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2014年1月22日，北京市国土资源局表示，今年已成交的住宅用地中，自住型商品住房总建筑规模约为102万平方米，占已供商品住宅规模的53%。截至目前，土地市场已成交经营性用地19宗，约177公顷，成交地价款总额为403亿元，其中住宅用地11宗，126公顷；商服用地8宗，51公顷。同时，在供应结构上进一步优化，目前已成交的住宅用地扣除配建及竞建出的保障性住房面积后总建筑规模约191万平方米，其中自住型商品住房约102万平方米，占已供商品住宅规模的53%。自去年下半年以来，北京已供自住型商品住房地块共计32宗，可提供自住型商品住房建筑规模累计达到329万平方米。今年供应的自住型商品住房用地中，集中建设的有6宗，可提供自住型商品房约81万平方米，通过竞建及配建方式建设的自住型商品房有4宗，约21万平方米。与去年相比，今年供应的自住型商品住房用地区位更优，其中位于朝阳的项目有3宗，位于丰台的有1宗，位于昌平的有2宗，位于顺义的有3宗，位于平谷的有1宗。今年供应的自住房用地大部分位于轨道交通站点周边或紧邻高速路出口。
2000余套房，8万多户优先选购家庭。这就是北京首个自住型商品房项目面对的“抢手”局面。改善市民的居住条件，一直是北京市政府工作报告关注的重点，今年也不例外。《报告》坦承，过去一年“产业内部结构不合理，投资对房地产的依赖度还比较高”，“保障房建设供给不足，棚户区居住条件较差”。如何解决？面对人民群众过上更好生活的期盼，《报告》提出，坚决保持房价基本稳定，构建以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求的住房保障和供应体系，满足群众基本住房需求。其中，保障房在去年建设16.2万套、竣工8.5万套、配租配售4.7万套的基础上，今年将建设7万套，年内竣工10万套。坚持以公租房和共有产权房为重点，理顺建设管理体制，建设保障性住房7万套。加快推进已开工项目，年内竣工10万套，确保“十二五”期间提供100万套，逐步解决本市城镇中低收入家庭住房困难。加快推进城六区棚户区改造和环境整治，2017年基本完成四环路以内的棚户区改造任务，年内同步完成1000万平方米老旧小区综合改造。去年，本市启动中心城110项棚户区改造工程，完成1390万平方米老旧小区综合改造。推进自住型商品住房建设，加快已供地项目实施进度，新增5万套供地，优化住房供应结构。去年，本市推出2万套自住型商品住房。
2014年1月22日，北京市十四届人大二次会议闭幕，政府工作报告共修改20处，其中对于“自住商品房”的表述明确为“共有产权性质”。早在政府工作报告征求各方意见阶段，就已经吸纳市人大代表和政协委员的意见建议，累计进行了216处修改。在涉及自住型商品房性质的条款中，报告做出的具体修改为，将“推行2万套自住型商品房”修改为“推行2万套共有产权性质的自住型商品房”。相应在今年的工作中，将“推进自住型商品房建设”，修改为“推进共有产权性质的自住型商品房建设”。市人大代表、副市长陈刚在会议期间提出自住型商品房为“共有产权”性质，支持房地产市场中端群体的需求。购房人没有经济能力购房，可以由政府给予支持，再上市交易时根据产权比例，把政府那部分收益拿走。报告还做出了其他修改，比如2014年“积极推动森林、绿地、河湖水系等”，修改为“积极推动森林、绿地、湿地、河湖水系等”生态保护红线的划定工作；“积极申办第24届冬奥会”，修改为“积极与河北省协调配合，共同申办第24届冬奥会”等。
北京市住建委相关负责人说，自住房和共有产权二者的含义是一致的。政府工作报告提出共有产权性质的自住型商品住房，是对自住房产权性质的进一步明确。自住型商品住房的销售均价，比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右，在出让土地时提前锁定。购买后，原则上5年内不得转让；5年后转让的，按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。因此，自住型商品住房具有共有产权的特征。在两会上，副市长陈刚也对自住房的共有产权进行了浅显易懂的解释，“自住房的价格会比市场低30%，甚至50%。比如一个人只有100多万，200万，虽然当地的市场房价需要两三百万，但他也能买房。差的那一部分钱怎么办，就是实行共有产权，你先买，国家给予支持，你自己先住，如果再上市，首先政府优先收购，或者是根据共有产权比例把政府那部分收益拿走。这样没买到的人也不亏，买到的人也不得利。
