2021年买房，5年后会亏得“一塌糊涂”，还是会“有所赚头”？王石4个字说明白了：房产过剩。王石认为“房产过剩”这是当前的现实状况，未来一对刚结婚的夫妻，需要继承来自父母和岳父岳母双方房产，所以根本不用担心没有房子住。对房地产持有类似看法的还有李嘉诚，早在几年前，李嘉诚就担忧地说到：如果房地产继续这样建下去，未来房子将会变得不值钱。

房产过剩，供大于求的状态下，买房占便宜还是吃亏？答案显而易见。

房产真的会像王石和李嘉诚说得这样越来越廉价？这个问题咱们需要区分看待。首先，对于全款买房人和按揭贷款买房人而言，他们的实际收益率其实是不同的。其次，对于买房城市区位选择不同，买房亏本还是收益也有所不同。

先说第一点：

同等条件下，按揭买房和全款买房，5年后能赚还是亏？笔者认为按揭贷款要比全款买房要赚得多（或者说损失更少）。一直以来，国家对刚需买房都始终处于保障和支持状态，首套房的按揭贷款利率很低，现阶段一般在5.6%左右，100万元的贷款本金，30年等额本息的总利息应该为110万元-120万元之间。按揭贷款有一个好处，只要你能按月偿还月供，本质上相当于用5.6%的超低利率使用了100万元资金。

反观全款买房人呢？买房之初，需要一次性支出100万元现金，在30年的时间里，100万元的现金收益率有没有5.6%高？指闻君认为，一般而言，稍微懂一点理财头脑的人，年化率都要高于5.6%，所以说，其实全款买房等于是白扔钱，这点不无道理。

在不考虑房价上涨带来的正向收益的情况下，按揭贷款是“借用别人的鸡来生蛋”，而全款买房就是“自己养的鸡自己生蛋”，所以前者要比后者划算得多。

再说第二点：

今明两年买房，5年后盈利还是损失，从区域角度分析。

2020年以来，房地产因为城市差异的涨跌分化趋势越来越明显了。一方面表现出北冷、南热的基本局面，另一方面一线城市继续高热、三四线城市继续遇冷。北京、天津、石家庄、郑州、济南等北方大城的房价呈现出不同程度收缩情况，例如帝都，2020年房价相比2017年的高峰时期，已经降低了5%的幅度，郑州2家楼盘打折，其中一家销售价格从4.5万元一夜调整至2.6万元。

反观南方城市，房价不仅没有多大的下滑迹象，房地产反而频频出现上浮，上海、深圳、合肥、成都、重庆等打新热、开盘就售罄、摇号买房屡出不穷，即便在2020年-2021年房地产调控持续加码的状态下，也阻挡不住这些南方城市的房地产热情。

也就是说，今后买房，如果你选择了优质的城市、优质的区域、优质的地段，那么你的房子依然有升值的可能性，然而如果你随心所欲买房，则很可能陷入到“损失”境地。

这一点经济学家马光远早就说明白了。

马光远曾直言，未来炒房将成为越来越专业的事情。闭着眼睛买房的时代一却不复返了，买房虽有升值可能，但房子的挑选越来越严格，表达出了2层意思：

1、未来买房，想要升值，必须在房子上下功夫。房价普涨一去不复返，这是未来房地产市场发展的大概率事件（其实也是必然事件），经济学家任泽平认为，房地产发展长期看发展，中期看人口，短期看政策，长远而言，城市化带动的人口聚集，将是城市化继续向前的发动机，所以一二线城市房价依然有可能上涨，但是三四线城市在前几年棚改货币化安置政策结束之后，购房需求提前释放导致后市需求乏力、同时人口净流出严重，这种状态下，房价上涨也很乏力。正如社科院所说，部分三四线城市房地产可能步入下跌区间。

2、闭着眼睛买房赚钱，已经不可能了。闭着眼睛买房、有钱就投入房地产，这是过去20年国人买房的基本经验，因为在房价一涨俱涨的年代里，不管什么样的房子都能带来升值契机，但是在差异化房价上涨新时期，闭着眼睛买房损失的可能性很大，所以马光远才说，炒房将越来越专业了。

最后，总结一下：未来买房，并不会像王石所说的那样“出现损失”，房子升不升值、有没有盈利空间，关键还得看个人如何选择，一二线城市产业足、人口净流入持续增加，住房需求也在不断聚集的情况下，即便是调控频频升级，或依然阻挡不住房价的缓慢上浮。而在广大的三四线城市，由于人口净流出，在没有影响房地产的大政策情况下，房地产建议不要去碰。

文末话题：未来一二线城市房地产还有空间吗？你怎么看，欢迎评论区留言！

声明：本文转载于楼市指闻i，在于传递更多信息，无关商业利益,如有侵权，请联系发布者删除，谢谢！