博大厦加权平均出租率分别为99.37%、92.33%。营收均超1亿元，运营净收益（NOI）分别是7887万元、5015万元，运营净收益率分别为81.81%、71.93%，年末合同租金单价179.11元/月/平米、172.68元/月/平米，但其中鼎博大厦近三年合同租金单价持续下滑。

按招股书披露，汇添富上海地产REIT预计募集38.49亿元，上海世博发展集团将借机积极参与世博滨江区域新一轮开发、世博园区浦西片区相关项目建设，其余净回收资金将用于日常运营补充。

中金唯品会REIT的底层资产是郑州杉杉奥特莱斯、哈尔滨杉杉奥特莱斯两个项目，原始权益人是杉杉商业集团，运营方分别是郑州唯奥商管和哈尔滨唯奥商管公司，预计募资近70亿元，基金存续期长达31年。

另据悉，杉杉商业集团在募资回收资金后，用于与主业相关的存量资产收购、新增投资，以及偿还债务、补充流动资金等。

其中，郑州杉杉奥特莱斯项目于2016年9月开业，迄今已运营近10年，总建面约11.2万方，2025年整体销售额21.58亿元且位列河南省奥莱行业第一，实现运营收入3.42亿元，其中联营模式收入贡献超72%，月租金坪效372.56元/月/平方米，运营净收益率77.89%。

哈尔滨杉杉奥特莱斯项目于2015年9月开业，迄今已运营近11年，总建面13.06万方。2025年整体销售额16.72亿元且位列黑龙江第一，运营收入2.45亿元，其中联营模式收入占比接近63%，月租金坪效242.1元/月/平方米，营净收益率达到73.4%。

再看国泰海通砂之船REIT，底层资产是砂之船（西安）奥特莱斯项目，该基金计划募资50.28亿元，原始权益人是砂之船（西安）购物广场有限公司，运管机构是砂之船商管集团。另据悉，砂之船已拥有号称“亚洲首个奥特莱斯上市房地产投资信托”的砂之船房地产投资信托REITs。

砂之船（西安）奥特莱斯项目位于西安主城东部的浐灞国际港，分为艺术商业广场一期A区、B区两个商业区域，总建面14.13万方，可租面积7.84万方，2017年9月集中投入使，号称将艺术商业DNA融入传统奥莱模式的全国首家落地“A×(1+N)×AI×S”概念的超级奥莱，开业首年业绩破10亿元，以联营模式为主，即合作商户与项目运营方按合同约定对销售收入分成结算。

2025年，砂之船（西安）奥特莱斯项目实现销售额约28亿元，取得营收约4.14亿元，净利润近2.35亿元，近三年营利持续增长，该期末签约商户314家。

从以上4只商业不动产公募REIT基金看，均是早些年开发并投入运营的商业或商办项目，周边相对已相对成熟，项目本身已进入运营成熟期，业绩持续增长，租金坪效、出租率相对较高，满足商业公募RIITs投资必须“稳健”的本质特征。

中信建投证券分析师竺劲撰文说，过去五年，REITs市场从零起步，累计上市82只，总募集（含扩募）破2200亿元，资产类型覆盖十大板块，为原始权益人打通了“投融建管退”闭环，为投资者提供了兼具稳定分红与资本增值的优质产品。

这背后是，当前不动产市场已逐步进入存量资产时代，而REITs这种投资群体更广泛且风险波动低于股票交易的“稳定器”投资工具来了。

2024年以来，从国家政策层面看，盘活存量资产成为顶层最强音。2025年底，沪深两大证交所发布《关于商业不动产投资信托基金试点有关工作的通知》，重点支持权属清晰、运营模式成熟、现金流持续稳定的商业综合体、商业零售、办公、酒店等资产业态申报发行商业不动产REITs。

随着首批4只商业不动产公募REIT基金集中上市，目前华润、招商、万科、龙湖、新城等一批头部房企，持有大量优质商业项目，以及优质酒店类资产持有方如明宇集团等，都需要公募REIT实现开发资金退出以滚动资金链。

尤其是华润，近来相关动作频繁，比如近来出售成都万象城项目，就是在为启动商业不动产公募REIT铺路等。