1月22日，北京市第十四届人民代表大会第二次会议闭幕,表决通过的《政府工作报告》中，首次明确了自住房的性质为共有产权，将“已推行2万套自住型商品房”修改为“已推行2万套共有产权性质的自住型商品房”。不过，在对这种解决夹心层住房问题颇具创新的探索持肯定态度的同时，担忧其在未来几年可能对纯商品房市场、新房与二手房市场间关系带来的问题。此前，北京市住宅体系建设坚持“低端有保障，中端有支持，高端有市场”的总体思路，在市场主导中高端需求的同时，重点强调对低端需求的保障。但随着北京新市民及外来常住人口的不断涌入，目前北京房地产市场的需求更多由中等收入群体支撑，夹心层购房问题日益凸显。中指院报告称，“自住型商品房”概念的提出，是迎合当下市场形势变化做出的积极尝试，“低端有保障、中端有政策、高端有控制”，中端需求保障的缺失将得到有效弥补。报告指出，自住型商品房采取“宽进严出”方式进行管理，适当放宽准入标准（相较于保障房），但增加优先人群、交易限制（相较于商品住宅），政府的共有产权通过优先解决保障轮候家庭、后期获取差价收益等形式体现。
2013年9月以来，北京共成交住宅用地42宗，31宗为含自住型商品房的住宅用地，总规划建筑面积达到625.5万平方米，占总成交建面的80%，其中自住型商品房用地部分占比超过50%。2013年成交的21宗含自住型商品房住宅用地中，约含自住型商品房用地227万平方米，约可提供住房2万套。短期来看，自住型商品房无疑对北京楼市是巨大利好。北京市明确2014年要进一步扩大供应规模至5万套，在“保障房”+“自住型商品住房”落实的影响下，普通商品住宅供应量及占比均将有所下降，对于自住型商品房所在的区域来说，短期供应结构的变化将对区域均价形成明显的下拉作用。从供应端来说，保障房、自住型商品住房供应的加大，将挤压普通商品住宅的市场份额，市场中普通商品住宅的供求缺口或将拉大，其楼面地价、销售价格将大幅上涨，加快趋向“改善化、高端化”。未来北京五环至六环间普通商品住宅的门槛将进一步提升，对于不属于保障房覆盖范围、自住型商品房优先购买人群的购房者来说，有能力购买的范围将更加有限。
在可能对未来纯商品房价格产生侧面助推作用的同时，全联房地产商会执行会长、华远地产董事长任志强也对自住型商品房产生了另外一个担心。2013至2014年度中国房地产市场报告发布会上表示，现阶段还未明确房价统计过程中将怎样计算自住型商品房，如果自住型商品房被算在商品房价格里，由于购买时房价较低，但其价值却不仅仅如此，则被政府利用降低房价数据涨幅，给市场造成房价降低假象。上市五年后，大家会发现，由于需按当时市场价30%上缴获利部分，则会造成二手房市场价格暴涨和新房价格倒挂，造成市场价格信号不稳定或者扭曲。自住房和保障房的供应量与市场需求之间存在很大差距，所以仍然会出现一房难求的情况。从目前来看，“夹心层”自住型商品房买不上，商品房买不起的现象确实存在。尽管这种情况会随着保障房和自住房供应的增加有所缓解，但近期还无法根本性地解决需求问题。当下，根据北京限购令，外地人在京买房需要有5年的纳税证明或者社保缴纳证明。随着时间推移，市场新增的购房需求会越来越多。夹心层买不到自住房的现象肯定存在。限制购房资格并没有抓住问题的关键，应该加大供应量才能够根本性解决供需矛盾。
