住房空置率不能只是一个感性数据

日前，中国西南财大和瑞银发布关于中国地产泡沫的研究报告，对中国住房空置率的估算分别为22.4%和22%－25%之间。住房空置率折射着资金错配的严重程度和社会资源的浪费程度，按报告的意见，这不仅足以证明中国楼市的泡沫之大，也为加强楼市调控提供了强有力的佐证。

就许多人的日常观感而言，不少小区的住房空置率确实不低，在一些被称作“鬼城”的新城，住房空置率恐怕比报告估算得还高。这是房地产市场在过去的一轮超长景气周期中制造出来的衍生现象。在很长时间里，作为地方财税利益和开发商利益的重要来源，房地产市场得到了从政策资源到资金的多重倾斜，而社会资本缺乏投资渠道的现实，又将更多的资金吸进了房地产市场。“房地产崇拜”的结果，是在迅速改变楼市预期的同时，也迅速扭曲了楼市的价值关系。许多投资者视楼市为最可靠的金融投资品，不惜囤积以谋巨利。近日一名煤老板将近百套北京住房一次性出售变现的新闻，即折射出商品房的金融属性甚至大过了其本来的商品属性。可以说，住房价值体系扭曲率高，住房空置率就一定畸高。

但是，即使住房空置率偏高，也不一定就代表住房价值体系一定扭曲，楼市泡沫一定巨大。这是因为，保持合理的住房空置率才能保持楼市供需平衡，假如住房空置率为零，尽管社会资源似乎没有浪费，但实际上楼市供应已然不正常。1998年货币化分房改革之前的住房情况，就是如此。那么，什么叫合理的住房空置率？什么叫不合理的住房空置率？不同的地区差异，不同的楼市状况，不同的产权所有，决定了不可能有一个统一标准。比如，投资价值小的地区，住房空置率相应会低，投资价值大的一线城市，住房空置率相应会高，其间难以找到合理的标准。又如，住房改革导致一部分先到者房多而后到者无房，但前者造成的住房空置率也与泡沫无关。

实际上，对于住房空置率的统计本就是难事。由于不动产登记制度还没有建立起来，全国到底有多少套住房，分属于多少业主，哪些是正常空置哪些是不正常空置，难以统计。这也是国家统计局认为无法统计的原因所在。

楼市涉及复杂利益格局，又牵扯钢铁、水泥、电解铝等许多重要经济行业，政府摸清家底是应有之义。只有摸清家底，才能得出住房空置率的最准确数据。但值得提醒的是，即使住房空置率确实畸高，如何进行调控也需精细衡量。采取一刀切式政策调控只会让调控低效力甚至无效力，这在过去已有不少教训。

今年两会以来，中央对楼市调控提出“分类调控”的新思路，表明已注意到了这一问题。让“分类调控”收到效果，住房空置率就不能只有一个全国性的模糊数据，而必须各地均有详尽数据并依据不同情况设置出合理与不合理的界线，如此，住房空置率才能成为楼市调控参考的理性数据，而非一个触动市场神经的感性数据。