买房者如何找到真正适合自己的住房?

拓荒号:陈峰 (企业头条)

要答复这个问题,首先得弄清什么是适宜的住房。


房屋买卖


一处住房提供应你的有两方面内容:
一是住房作为商品提供应你的寓居效劳,二是住房作为资产提供应你的资本收益。住房自然具有商品和资产两种属性,古今中外,概莫能外,无论价值观如何。

从寓居效劳角度动身的所谓适宜的住房,就是在住房里面住的舒适,在住房外面出行便当,一个是物理层面,一个是区位层面。


房产交易


物理层面不用多说,主要是家庭运用住房的需求可以得到满足

比如,家庭成员数量(包括合租)和年龄构造是最根本的思索要素,决议了面积、户型以至楼层等主要物理需求。另外有些特别需求,如长期雇佣保姆等,也是重要思索要素。此外的一些物理要素,如朝向、楼型、电梯数量以及小区绿化、物业程度、噪音等等,决议于你对生活质量的需求,并不是刚性的。


房产购置


区位层面,即“住的方便”

在实践选房过程中常常被人无视,或者被迫无视。在城市经济学的经典理论中,住房是一个人(或家庭)进入城市的“门票”。人们在城市中工作或学习,享用工作时机带来的益处,或者学习时机带来的益处,而获取工作时机和学习时机的所谓“益处”需求亲身抵达享用。你能够选择住在另一个城市做火车飞机来享用,但假如天天要来享用的话,最好的选择还是住在这个城市里。


即便住在同城,抵达工作和学习时机还是需求本钱,也就是通勤本钱。通勤本钱在空间上的不同,使得工作或学习时机在城市空间上构成一个“价值场”。离工作或学习时机越近,抵达享用本钱越低,工作或学习时机在该处区域形成区位的价值越高,反之间隔越远区位的价值越低。


房产购置


家庭里面,常常两口子都要工作,又常常孩子也在上学,每个人关于各自的通勤目的(单位或学校)都有一个价值场,三个人的价值场叠加,构成了这个家庭关于通勤行为的价值场。

这还没有完。除了工作和学习,业余生活也是离不了的。无论是商超采购,还是餐饮聚会,或者运动健身,或者休闲文娱,远的总不如近的,差的总不如好的。纵使往常线上能干好多事了,更多的还是需求亲身到场才干“享用”,这就同样触及到间隔和本钱的问题。由于这些生活设备并非日日必要的通勤,所以我们称作通达,抵达的本钱叫做通达本钱。


通达本钱在空间上的不同使得不同生活设备同样在空间上构成价值场,不同家庭成员的不同需求偏好的价值场的叠加,构成家庭关于生活设备通达行为的价值场。


简单来说,通勤行为的价值场和通达行为的价值场再次叠加,根本勾勒出一个家庭在城市生活中出行需求的总和价值场。在这个总和价值场当选取一个预算约束内的最高值,就根本完成了区位层面“适宜”的家庭寓居地点的选择。

上面还仅仅是思索了空间要素,假如同时思索工作或学习时机的质量,以及生活设备的质量,上述价值场的变化将愈加复杂。

再进一步将物理层面和区位层面这两个要素综合思索,就得到在寓居效劳角度下一个适宜的住房。

再进一步将寓居效劳和资本收益两个角度综合,就得到一个根本全面思索的适宜的住房。

理想中人们在看房选房的过程中容易犯一些错误,其中最基本性的错误是分不清本人住房需求的层次,也就是把很多本人在乎的要素一股脑抛出来,有时以至舍本逐末,最后形成选不出以至选错然后悔。

根本上来说,住房需求的层次,依照重要性由高到低,普通分为通勤方便、运用便当、生活便当三大块

通勤便当,主要是便当家庭成员工作和上学等。工作和学习,是人们生活在城市里最主要的目的和内容,取得工作和学习的功效能否便当,在经济意义上影响家庭的总功效,从而影响寓居的决策。说的详细点,人们更可能由于上大学或者某个好的工作时机,从一个城市迁移到另一个城市,而普通不会地道由于有个房子更大更新,或者餐馆更好吃,而搬到一个新城市。


当然也有例外,比方退休之后搬到海南等气候环境更佳的中央寓居,这时分自动扫除了对通勤的需求,只剩下对房屋运用便当的需求和区位生活便当的需求,上述需求层次仍然成立。运用便当就是对房屋本身住起来觉得便当,生活便当就是周边生活设备的便利度较高,不用什么都跑的大老远。


以上三个层次的需求遭到一个总的限制,就是预算约束。显然,你的需求要靠收入来完成,收入决议了上述三个层次分别到达的称心水平。

选房的这三层需求看似简单,真正要做出正确决策并不容易
理想中人们选房的普通流程,假如是新房,就去抢吧还选啥……假如是二手房,首先会大致圈定一个区域范围,然后在中介网站上输入条件停止搜索,然后挑出根本能承受的几个联络经纪人。这其中,圈定大致的范围,其实就是在头脑中完成了家庭成员日常通勤本钱最小化的一个大致意义上的粗略计算,同时常常也参加了一定水平的对生活便当水平的思索。其后,经过经纪人的咨询工作,进一步细化对住房运用便当水平和周边生活便当水平的认知。

但是,假如你在第一步时就客观地圈定错了范围,或者没有圈定全部合适的区域,就会招致由于客观偏误而形成的房源信息偏误,很有可能错过最适宜的住房。假如后面碰到一个靠谱的专业的经纪人,还有可才能挽狂澜。假如遇到一个程度普通的,以至碰到理想客观存在的无良中介……另外,即便是再专业的经纪人,人脑的认知程度也是有局限的,一是本人真正深化理解的房源数量有限,二是面对上述家庭综合价值场等高复杂度计算,也只能是大致估量,大致估量……

处理复杂问题自然需求工具

其真实理论上,三个需求层次的丈量和计算均有坚实理论支撑,只需房源信息充沛,完整能够经过大数据剖析和相关算法处理上述复杂运算,从而找到最佳住房。最近国内Top2高校一群城市经济学和计算机范畴研讨完成了上述算法过程,并封装放到了网上供人使用,其能够基于全网房源数据,应用上述算法实时剖析用户多维复杂需求,对房源打分并停止实时精准引荐。


房地产


最后,再补充一个颇具争议的点,中介在找房中价值如何。答复当然是对其存在的肯定。Location,Location,Location,房地产产品自然位置不同,作为高度非规范化的产品,信息不对称性极强,特别是二手房,更是进一步加剧了这种信息不对称。因而在住房买卖市场上,经纪人充任着沟通彼此、熨平信息不对称的作用。当然,随着技术的进步,规范化的办法越来越多、水平越来越高,经纪人的作用也将逐步从信息沟通者的身份外延到买卖链条的效劳者。

(房产行业责编:陈峰 )
2021年09月10日 04:03[查看原文]