自住型商品房的准入门槛低，再加上比普通商品房低百分之三十的价格，必然会吸引大批有购房需求的民众涌入。一旦正式推出，竞争压力很可能会超过经适房与两限房，腐败、寻租空间也会更大。1997年、1998年是我国房改关键时期，当时商品房的价格和以工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距过大，因此1998年国家开始推出经适房，用以解决中低收入家庭的住房问题。虽然自1998年后，各地经适房迎来了迅速发展，但对缓解低收入人群的住房困难带来的作用却十分有限，因为监管上的种种漏洞，导致各类“名不副实”的现象屡见不鲜。经适房面积标准应为60至80平方米左右，但有些经适房甚至超过200平方米以上；两人户申请者年收入应在3.6万元以下，而实际经适房小区内却屡现豪车，一些地方更直接将经适房定义为“公务员房”；面对苦苦等候摇号的民众，倒卖经适房购房号也成了一种现象……种种乱象极大阻碍了经适房的实际效果。
经适房调控不力再加上房价的日益飞涨，2007年下半年，北京首先提出了两限房的概念。所谓两限房就是限房价、限套型的普通商品住房。两限房出台之初是为解决中等收入人群住房问题，虽然对家庭资产的准入门槛比经适房更高，但比周边商品房便宜近一半的价格也让需求排号者众多。但由于政府对房价进行了限制，因此实际中不少开发商开始采用压缩限价房用地等来提高利润；也有的地方政府将限价房地块项目以优惠价格卖给企业，用于单位自建房建设。这些行为直接导致两限房数量大幅缩水，无法满足需求，分配不公仍旧成了最大问题。我们不是缺乏保障房，而是给特权者的保障房太多了。分配公平是任何带有保障性质的住房政策必须解决的最关键问题，与两限房和经适房一样，新近推出的自住房同样将面临分配的考验。目前自住房的具体配套政策还在研究制定中，但可以确定的是，购买自住房依然避不开“摇号”。经适房、两限房的“摇号战争”已经让很多人到了“谈号色变”的地步。更有细心的民众发现，与之前经适房、两限房的摇号由政府组织不同，自住房的选房顺序，将由房地产开发企业组织公开摇号确定。“组织摇号的主体虽是开发商，但对摇号的监督机制将近似于保障房的摇号模式，确保公正。”虽然北京市住建委副主任王荣武曾让民众放心，但大家仍难以安心。
相较于宽松的准入标准，此次规定的退出机制“5年内不得转让、出租，5年后转让须按届时同地段商品住房价格缴纳购房差额的30%”，却与此前的经适房、两限房等保障房相类似，这其中同样有利可图。比如目前出让的自住房项目规定的限价在每平米2万元左右，按90平方米每套计算，总价也近200万元，而5年后出售，如果房价涨到每平方3万元，上交30%后，仍可获利60多万元。明显的利益驱使极易造成权力寻租，这也是之前经适房与两限房管理过程中频现腐败、未能达成预期效果的原因。此外，如何计算收益，装修、税费、利息等是不是要在收益里扣除；对中介“阴阳合同”做低价格扩大收益等行为该如何规制；以及如何避免业主将自己的损失再转嫁到购房者身上等，都是今后在制定细则时应考虑的问题。自住型商品房能否真正落实，惠之于民，确保住房分配的公开透明、加强事前审核、加大事后检查和惩罚力度，尤为重要。彻底杜绝分配不公是一项棘手难题，更需要相关部门有极大的决心和更加科学严谨的政策保障。“高价买来的面粉，一大半都包了饺子，剩下的必须做成高价蛋糕才有的赚。由于各类政策房地块直接占据了大量商品住房地块的额度，企业为了利润必将推高普通商品房价格，使其走向高端化。
目前自住房“限房价、竞地价”、“限地价、竞配建”的土地供应方式，在土地让利幅度上不如以往保障性住房土地供应，使开发商利润被不断摊薄，一方面可能会对房屋质量产生影响；另外一旦开发商感觉无利可图，自住房能否继续发展下去也前途未卜。一旦自住房的分配机制出现问题，不能保证公平，又会致使大量轮候人群重返普通商品房购买当中，而那时高涨的房价会令他们更加苦不堪言，“原本为解决‘夹心层’而推出的住房政策也就失去了意义”。这只是房市短期的临时管控，并不能解决未来的高价房入市行为。依照当前的情况看，自住房正式推出后，高端商品房的数量必然会进一步增加。对于北京推出的这种模式，目前各地还没有效仿的计划，南京、宁波、苏州、无锡、天津、大连、合肥、常州等城市均表示，不会推出该类型的商品房或暂时没有供应计划。自住房确实不适合全国‘一刀切’推广，这种方式目前只适合房价上涨比较快的城市，比如在一线城市进行推广，但不适合土地、住宅供应相对充裕的三四线城市。至于自住房在北京能起到多少效果，主要取决于供应量，量大就会平抑市场价格，如果只是应景推出，对市场将没多大影响。
