汤臣一品，关注房产的应该都不陌生吧？

中国第一豪宅，位于上海浦东陆家嘴，黄晓明、刘亦菲等多个明星都曾在这买房。然而，坊间对于汤臣一品的蜜汁操作，却一直争议满满。

开盘15年，到2021年已是16个年头，却还有一半房子没卖出去…

有人说，人家那是等着涨价慢慢卖，当然，更多人认为，卖不出去是因为价格问题。要知道，在2005年刚刚开盘时，汤臣一品就因为12W的开盘价被称为“天价豪宅”。

先看个故事吧：

1、 汤臣一品背后站着谁？

1995年时，陆家嘴算是一个（上海人眼中的）不毛之地。遇上浦东大开发，当时陆家嘴的土地本是用作办公，作为金融中心。不巧的是，第二年就遇上金融危机，加上房地产开发低谷，上海政府当即就做了一个轰动一时的决定：土地变性。

汤臣集团从上海富都世界发展有限公司购买了现在“汤臣一品”所在地“陆家嘴金融贸易区X4-2地块”，于是办公地转住宅，才造就了今天这块“天价豪宅”。

说到汤臣集团，就不得不再提一嘴汤君年。这个人，22岁时只身前往台湾创业，靠窗帘起家，随后就开始投资房产开发。90年代回到老家上海，他非常看好浦东的发展。那个时候上海人之间流传一句话：“宁要浦西一张床，不要浦东一套房”。

上海市中心当时是浦西，浦东这个不毛之地，被汤君年看到了，并执意要开发。投资初期当然没能一帆风顺，一块杂草丛生的土地演变成今天的形态，必然是铺路时面临了不小的挑战。由于资金紧张，汤君年那会儿身体落下不少毛病，就连妻子徐枫也跟着一度患上了抑郁症。

1995年的浦东，遇到汤君年，就像是穷途末路的书生，遇到了一生的伯乐。看似是一个人的投资，其实是双方成就。汤臣集团贡献了当时浦东最大的五星级酒店、第一个高尔夫球场、第一个5A级写字楼等等。所以，这下能理解汤君年将汤臣一品打造成为“第一豪宅”的意图了。

尽管汤臣一品是汤君年半路遇上的项目，但对于他来说，浦东的开发之路，前期的压力似乎在这一刻得到了释放，汤臣一品的项目或许是一碗甜粥，对于浦东是，对他和汤臣集团更如是。

2、 汤臣一品一开始就卖这么贵?

没错，2005年开盘时，汤臣一品就以“天价豪宅”登上时事热榜。汤臣一品于2005年10月19日开始预售，当时标价为11万元/平方米，最小的户型面积为434平方米，最大的1243平方米，在开盘之初就被称为“中国第一豪宅”。

当初签订的土地使用权转让合同显示，楼面地价为485美元/平方米，土地使用权转让金总计5820万美元。后期，汤臣集团又追加投资至7620万美元，土地代价约6亿元。

汤君年看到这块土地时，270°面向黄埔江，是陆家嘴望江宝地。随后汤君年计划把这里发展成为中国第一豪宅，客户群面向全球的顶级富豪。可惜的是，还没建成，汤君年就因病逝世了。妻子徐枫和两个儿子接下了他的重任。

为了打造第一豪宅，让汤臣一品看上去内外皆壕，他们找到日本的三菱集团，让他们为汤臣一品定制生产一种黄金铝材面板，用于装饰大楼的外墙，后被称为“汤臣金”。为了望江角度更好，他们又放弃了7的容积率，最后采用了5.2的容积率。也就是说，整整放弃了1W平的可售面积。现在汤臣一品均价35W+，算下来，相当于损失了35个亿的收入。汤臣一品一路走来，总共也才回笼100个亿的资金。

如今的汤臣一品四栋楼全部面向江景，就是降低容积率的成效。至于是赔钱还是赚钱，不好说。富豪们的想法，谁又清楚呢？

3、 买汤臣一品的都是什么人？

接下来的事情，大家也清楚了。中国的富豪终究还是占少数，汤臣一品有没有这个魅力，能吸引到全球的顶级富豪呢？这个事情，也许不是一块地皮、一个城市能说了算的。

开盘后的三年，总共卖出4套。2009年3月，号称“绝不降价”的天价楼盘汤臣一品在硬撑了近4年后，终于做出降价让步。当然，这个降价定不能把汤臣一品拉下神坛。只是数据上，看似多卖了一些。汤臣一品的四栋楼，两栋出租两栋出售。如今出售的两栋还没卖完，对于汤臣集团来说，低价卖出去也是亏的。

豪宅发展到今天，不断有更好的项目崭露头角，上海紫园1号别墅、北京玫瑰园这样的独栋别墅更是有着高层豪宅没有的特性，独立、隐秘、安全，别墅似乎在近些年成为了富豪圈中的时尚单品，怎么着也得来一套。

那买汤臣一品的都是什么人呢?

从最开始几年的数据来看，一开始购买汤臣一品的都是上海本地人，分别来自虹口、普陀、徐汇三区。贵州省是除上海本地外占比最多的购房客户来源地，而港澳台及境外购房者仅有3人，分别来自美国、加拿大和香港特别行政区，各购买一套房源。

这些人或许带着投资的眼光以当时的高价买下豪宅，但到今天，并未听见有人二手转卖汤臣一品房源的消息。即使是最小的户型，算下来也要一个多亿才能买得起，对于普通人来说望尘莫及，而富豪，依旧不知道他们在想什么，但可以肯定的是，汤臣一品的替代品太多了，高层豪宅再豪华也比不上独栋的吸引力强。

截至到今天，来说说大家耳熟能详的名人吧。购置汤臣一品的富豪中，一线明星显然贡献了巨大力量。黄晓明、张柏芝、刘亦菲、郭敬明等等，都在此买了房。与其说是买房，不如说是咖位明星的聚集地。

上次听到杨超越落户上海的消息，妹妹啊，努努力，也来一套吧！

4、 汤臣一品值得买吗?

如果富豪们能看到我这篇帖，这个话题还算是有意义。各位打工人们，思考这个问题时，想的是什么呢？或者这个问题应该换成，“汤臣一品还会降价吗？我下辈子努努力…”

汤臣一品值得买吗？

其实大可以抬头看看当今城市的发展格局，以及各个地方的落户政策。就会发现，深圳真的很努力在引进人才。当然，深圳房价翻了二十倍，似乎又很矛盾的把年轻人挡在了门外。房地产商们，炒房的人，不断投资，也兴起了深圳湾一号这样的豪宅项目。

这说明什么，不仅仅是汤臣一品的吸引力在下降，上海城市的吸引力也在被新兴城市瓜分。别说国外的顶级富豪了，就是国内的有钱人，也不见得能看上汤臣一品。

这个中国第一豪宅，未来的路，过去的坑，着实令人担忧…

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