社科院最近发布了一年一度的蓝皮书，作为对第二年房地产市场的预测，他们认为，明年房价涨幅将达到5%，这引起了很大的争论。

首先，5%这个数据很眼熟啊，没错，我印象中某些大城市经常发布房价上涨目标，就是不超过5%，但是结果没有一个城市做到了。为什么是5%呢，我想一方面不能让房价跑不赢CPI啊，如果房价跑不赢CPI，将完全失去投资价值，这是房价最大的信仰，如果没有投资性的买房，房地产的泡沫是肯定撑不住的。但是如果太高了，估计舆论不好听，5%的增速，还没有跑赢GDP增速嘛，似乎很合理。

不过，这个预测的准确度不怎样。我们可以看看最近5年社科院的预测：

2016年，社科院预计房价将进入为调整期，至少要低迷两年。结果2016年房价直接起飞，是最近5年中涨幅最大的一年。

2017年，他们发表蓝皮书，认为房价将全面下滑。结果2017年房价继续惯性上涨。

2018年，他们的蓝皮书认为，一二线城市将率先探底，三四线城市将迎来一波大幅回调。但是2018年是棚改的高潮年，而且是货币化安置，于是三四线城市房价大涨，成为了上涨的主力。

在连续看空失败之后，社科院正式空转多：

2019年的蓝皮书，他们认为房价将上涨7.6%，这次数据有整有零，似乎是通过精密的数学模型推导出来的。但是2019年是房价表现最差的一年，70个大中城市里面，有一半城市二手房出现了下跌，新房最高的时候，有30个城市是下跌的。

2020年，他们则认为房价会高位盘整。这条勉强算正确吧，今年的房价在疫情后引来一波快速反弹，然后就开始了高位盘整。不过，年末似乎有按不住的现象。

好了，下面来谈谈我的看法。首先货币依然是我们关注的焦点，明年预计不会加息，因为我们明确表示了货币政策不会急转弯，未来我认为可能会降准一到两次，M2的增速依然维持10%以上，这意味着，房价从整体上依然不会下跌。未来房价的主题词依然是“分化”，包括新房和二手房的分化，包括一线城市、热点二线城市以及其他二三四线城市之间的分化。不过，从央行的决心看，降息可能很小，因此房价也不会大涨。

如果明年股市继续牛市，虽然今年看上去不行，实际上股市整体依然是延续了2019年以来的牛市行情，那么房地产的表现会比今年更差。70个大中城市衡量的房价，下跌城市将逐渐增多，甚至不排除大于35个，这可以当做一个拐点。

二手房市场已经形成了高位的堰塞湖，大部分二手房都失去了投资价值。总体上，我们会避免高我的硬着陆，如果这样的情况能够维持10年，那么房地产危机可以化解。今年是历史上的大机会，让我们有可能化解风险，这个机会一定要把握住啊。

来源：时代之财经

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