诚然，现在高房价问题是很多人一直关心的问题，因为房价过高，很多购房者不得不背负巨大的房贷压力，有些人甚至因为房价过高而买不起房子。总而言之，现在高房价问题确实是楼市一直存在的问题。

不过随着楼市的发展，如今的楼市已经逐渐进入新环境，房价正在一步步进入稳定状态，过去房价大涨的趋势也已经不复存在。当然即使房价稳定下来，高房价的问题依然会存在，但是随着经济的发展，物价在不断上涨，老百姓的收入水平也在不断提高，在这种情况下，如果房价能够维持在稳定的水平，或者房价的涨幅低于工资水平的涨幅和物价的上涨速度，对于老百姓来说，高房价的问题就会慢慢消失。

近日社科院发布了《中国住房发展报告》，报告主要给出了两点信息：

首先预测2021年房价的平均涨幅在5%左右，另外就是预测在十四五期间，有可能会开征房产税。

关于房产税的问题，本文不过多讨论，笔者一直认为，房产税可能会迟到，但是永远不会缺席。

关于社科院对房价的预测，笔者认为房价上涨5%算是比较合理的预测，社科院关于房价的预测还是比较准确的。根据前几年社科院对房价的预测和房价的实际涨幅，基本上都算比较准确。不过近几年来，社科院对房价预测的涨幅一直在收窄，去年预测2020年房价上涨6.1%，而今年预测2021年房价上涨5%，这也反映出了一个大的趋势，就是房价的涨幅一直在收窄，房价也在向着平稳的方向发展。

可以预测，未来10年，房价的涨幅将会持续收窄，对于大多数城市来说，未来房价会维持在一定的水平。所以未来10年，楼市的问题可能不再是房价，楼市可能会面临以下3个新的难题。

01空置房增多，住房过剩。

房子是一种比较特殊的商品，房子存在的年限比较长，一套房子的产权为70年，即使一般的房子住不到70年，也基本上能居住30年以上。从1998年房改以来，第一批商品房的寿命也只有22年，也就是说这些年来我们国家一直在建房子，但是淘汰的房子很少。目前仍然存在这样的问题，房子建了可以存在很长时间，很少会有房子被淘汰，但是每年新建的房子却一点也没有减少，这也就意味着新建的房子数量要远大于淘汰的房子数量，房子越来越多是整体趋势。

即使是现在，我们国家的房子也基本上已经足够居住。据不完全统计，我们的房子已经足够30亿人居住，并且每年房子的数量还在不断增加。根据西南财经大学发布的《2017年中国城镇住房空置分析》，一线城市的住房空置率为16.8%，二线城市和三线城市的住房空置率分别为22.2%和21.81%，一线城市的住房空置率已经偏高，而二线城市和三线城市的住房空置率已经严重偏高。

这是2017年的统计数据，近些年来，开发商一直不停地建房子，而因为房龄过长而淘汰的房子并不多，可以预估2020年的住房空置率要高于2017年。并且未来随着开发商不断地建房子，空置房只会越来越多，住房只会严重过剩，如果房子建了之后处于空置状态，将会是非常大的浪费。

02部分房子面临有价无市。

过去人们买房，基本上只需要满足基本的生活需求，因此在过去的时候，不管什么样的房子都比较好卖出去。现在随着人们生活水平的提高，越来越多人对房子的居住体验也有非常高的要求，很多家庭都开始追求改善性住房，这也就意味着过去那些居住体验比较差的房子将越来越难卖出去。

经济学家马光远曾说过，未来中国只有20%的城市的房子值得投资，而一个城市也只有20%的房子值得投资。马光远的意思就是随着住房拥有率越来越高，人们对房子的要求也会越来越高，过去人们只追求买到房，而现在人们都开始追求买好房。因此未来可能会发生这样一种现象，那些居住体验比较差的房子，以及那些地段不好或者城市不好的房子，可能会面临有价无市的现象。

其实现在楼市已经开始出现有价无市的现象，不过目前还主要集中在二手房市场。随着建筑水平的提高，现在新房的建筑质量和居住体验只会越来越好，而过去的二手房的居住体验是参差不齐的，特别是一些房龄比较长的二手房，本身就因为各种老化问题居住体验比较差，同时一些老房子的建筑方式和户型设计都比较落后，也会影响居住体验。因此目前的楼市，二手房有价无市的现象比较普遍，未来随着楼市的发展，会有越来越多房子可能会面临有价无市的问题。

03房子的流动性会越来越差。

长期以来，很多人都把买房当作最赚钱的投资品，主要原因有两个，首先就是过去这些年房价不断上涨，还有一个重要的原因就是房子的流动性比较强。不管是什么投资，都需要看重投资品的流动性，流动性强的投资品意味着投资品的变现能力比较强，只有投资的产品比较容易变现，这样的投资才有意义。

过去房子的流动性非常强，很重要的一个表现就是过去人们把房子等价于金钱。在生活中，我们衡量一个人是否有钱或者家里有多少资产，通常就看家里有几套房子，为什么在很多人的眼中房子可以等价于金钱，其根本原因在于房子的流动性很强，只有房子的流动性很强的时候，房子才能等价于金钱。

为什么说未来房子的流动性会越来越差，主要有两个方面的原因。首先我们国家的住房拥有率越来越高，根据央行的统计数据，城镇家庭的住房拥有率已经超过96%，基本上实现每家每户都有房子。很多家庭都没有房子的时候，人们住房的需求量比较大，房子的流动性自然很大，当住房拥有率越来越高，人们基本上都不缺房子的时候，房子的流动性就会逐渐减弱。还有一个重要的原因就是未来持房成本会越来越高，未来可以确定的是房产税不会缺席，如果房产税出台之后，房子的持有成本会大大提高，相信选择买房的人也会越来也少，房子的流动性自然越来越差。

来源：楼市专聊

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