观点网 3月11日，越秀房产基金率先公布了2025年的成绩单。

从财报数据来看，基金整体经营展现韧性，资产运营能力和抗周期属性得到有效验证。

具体运营数据方面，期内，基金实现总收入18.56亿元，物业收入净额为12.84亿元，核心经营指标保持稳定。

值得关注的是，越秀房产基金于融资端的优化成果显著，期末基金平均融资成本降至3.61%，较2024年的4.16%下降55个基点，进一步强化财务安全边际。

分派政策方面，管理人延续稳健策略，全年分派总额达2.707亿元，每基金单位分派0.0522元人民币（折合0.0580港元）。以2025年12月31日收市价计算，年化分派收益率为6.74%。

通过资产改造与租赁策略的持续优化，越秀房产基金进一步强化了核心资产的压舱石效应，同期，基金融资结构的不断改善，也展现出穿越周期的韧性。

该基金在财报中指出，基金管理人通过多措并举稳定经营基本面，有效支撑全年经营收入保持相对稳定。

经营基本面稳定

提及越秀房产基金过去一年的发展轨迹，最显著的变化莫过于资产组合的战略性调整。

2025年9月8日，该基金以34.33亿元的总价，出售其持有越秀金融大厦的目标公司50%股权，同时，剩余50%股份转予内部重组方进行内部重组。

完成出售事项和内部重组之后，越秀房产基金于上述物业的实际实益权益降至49.495%。

资产出售后，越秀房产基金旗下仍持有9个物业组合，涵盖写字楼、酒店公寓、零售商场以及专业市场四大业态，期末可出租面积为63.38万平方米，整体出租率达82.1%，优于市场平均水平，资产估值稳定在336.45亿元。

从收入结构来看，写字楼业态仍是业绩贡献主力军。2025年，该业态实现收入9.86亿元，业绩贡献比例稳定维持在50%以上。

回顾过去一年，全国写字楼市场仍处于供应放量与结构性调整阶段。尽管四季度以来，科技、金融等行业需求回暖带动市场复苏，但从全年表现来看，租金水平与出租率仍面临一定压力。

在这样复杂的环境下，越秀房产基金旗下多个写字楼项目表现稳健，其中，财富广场期末出租率93.4%，武汉越秀财富中心出租率62.1%，两者均同比上升1个百分点，而香港越秀大厦维持100%满租状态，经营保持稳定。

从签约表现来看，该基金写字楼业态全年新签约面积达9.6万平方米，其中，最核心物业广州国金中心（广州IFC）新签1.57万平方米，含一层大面积贸易行业签约；武汉越秀财富中心新签2.68万平方米；上海越秀大厦新签6430平方米，有效填补了退租单元。

续租方面，国金中心、财富广场续租率分别为86%和84%，武汉越秀财富中心的续租率则创下三年新高，达到76%。

谈及写字楼市场的应对策略，该基金管理层在同日召开的业绩会上指出，一方面，基金所持写字楼物业大部分位于核心区域，包括广州珠江新城、体育中心等，具备显著的区位优势；另一方面，基金近两年针对市场趋势积极推进产品优化，已取得阶段性成果。

据了解，报告期内，国金中心推出7403平方米带装修单元，去化周期约36天，去化率近72%；武汉越秀财富中心全年改造单元约2.1万平方米，去化率近98%；财富广场带装修单元去化率达93%。

“我们产品的优化能力，使得项目能够获得客户更高的认可度。”基金管理人表示。

此外，在服务端，越秀房产基金通过建立圈层等方式，为客户提供新的体验；在招商层面，则通过产业运营模式推进招商工作，租户结构持续优化。

数据显示，2025年，该基金写字楼物业新引入10家财富500强及中国500强租户，截至2025年末，基金写字楼业态中，财富500强及中国500强租户在租面积占比约38%。

