未来10年,楼市的问题可能不再是高房价,而是这3个“新问题”

诚然,现在高房价问题是很多人一直关心的问题,因为房价过高,很多购房者不得不背负巨大的房贷压力,有些人甚至因为房价过高而买不起房子。总而言之,现在高房价问题确实是楼市一直存在的问题。

不过随着楼市的发展,如今的楼市已经逐渐进入新环境,房价正在一步步进入稳定状态,过去房价大涨的趋势也已经不复存在。当然即使房价稳定下来,高房价的问题依然会存在,但是随着经济的发展,物价在不断上涨,老百姓的收入水平也在不断提高,在这种情况下,如果房价能够维持在稳定的水平,或者房价的涨幅低于工资水平的涨幅和物价的上涨速度,对于老百姓来说,高房价的问题就会慢慢消失。

近日社科院发布了《中国住房发展报告》,报告主要给出了两点信息:

首先预测2021年房价的平均涨幅在5%左右,另外就是预测在十四五期间,有可能会开征房产税。

关于房产税的问题,本文不过多讨论,笔者一直认为,房产税可能会迟到,但是永远不会缺席。

关于社科院对房价的预测,笔者认为房价上涨5%算是比较合理的预测,社科院关于房价的预测还是比较准确的。根据前几年社科院对房价的预测和房价的实际涨幅,基本上都算比较准确。不过近几年来,社科院对房价预测的涨幅一直在收窄,去年预测2020年房价上涨6.1%,而今年预测2021年房价上涨5%,这也反映出了一个大的趋势,就是房价的涨幅一直在收窄,房价也在向着平稳的方向发展。

可以预测,未来10年,房价的涨幅将会持续收窄,对于大多数城市来说,未来房价会维持在一定的水平。所以未来10年,楼市的问题可能不再是房价,楼市可能会面临以下3个新的难题。

01空置房增多,住房过剩。

房子是一种比较特殊的商品,房子存在的年限比较长,一套房子的产权为70年,即使一般的房子住不到70年,也基本上能居住30年以上。从1998年房改以来,第一批商品房的寿命也只有22年,也就是说这些年来我们国家一直在建房子,但是淘汰的房子很少。目前仍然存在这样的问题,房子建了可以存在很长时间,很少会有房子被淘汰,但是每年新建的房子却一点也没有减少,这也就意味着新建的房子数量要远大于淘汰的房子数量,房子越来越多是整体趋势。

即使是现在,我们国家的房子也基本上已经足够居住。据不完全统计,我们的房子已经足够30亿人居住,并且每年房子的数量还在不断增加。根据西南财经大学发布的《2017年中国城镇住房空置分析》,一线城市的住房空置率为16.8%,二线城市和三线城市的住房空置率分别为22.2%和21.81%,一线城市的住房空置率已经偏高,而二线城市和三线城市的住房空置率已经严重偏高。

这是2017年的统计数据,近些年来,开发商一直不停地建房子,而因为房龄过长而淘汰的房子并不多,可以预估2020年的住房空置率要高于2017年。并且未来随着开发商不断地建房子,空置房只会越来越多,住房只会严重过剩,如果房子建了之后处于空置状态,将会是非常大的浪费。

02部分房子面临有价无市。

过去人们买房,基本上只需要满足基本的生活需求,因此在过去的时候,不管什么样的房子都比较好卖出去。现在随着人们生活水平的提高,越来越多人对房子的居住体验也有非常高的要求,很多家庭都开始追求改善性住房,这也就意味着过去那些居住体验比较差的房子将越来越难卖出去。

经济学家马光远曾说过,未来中国只有20%的城市的房子值得投资,而一个城市也只有20%的房子值得投资。马光远的意思就是随着住房拥有率越来越高,人们对房子的要求也会越来越高,过去人们只追求买到房,而现在人们都开始追求买好房。因此未来可能会发生这样一种现象,那些居住体验比较差的房子,以及那些地段不好或者城市不好的房子,可能会面临有价无市的现象。

其实现在楼市已经开始出现有价无市的现象,不过目前还主要集中在二手房市场。随着建筑水平的提高,现在新房的建筑质量和居住体验只会越来越好,而过去的二手房的居住体验是参差不齐的,特别是一些房龄比较长的二手房,本身就因为各种老化问题居住体验比较差,同时一些老房子的建筑方式和户型设计都比较落后,也会影响居住体验。因此目前的楼市,二手房有价无市的现象比较普遍,未来随着楼市的发展,会有越来越多房子可能会面临有价无市的问题。

03房子的流动性会越来越差。

长期以来,很多人都把买房当作最赚钱的投资品,主要原因有两个,首先就是过去这些年房价不断上涨,还有一个重要的原因就是房子的流动性比较强。不管是什么投资,都需要看重投资品的流动性,流动性强的投资品意味着投资品的变现能力比较强,只有投资的产品比较容易变现,这样的投资才有意义。

过去房子的流动性非常强,很重要的一个表现就是过去人们把房子等价于金钱。在生活中,我们衡量一个人是否有钱或者家里有多少资产,通常就看家里有几套房子,为什么在很多人的眼中房子可以等价于金钱,其根本原因在于房子的流动性很强,只有房子的流动性很强的时候,房子才能等价于金钱。

为什么说未来房子的流动性会越来越差,主要有两个方面的原因。首先我们国家的住房拥有率越来越高,根据央行的统计数据,城镇家庭的住房拥有率已经超过96%,基本上实现每家每户都有房子。很多家庭都没有房子的时候,人们住房的需求量比较大,房子的流动性自然很大,当住房拥有率越来越高,人们基本上都不缺房子的时候,房子的流动性就会逐渐减弱。还有一个重要的原因就是未来持房成本会越来越高,未来可以确定的是房产税不会缺席,如果房产税出台之后,房子的持有成本会大大提高,相信选择买房的人也会越来也少,房子的流动性自然越来越差。

来源:楼市专聊

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2020年12月24日 11:14[查看原文]