“我卖自己的房子，没赶租客，还让他住到合同到期，他凭什么告我索赔 20 万？”

杭州的彭女士最近既气又懵，好好的卖房交易，最后却闹上了法庭，这事儿让她想不通，也在网上引发了轩然大波。

有人说租客就是想讹钱，纯属无理取闹；也有人觉得房东没做到位，该赔偿。

到底是怎么一回事？

01

这事儿得从 2022 年春天说起。

当时，彭女士把自己的一套房子租给了陆先生，双方签了两年的租约，在最初的一年里，两人相处得还算平和，没什么大矛盾。

可一年后，彭女士家里遇到了点状况，急需周转资金，思来想去，她决定把这套正在出租的房子卖掉。

按照常理，彭女士首先想到的就是租客陆先生。

毕竟租房市场有个不成文的 “规矩”，房东卖房，租客往往有 “优先权”，彭女士也想着先问问陆先生，要是他愿意买，也省了不少麻烦。

一开始，彭女士给房子报了 190 万元的价格。陆先生听了之后，表示这个价格太高了，需要考虑考虑，没立刻给出答复。

彭女士也理解买房是大事，需要慎重，为了能促成这笔交易，她的丈夫还主动把价格降到了 180.8 万元，并且多次催促陆先生，希望他能给个准话。

可不管彭女士夫妇怎么催，陆先生就是迟迟不回应。

就在两人焦急等待，甚至有点不耐烦的时候，终于收到了陆先生的回复，可这句话却成了后续矛盾的 “导火索”。

陆先生说：

“买房子不是儿戏，刚问我就需要做好决定，考虑几天总需要的吧，你的房子随你怎么处理咯，我只是个租客而已。”

就是这句 “你的房子随你怎么处理”，让彭女士夫妇觉得，陆先生这明显就是不想买了，只是不好意思直接拒绝。

当时彭女士急着用钱，也没再多想，既然租客无意购买，那她就只能找其他人。

最后，她以 170 万元的价格，把房子卖给了别人，双方顺利完成了交易。

彭女士本以为这事儿就这么翻篇了，自己拿到了钱解决了资金问题，租客也能继续住到租期结束，互不耽误。可她万万没想到，房子刚过户没多久，法院传票就送上门了。

陆先生把彭女士告上了法庭，理由是彭女士侵犯了他的 “优先购买权”，还要求彭女士赔偿 20 万元。

这一下，彭女士彻底懵了：

“我明明先问了他，是他自己不买，我才卖给别人的，怎么就侵犯他权利了？而且‘买卖不破租赁’，他又没损失，还能住到合同到期，凭什么让我赔 20 万？”

02

这起纠纷之所以吵得沸沸扬扬，核心其实就围绕着一个法律关键词 ——“优先购买权”。

很多人租房、买房的时候都听过这个词，但具体是什么意思，怎么用，可能没几个人能说清楚。

根据《民法典》第七百二十六条明确规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

简单来说，就是房东要卖房，得先通知租客，要是租客愿意以和其他人一样的价格、一样的付款方式买，那租客就有优先购买的资格，房东得先卖给租客。

但这 “优先购买权” 也不是没规矩，不是租客想怎么用就怎么用，得满足两个关键条件：

第一，房东得主动通知租客，告诉租客房子要卖，以及具体的价格、付款方式等信息；

第二，租客收到通知后，得明确表态，说自己到底想不想买。

回到彭女士和陆先生的这起纠纷里，先看第一个条件：彭女士做到 “通知” 了吗？

很明显，彭女士做到了。

她先是报了 190 万，后来又降到 180.8 万，每一次都第一时间告诉了陆先生，还多次催促陆先生做决定，从 “通知” 这一步来说，彭女士没什么问题。

那问题就出在第二个条件上：陆先生的回应，到底算不算 “明确表态”？

彭女士觉得，陆先生说 “你的房子随你怎么处理”，就是间接放弃买房了；可陆先生却辩称，自己只是想多考虑几天，没直接拒绝，彭女士没等他考虑清楚就把房子卖给别人，就是侵犯了他的 “优先购买权”。

