杭州楼市为什么打响降价第一枪

前几天，媒体铺天盖地到处都是关于香港楼市突然降温的消息，有三个标志性事件帮助人们了解香港楼市的情况，一个是香港政府去年采取了一系列的严厉调控措施，特别是针对内地投资者的重税政策，第二个是李嘉诚去年下半年开始陆续抛盘引起人们的诸多猜测，三是，最近出现的投资者赔本甩货的现象。香港楼市似乎是与内地老百姓相距遥远，在香港投资的内地投资者也不是很多。但是，人们关注香港楼市的直接原因，其实是要关注香港楼市对内地楼市的传导效应。不管怎么说，香港楼市与内地楼市有着千丝万缕的联系，香港房价也一直是内地重点城市追赶的标杆。香港楼市出问题，必然会在内地楼市引起一系列的反应。

在香港房价出现波动之前，内地已经有温州、鄂尔多斯等城市出现房价暴跌的情况，而像贵州贵阳、辽宁营口、江苏常州、河南鹤壁、湖北十堰等城市也出现了房价停滞的现象，全国各地“鬼城”有日益增多的趋势。有的地方甚至出现公务员被摊派卖房的现象，这与2008年房价暴跌的景象极其相似。有报道称，作为准一线城市的杭州，最近打响了马年降价的第一枪。日前，杭州一个前期热销楼盘，祭出了近4000元/平方米的降幅，有业内人士就此认为，当天量库存遭遇冰冷成交时，大幅度降价仅是时间问题。杭州某楼盘打出“起价都是浮云，实价才是王道”的广告语，推出“准现房均价1.58万元/平方米”特惠活动，较前期直线下降近4000元/平方米。这样的广告，看起来是那么的熟悉又温馨。

杭州当地一位知名地产人表示，“前些年，温州购房者占杭州楼市近二成的购买力。自从温州爆发民间借贷危机后，杭州楼市的购买力大打折扣，库存也与日俱增，开发商只能通过降价来吸引客户了。”数据显示，到2014年1月底，杭州商品房库存创纪录地突破12万套，达到120476套。至2月19日房存量稍有回落，达到11.97万套，这不仅是2007年以来的最高存量指标，更大大超越了去年杭州市区整年的成交量。其实，业界对于杭州楼市的压力早有预期。去年年底的一项调查显示，在306份有效回答的问卷中，有46%的嘉宾认为，2014年杭州楼市总体走势将会是量涨价跌，24%的嘉宾认为，总体走势为量价齐升，21%的嘉宾认为，将缩量下跌，仅有9%的嘉宾认为，杭州楼市将量跌价涨。

这与当前人们对全国楼市的总体判断有积极相似之处。一月的全国房价排行榜显示，北京、上海、深圳仍然位居全国前三名，不过令人大跌眼镜的是，排名第四的城市发生了变化，广州被厦门所代替，广州楼价仅排名第八，杭州排在广州前面位列第7名。广州被挤出一线城市之列，有多种原因，同时，这样的排名也不能完全反应城市的楼市状况。他只能反应中国城市房价的整体状况不能乐观，杭州、广州都排名前十，算是第一集团军，杭州和广州的房价状况也一定程度上反应了楼市的走向。

有资料显示，2012年杭州商品房库存量是8.3万套。但是人们就觉得个库存量大得吓人。为什么这么说呢？2009年的时候，这个数值仅为10920套，2010年为25734套，2011年这个数值最高45666套，当时楼市几乎进入冰冻期。现在库存达到了12万套，压力之大可想而知。在高库存量重压下，这个楼市渐渐地出现了某些变化，其中就有一些开发商遭遇破产。2012年4月，杭州金星房产公司出现后期的资金链问题，导致楼盘没有后续资金可供建设。最后申请破产，此消息曾一时成为业内的一个热点话题。

有消息证实，截至2014年1月2日，北京住宅库存为5.76万套，上海为6.37万套，广州为5.62万套，深圳为4.18万套。显然，购买力远不及“北上广深”的杭州，楼市库存已远远超过这几个一线城市。但是，尽管杭州楼市库存高企，但土地市场热情不减。2013年，杭州出让土地达225宗，折合面积12216.9亩，1326.9亿元的出让总收入，较2012年增长一倍多，创下杭州土地出让收入的新纪录。到今年1月，杭州土地市场火爆依然。1月22日，杭州杭师大地块入市。经过29轮竞价后，该地块最终以总价33.8437亿元、楼面价25785.09元/平方米成交。当日，杭州土地市场共成交六单，成交金额高达96.05亿元。1月杭州土地单月吸金收入达到298.5亿元，创下历史单月成交额新高。根据杭州市国土资源局资料，今年，杭州主城区还将计划出让经营性用地73宗3622亩（含已公告地块）以及部分当前具备条件的优质地块21宗990亩。如此，杭州楼市未来库存量持续走高几无悬念，库存压力势必也将进一步加剧。12万套左右的可售房源，让业内人士颇有“高处不胜寒”之感。

据相关统计，整个春节，杭州主城区的成交记录仅有两套。整体成交量的大幅萎缩，加上高库存、高流入和银行房贷趋紧的共同作用，不少人士认为，极有可能在今年引发杭州楼市的新一轮价格战。高企的库存与汹涌而至的新房，使得今年的杭州楼市“压力山大”。其实，库存量大小还不是问题的关键，多年来，北京一直保持在10万套左右的库存量，但是也有时候下降到6万套左右。这个都是正常现象，关键是交易量至影响库存的最直接因素，如果交易量发生变化，不到半年的时间，库存就会成倍的增减。最近，有消息称，一些城市的楼市开始出现交易量遭“腰斩”，房价出现暴跌的情况，这才是人们最值得关注的。杭州楼市基本上反映了当下重点城市的整体情况，值得引起重视。