从5月份开始，中山市苏荷雅居小区正式执行物业费降价方案，物业费从1.8元/平方米降至1.5元/平方米，月租停车费同步从150元/月下调至100元/月，同时部分收入与业主共享，方案提出降价的原因是跟随降物业费的大潮，同时也为减轻群众负担。

这场看似平平无奇的区域性价格调整，实则是全国物业市场深度变革的缩影。

近年来，从武汉朗诗里程物业费近乎腰斩，到重庆金樾山别墅物业费直降超50%，这场席卷全国的物业费降价浪潮，正重塑着物业服务行业的发展格局。更值得关注的是，部分小区创新推出物业费减免、公共收益返还等举措，将这场行业变革推向新的高度。

降价浪潮：席卷全国的物业变革风暴

物业费降价并非2025年才出现的新鲜事。

早在2023年，山东省青岛市就率先出台政策，对空置超半年的住宅实行物业费六折优惠，拉开了行业价格调整的序幕。2024年，降价趋势进一步蔓延，重庆、银川、武汉等城市超百个小区纷纷跟进，平均降幅达20%-35%。这场持续三年的降价潮，深刻反映出房地产市场从增量开发向存量运营转型的时代变革。 

在武汉，朗诗里程小区物业费从2.5元/平方米断崖式降至1.1元/平方米，降幅高达56%；同一城市的某高端社区，物业费从7.6元直接“腰斩”至3.84元。重庆金樾山别墅区物业费从4.5元骤降至2.09元，降幅同样超过50%。这些极具冲击力的降价案例，彻底打破了物业服务行业长期以来的价格刚性，引发行业内外广泛关注。

驱动因素：多维力量交织下的行业转型

房地产市场的结构性变化是推动物业费降价的核心动力。随着住房空置率不断攀升，尤其是在三四线城市，大量空置房屋导致物业费收缴基数大幅萎缩。与此同时，房价下行压力增大，业主对房屋持有成本越发敏感，倒逼物业费与市场实际情况接轨。有三线城市业主认为，如今地方房价下跌了三成，物业费却依然居高不下，这说不过去。

激烈的市场竞争也在加速行业价格调整。目前，全国物业服务企业数量已突破20万家，市场供远大于求。新进入市场的企业常以低价策略抢占份额，头部企业为保住市场地位也不得不跟进降价。有物业公司相关人士坦言：“在项目竞标中，每平方米0.2元的价差，就可能决定项目的归属权。”

政策调控则为降价趋势提供了有力支撑。重庆、武汉等地相继出台前期物业费指导价，明确划定价格上限；青岛、兰州等城市推行空置房物业费折扣政策，直接减轻业主负担。这些政策通过“有形之手”，引导行业价格体系向更加合理的方向发展。

破局探索：创新模式引领行业生态重构

在降价浪潮中，部分小区积极探索出物业费减免、公共收益返还等创新模式。

广西柳州新华庭小区自2025年1月1日起，物业公司主动提出实施免缴物业费政策。物业公司表示，其旗下还有建筑公司、家政保洁公司、配送公司以及农副产品等业务，未来会围绕小区开展各类业务，用以维持员工的开支，免费后对小区的服务内容不会改变，对质量水平不会放松。

对于物业公司给小区业主物业费全部免单，网民却有不同的看法，有网民认为，免收物业费从眼前来讲是业主受益，从长期来讲是业主受害。更有从事地产业的人士认为，天下没有免费的午餐，免收物业费的模式是物业行业低价竞争进入白热化的主要表现之一，盲目的低价竞争，无论对业主还有物业行业，都将会是一种伤害。

相比柳州新华庭小区激进的做法不同，广西柳州市富康雅居小区业委会的做法却赢得了广泛的好评。2025年4月30日，小区业委会将16万元公共收益结余全部分发给322户居民，过去六年间该小区仅收取了两年物业费，此次收益返还相当于为业主全额“报销”了物业费。这些创新举措虽不同于传统意义上的“倒贴物业费”，却以更直接的方式让利于民，为行业变革提供了新思路。

此外，更多的城市也进行了多方面的探索，如深圳试点建立物业服务评价体系，将价格合理性纳入考核范围；成都在2024年10月1日起施行新版《成都市物业管理条例》。条例明确物业服务收费按照不同物业的使用性质和特点，依法实行政府指导价或者市场调节价，有效避免了降费降质问题。

在市场规律的“无形之手”与政策调控的“有形之手”共同作用下，物业服务行业从粗放管理向精细运营转型，物业服务行业正逐步走出价格困局，向着以品质和创新驱动的高质量发展阶段迈进。这场深刻的行业变革，既是挑战，更是物业服务行业破茧重生的历史机遇。

文丨记者 彭纪宁 实习生 唐瑶