会计怎样计量企业投资性房产

一、初始计量（按照成本计量）

1、外购的投资性房地产：
     按照买价、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出计量。注意：必须是在购入时，就开始对外出租或用于资本增值。 
2、自行建造的投资性房地产：
       按照建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出计量。必须是在自行建造或开发活动完成的同时，开始对外出租或用于资本增值。
3、其他方式取得的投资性房地产：
      按照相关会计准则的规定确定。
二、后续计量

         企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式
         企业对投资性房地产的计量模式一经确定不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式的应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产不得从公允价值模式转为成本模式。 
三、成本模式计量的会计处理
（二）处理原则
（二）取得建筑物的会计处理
（1）取得符合投资性房地产的建筑物时
         借：投资性房地产（取得成本）
             贷：银行存款/在建工程
（2）期末计提折旧时：
          借：其他业务成本
             贷：投资性房地产累计折旧
（3）期末计提减值准备时：
           借：资产减值损失
             贷：投资性房地产减值准备
4）出售时：
              借：银行存款（实收款）
                 贷：其他业务收入
               借：其他业务成本
                       投资性房地产累计折旧
                       投资性房地产减值准备
                 贷：投资性房地产
（5）取得租金收入时：
                   借：银行存款
                       贷：其他业务收入

注意：
       提取的投资性房地产减值准备不得转回，等处置时才能予以转销。

2、土地使用权的计量
    在成本模式下，应当按照无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，进行摊销，存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。
四、公允价值模式计量的会计处理
（一)使用条件
（二) 核算原则
（三）账户设置：
            投资性房地产---成本
                                 ---公允价值变动
（四）外购的投资性房地产
            借：投资性房地产（买价+相关税费等支出）
                 贷：银行存款
（五）建造的投资性房地产
            借：在建工程
                贷：银行存款/原材料/应付职工薪酬等
       达到预定可使用状态时：
             借：投资性房地产—成本
                 贷：在建工程（建造成本）
（六）期末公允价值发生变动时：
   1、公允价值高于账面价值
           借：投资性房地产---公允价值变动
              贷：公允价值变动损益
   2、公允价值低于账面价值
           借：公允价值变动损益
              贷：投资性房地产---公允价值变动
五、  投资性房地产转换的会计处理
（一）、转换形式及转换日的确定
         企业有确凿证据表明房地产的用途发生改变，且满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。
1、投资性房地产开始自用。 
       在此种情况下，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。
2、作为存货的房地产改为出租。
       通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租。存货相应地转换为投资性房地产。在此种情况下转换日为房地产的租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。
3、自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租
         即企业将原本用于生产商品提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租固定资产或土地使用权相应地转换为投资性房地产。在此种情况下转换日为租赁期开始日。
4、自用土地使用权停止自用改用于资本增值。
         即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的土地使用权改用于资本增值。该土地使用权相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于资本增值的日期。
（二）投资性房地产转换的会计处理

1、在成本模式下,将房地产转换前的账面价值
    作为转换后的入账价值，不确认转换损益。
（1）投资性房地产转为自用资产
             借：固定资产/无形资产
               贷：投资性房地产（账面余额）
              借：投资性房地产累计折旧/摊销
                 贷：累计折旧/累计摊销
              借：投资性房地产减值准备
                贷：固定资产减值准备
                      无形资产减值准备
（2）自用资产转为投资性房地产
       借：投资性房地产（账面余额）
         贷：固定资产/无形资产（账面余额）
       借：累计折旧/累计摊销（账面余额）
            贷：投资性房地产累计折旧/摊销
    借：固定资产减值准备/无形资产减值准备
         贷：投资性房地产减值准备
2、采用公允价值模式计量的投资性房地产转换
 （1）投资性房地产转为自用资产
       应当以其转换当日的公允价值，作为自用资产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
  借：固定资产/无形资产（转换日的公允价值）
   借：投资性房地产-公允价值变动 (或在贷方）
       贷：投资性房地产-成本（成本）
  借或贷：公允价值变动损益（差额）
（2）自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值小于原账面价值的其差额计入当期损益（公允价值变动损益），转换当日的公允价值大于原账面价值的其差额作为资本公积--其他资本公积计入所有者权益。处置该项投资性房地产时原计入所有者权益的部分，应当转入处置当期损益（其他业务收入或其他业务成本）。
A、企业自用存货转为公允价值模式计量的投资性房地产的会计处理
  借：投资性房地产（转换当日的公允价值）
  借：公允价值变动损益（公允价值小于原账面价值的差额）
  借：存货跌价准备（已提数）
    贷：库存商品/开发产品（账面成本）
    贷：资本公积----其他资本公积（差额）
B、企业自用的土地使用权转为公允价值模式计量的投资性房地产的会计处理
   借：投资性房地产—成本（转换当日的公允价值）
   借：公允价值变动损益（公允价值小于原账面价值的差额）
   借：无形资产减值准备（已提数）
   借：累计摊销（账面余额）
      贷：无形资产（账面成本）
      贷：资本公积----其他资本公积 （差额）

C、企业自用的建筑物转为公允价值模式计量的投资性房地产的会计处理
   借：投资性房地产—成本（公允价值）
   借：公允价值变动损益（公允价值小于原账面价值的差额）
   借：固定资产减值准备（已提数）
   借：累计折旧（账面余额）
      贷：固定资产（账面成本）
      贷：资本公积--其他资本公积（公允价值大于原账面价值)
六、投资性房地产处置的会计处理
        当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
         企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益，将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本。 
         如果转换日有“资本公积”和“公允价值变动损益”的，还应当予以结转。
出售时：
     借：银行存款（实收款）
      贷：其他业务收入
   借：其他业务成本
   借：投资性房地产---公允价值变动
       贷：投资性房地产 –成本
                                    ---公允价值变动
如果转换日存在资本公积的，还应当予以结转
        借：资本公积---其他资本公积
          贷：其他业务收入/其他业务成本
如果转换日存在公允价值变动的，还应当予以结转：
           借：公允价值变动损益（累计发生额）
             贷：其他业务收入/其他业务成本
         或做相反的会计分录。