这里就需要明确一个法律常识：在 “优先购买权” 的行使上，法律讲究 “明确表态”。

要是租客收到房东的卖房通知后，没在合理时间内明确说自己想买房，就会被视为放弃优先购买权。

那陆先生这种 “不肯定也不否定” 的模糊回复，到底算不算放弃呢？目前这起官司还没出结果，最终得看法院怎么判。

03

仔细复盘彭女士和陆先生的纠纷，会发现矛盾的根源并非双方恶意相向，而是成年人在人际交往中，常犯却不自知的 3 个错误。

这些错误看似不起眼，却可能像多米诺骨牌一样，引发一连串的麻烦，甚至让原本平和的关系走向破裂。

1. 沟通时 “留半截话”，用模糊表态代替明确回应

陆先生那句 “你的房子随你怎么处理”，堪称 “模糊沟通” 的典型。

他既没说 “我想买，再给我 3 天考虑时间”，也没说 “我不买了，你找别人吧”，而是用一句模棱两可的话搪塞过去。

在他看来，这是 “给自己留余地”，可在彭女士眼里，这就是 “拒绝的信号”。

这种 “留半截话” 的沟通方式，在社交里太常见了：

同事问你 “这个方案周末能帮忙改一下吗”，你不说 “能，周日下午给你”，也不说 “不能，我周末有事”，只说 “我尽量吧”，结果同事满心期待等你反馈，你却没动静，最后耽误了项目进度；

朋友约你 “下周五一起吃饭，庆祝我生日”，你不说 “一定到”，也不说 “去不了，提前祝你生日快乐”，只说 “到时候看情况”，朋友特意订了你的座位，你却临时爽约，让对方觉得不被重视；

“模糊表态” 不是 “高情商”，而是不负责任的 “甩锅”。

你以为的 “留余地”，其实是把决策压力和沟通成本转嫁给了别人，久而久之，只会消耗别人的信任，让自己变成 “不靠谱” 的代名词。

2. 重要事务 “全凭口头”，忽略 “证据留存” 的重要性

彭女士和陆先生的沟通，还有一个致命问题：所有关于房价、考虑时间的协商，几乎都是口头沟通或碎片化的文字消息，没有形成正式的书面记录。

等到闹上法庭，彭女士说 “我多次催他做决定”，陆先生说 “她没给我足够考虑时间”，双方各执一词，却拿不出确凿证据，只能让法官从 “情理” 和 “法律条款” 里找平衡。

这种 “重口头、轻证据” 的习惯，在成年人的人际交往中更是普遍：

和合作伙伴谈合作，聊好的分成比例、交付时间，只凭 “口头约定”，没签书面合同，最后对方反悔，你只能吃哑巴亏；

帮朋友垫付了一笔钱，没让对方写借条，也没留存转账时的备注，后来朋友赖账，你连证明 “借钱事实” 的证据都没有；

要明白：“口头约定” 的效力，远不如 “白纸黑字”。

不是说要对所有人都充满戒备，而是要懂得，留存证据不是 “不信任”，而是对自己、对他人、对事务本身的负责。

一份合同、一张借条、一段录音、一个转账备注，看似麻烦，却是保护自己权益的 “防火墙”。

3. 遇到矛盾 “要么忍要么炸”，不懂 “理性沟通解决”

纠纷发生后，彭女士的第一反应是 “生气、委屈”，找媒体吐槽却没想着主动和陆先生再沟通；陆先生的第一反应是 “直接起诉”，跳过协商环节，把关系彻底闹僵。

其实只要双方能坐下来，好好说说各自的想法 —— 彭女士说明 “急用钱的处境”，陆先生讲清 “需要考虑的原因”，说不定就能找到折中方案，比如 “给陆先生 3 天明确答复时间，彭女士 3 天内不找其他买家”，根本没必要闹到法院。

可现实中，很多人遇到矛盾，都逃不过 “要么忍要么炸” 的怪圈：

和同事因为工作意见不合，要么憋着不说，心里越想越气，最后工作出问题；要么当场吵起来，说狠话伤感情，以后没法合作；

和家人因为生活习惯有分歧，要么忍气吞声，自己委屈；要么大吵大闹，把小事闹成大事，破坏家庭氛围；

矛盾不是 “洪水猛兽”，也不是 “非输即赢” 的战场。

遇到问题时，先别急着生气、别忙着对抗，而是冷静下来，主动找对方沟通。

把自己的需求说清楚，也听听对方的想法，找到双方都能接受的解决方案，才是真正的 “解决问题”。

毕竟，撕破脸的代价，往往比你想象的更大。

我们总说 “要会做人、会处事”，其实所谓的 “会”，不过是懂得：

沟通时明确表态，不消耗别人的信任；

办事时留存证据，不辜负自己的付出；

遇矛盾理性协商，不激化彼此的矛盾。

来源：国馆文化