酒店公寓板块成为越秀房产基金年度业绩的另一亮点，期内实现收入5.14亿元，贡献占比达28%。

值得关注的是，尽管期内广州四季酒店部分房型进行优化升级，但全年酒店公寓板块收入仍实现1.1%的稳健增长。

而广州国金雅诗阁公寓在期内的表现同样突出，收入创开业以来历史新高，平均入住率高达91.5%，同比提升1个百分点；平均房价为1137元/间/晚，同比提升1.6%；每间可供出租客房收入（RevPAR）达1040元/间/晚，同比提升2.7%。

零售商场方面，全年贡献1.47亿元的收入，占总收入比例的8%，其中，国金天地期末出租率95.5%，武汉星汇维港购物中心期末出租率87.4%，较中期显著回升5.0个百分点。

白马大厦作为专业市场业态的主要构成，期末出租率为96.0%，较中期提升1个百分点，贡献收入2.09亿元，占总收入的11%。

筑牢财务边际

面对市场的风云变幻，越秀房产基金凭借稳定的资产组合与审慎的财务策略，构建起坚实的经营“避风港”，实现资产价值的平稳增长。

其中，针对写字楼市场走势，该基金管理层研判，2026年新增供应将继续推高市场空置率，租金仍面临下行压力但跌幅有望收窄。值得关注的是，租户对核心商务区表现出极高黏性，市场机遇主要集中于租户升级搬迁、科技类及消费类客户的扩张需求。

基于这一判断，越秀房产基金表示，将充分利用统一品牌优势强化市场宣传，增强获客能力；同时，夯实每栋楼宇的产业特色，进一步明晰项目定位，打造特色运营体系，并采用灵活的价格策略，在价格与出租率之间实现动态平衡。

针对零售商业板块，该基金管理人在业绩会上强调，接下来将持续推进零售商场的改造升级，同时不断优化租户结构，以保持项目的市场竞争力。

除了精益经营，稳健的财务管理亦是支撑企业穿越周期的另一大核心支柱。过去一年，越秀房产基金以主动、审慎的管理策略为抓手，实现了资本结构的持续优化与融资成本的有效控制，筑牢了企业发展的安全边际。

报告期内，越秀房产基金完成越秀金融大厦50%权益的出售，彼时，该基金提到，出售事项所得款项净额预计约为23亿元；连同预期将从新银行融资提取用于再融资的30亿元，所得款项总额约为53亿元，拟全部用于现有债务的按期或提前偿还。

最新财报显示，截至报告期末，公司借贷比例为48.5%。而2026年初，公司利用资产出售回笼资金偿还部分贷款后，截至目前借贷比例已降至41.2%。

从融资成本来看，报告期内，越秀房产基金融资成本为7.73亿元，同比下降16.5%；平均融资成本降至近三年以来低位，为3.61%。

全年平均付息率为3.77%，同比减少76个基点，融资成本节省约1.5亿元人民币，利率敞口10%，较年初下降16个百分点，有效控制利率风险，同时，外汇敞口降至24%，为近五年来最低水平。

值得关注的是，过去一年，越秀房产基金在融资创新方面实现多项突破，其中，2025年7月，该基金发行6亿元人民币三年期熊猫债券，票面利率低至2.70%，这也是全球首单上市REITs熊猫债券发行。

2026年2月，该公司又成功定价发行首笔境外绿色双币种债券，包括3亿美元3年期绿色债券及6.9亿人民币3年期绿色点心债，这也是基金自2021年后重返美元资本市场的重要举措。

“接下来，如果境内外融资市场的利率走势、政策层面发生变化，我们也可以选择较优的融资渠道进行布局，未来我们将持续朝这一方向推进。”基金管理人表示。

此外，业绩会上，关于国内公募REITs市场不断走向成熟、发行趋于常态化的重要趋势，越秀房产基金管理层也做出回应。

该基金表示，在C-REITs的状态下，国内商业资产预计将逐步回归合理的市场价值区间，对基金持有的项目而言，将迎来更优的市场评估环境，从整体来看，对所有的REITs产品都是积极利好信号。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。