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中金唯品会奥莱REIT挂牌，奥特莱斯借REITs东风开启运营新篇章
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财经
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拓荒牛
2025-10-17
![](https://img2.tuohuangzu.com/uninf/images/202510/2025101702023147600.png"></p><p>作为国内首只带有新零售基因的消费reits，中金唯品会奥莱reit的底层资产为宁波杉井奥特莱斯广场。该项目由杉杉商业集团开发运营，是杉杉商业首个奥特莱斯项目，也是唯品会控股有限公司在实体商业领域的重要布局。项目涵盖一期、三期、四期建筑，总建筑面积10.43万平方米，其中商业可租赁面积达5.1万平方米。自2011年一期开业以来，该项目已稳定运营近14年，三期、四期分别于2016年、2020年投入使用，截至今年3月末出租率高达98.8%。</p><p>财务数据显示，2022年至2024年，杉井奥特莱斯运营收入年均复合增长率达8.7%，净收益年均复合增长率10.69%。2025年一季度月租金坪效约394元/平方米，在已上市消费reits项目中位居前列。项目估值达29亿元，单价27823元/平方米，发行价格3.48元/份，仅次于华夏华润商业reit的6.902元/份。</p><p>该项目位于宁波市海曙区，地处城市中西部核心区位，周边公路、轨道交通、公共交通网络发达，距离宁波栎社国际机场4.5公里，宁波火车站8.4公里。优越的交通条件使其辐射范围覆盖长三角地区，2024年客流量达1310万人次，2022年至2024年复合增长率16.63%。目前项目已引入耐克、阿迪达斯、boss、ferragamo等189家品牌商户，涵盖服装服饰、运动户外、餐饮、国际名品等业态，有效分散单一业态风险。</p><p>消费reits市场的热度持续攀升。在中金唯品会奥莱reit上市前三天，华夏凯德商业reit于9月9日启动发行，因公众投资者认购踊跃，当日即提前结束募集。目前已有华夏中海商业reit、中航天虹消费reit等三单产品进入上市流程。数据显示，2025年上半年已上市的十只消费reits中，除华夏华润商业reit涨幅21.17%外，其余产品涨幅均超30%，其中易方达华威市场reit上市半年涨幅达80%。</p><p>奥特莱斯行业正经历深刻变革。根据《2024-2025中国奥特莱斯行业白皮书》，截至2024年末全国在营奥特莱斯项目达251个，年销售规模2390亿元，但近三年新开业项目数量持续下降，2024年仅新增12个。存量竞争时代下，运营效率成为关键。杉井奥特莱斯采用联营为主、租金为辅的计租模式，2022年至2024年联营收入占比均超74%，租赁面积占比约77%。其平均联营扣率达13.02%，高于华夏首创奥莱reit旗下项目的10.7%和10%，显示更强的商户议价能力。</p><p>为应对消费趋势变化，奥特莱斯项目加速创新转型。百联股份在成都建设的全国首个熊猫主题3.0版奥特莱斯，计划引入400个国际国内一线品牌；王府井在北京城市副中心打造“湾里”商业综合体，融合奥莱购物、主题娱乐、高端酒店三大业态；宁波杉井奥莱今年5月引入lululemon浙江奥莱首店，成为国内少数集齐“中产三宝”的奥莱项目。王府井奥莱up)