北京市统计局、国家统计局北京调查总队2013年9月17日公布的2012年北京各区县统计数据显示，自2005年以来北京增加的常住人口，45.4%集中在房山、通州、顺义、昌平、大兴这五区——北京的城市发展新区。统计数据显示，2005年北京市常住人口为1538万人，发展新区常住人口为411.6万人。到2012年底，全市常住人口总量增加到2069.3万人，增加了531.3万。其中首都功能核心区人口为219.5万人，占全市人口的10.6%，与2005年相比降低2.7个百分点。城市发展新区常住人口占全市的31.6%，与2005年相比提高4.8个百分点。2005年以来增加的常住人口中，45.4%集中在城市发展新区。记者了解到，城市发展新区包括房山区、通州区、顺义区、昌平区、大兴区，也就是说，2005年以来增加的常住人口有近半都集中在了这五个区。这表明城市发展新区人口承载功能加强。人口集聚于发展新区，原因有二：一是新区产业积聚，提供大量就业岗位，吸引了人口“落户”。二是随着城市建设的推进，大型社区的兴建，人口逐渐集聚。而比起2011年的常住人口2018.6万人，2012年北京的常住人口增加到了2069.3万人，也就是说，一年就增加了50.7万人。其中，户籍人口数增加了19.6万人。这50万人的增量，是自2006年以来增加最少的。2012年，全市暂住人口数为784.2万人，比起2011年的825.8万人减少了41.6万人。
2013年11月30日，北京首个摇号销售的自住房项目开始登记。在申请首日，由于人数太多，申请网站一度陷入“瘫痪状态”。据媒体报道，该自住房项目有逾10万人申请，而房源仅2000套，摇号成功的几率不到2%。要以低于市场价30%的价格买到一套自住房，拼的不仅是有没有资格，更是有没有运气。在自住需求仍然旺盛的时间段里，房价下降基本是不可能的事情。自住房是在“中国式房地产市场”下，继经适房、公租房等一系列新生名词后，再次出现的一个新名词。自住房首先是商品房，与保障房不能自由交易相比，自住房在5年后可以上市交易。而自住房在购房时的价格比普通商品房低了30%。这意味着，即使房价5年不上涨，购得自住房的人群都可保证至少30%的收益。此外，自住房的门槛并不高，只要名下无房或仅有一套住房的北京户籍家庭，以及符合购房条件且名下无房的非京籍家庭，都可购买“自住型商品房”。首个摇号销售的自住房几乎被“抢爆”，表明符合购房条件的人数众多。而按照规划，2013年北京将推出2万套自住房，2014年推出5万套左右，这与需要自住房的人数相比还存在很大的缺口。此外，从之前保障房的案例来看，2011年就说全国将推出1000万套保障房，而2012年这个数字将翻倍，但到了2013年末的现在，却极少看到保障房真正面市。
商品住宅的价格可能又已经涨上去了。设想这样一种情境，在朝阳区东坝，买房人想买每平方米22000元的自住商品房没买上，再看旁边的商品住宅，地价成本已经是5万元/平方米。面粉可能都已经买不起，遑论面包？然我们也希望这样的担心是杞人忧天，自住商品房的积极效果可能目前还不能完全看到，未来对整个市场的平抑作用或许会出乎想象。北京过往推出了20多种权属的房子，也没能解决好房价问题。若冀望于这样一种自住商品房解决房价问题，也不现实。为避免上面设想的情境真的在未来出现，那么在北京加大自住商品房供地的同时，我们也建议北京加大整个居住用地供应量。把整个土地供应蛋糕做大，提高居住用地比例，增加普通商品住宅用地供应，避免自住商品房出现以往保障房供应不足、价格和商品住宅之间形成断崖式差距等问题。刚刚闭幕的中央经济工作会议提出，特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。相信未来北京在加大供地，提高住宅用地比例，提高建设用地效率，包括盘活现有存量方面会有更多更好的举措，推动北京房地产市场平稳健康发展。房价在猛涨，其根本原因都是需求大于供给。在自住需求得不到满足的时候，当保障房、自住房不能真正落到实处的时候，要想房价下降，短期内只能说是天方夜谭。
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