经济学家李迅雷曾发表过这样的一篇文章，题为《房价走平即亏钱》，李迅雷认为，对于房产持有人，必须考虑2项成本，第一是资金成本，大体上而言资金成本普遍高于5%，第二是房产的折旧成本，房子一旦购买就开始贬值，机构预计房产年折旧3%-5%（综合折旧成本为4%）。

所以综上所述，如果你的房子年涨幅不足9%的话，其实房产持有就等于在亏钱。

这一点与另一位经济学家马光远的看法几乎100%一致，马光远指出，“房地产作为投资产品的时代过去了，今后炒房人亏钱将成为常态事情。”他还举了一个例子，很多人认为买房能赚钱，但那都是过去的事情，现阶段很多城市的房价开始下跌了，例如环京楼市，4年前这里的房价巅峰时期达到4万元的高度，引领全国房价，但是随后便开始下滑，现在平均降至1.5万-1.8万元。

不管是经济学家还是企业家，都对房地产持看空态势，福耀玻璃的大老板曹德旺就曾公开表示，买房投资这种事情其实很傻，有钱人买了几十套房子，但没钱人一套房子都没有，因为没钱人买不起房，这些拥有几十套房子的人将来把房子卖给谁？

所以虽然看起来很多多套房子的人财大气粗，但实际上这些房子并不一定能转换为有效的财富资源。万达的王健林同样认为，房子与汽车和家电不同，房子不是快消品，多数人买套房子就要居住一辈子，房子的更新换代速度没有那么快，当城市化达到70%的时候，房地产市场就开始逐渐萎缩了。

可以说，不管是从表象层面，还是理性层面，各路专家都对楼市并不看涨。那么，刚需们的买房时间什么时候到来？这才是真正值得关注的事情。专家：时间已划定！刚需还有3年时间，明年买房或比今年更简单，因为买房“窗口期”可能在明年开启。

什么叫做买房窗口期？

在房地产发展史上，几乎没有见到过“房价等人”的情况，刚需们年年都想买房，但总感觉买房太难，刚凑够首付款，掉头房价就上涨一波，又买不起了。所以楼市的“买房窗口期”其实就是“市场给刚需们充足的时间来凑钱买房”。

而这个“窗口期”或许在不久的2021年将正式来临。这一波的楼市窗口期，得益于3个方面：金融、土地。

金融能直接影响到楼市的资金水源问题，当房地产充满“现金流”的时候，遍地是宝，不管是房地产开发商还是炒房人都能赚的盘满钵满，当金融政策收紧的时候，楼市现金流就开始受控，这样发展也受限。

土地占比建房成本50%比例，过去20年房价一路高涨，土地财政起到了至关重要的助推作用。然而随着“房住不炒”下“稳地价”长效措施的出台，各地地价明显有所收敛。

2020年对楼市至关重要影响的，甚至被万科郁亮标榜为“转折性”政策，莫过于央行提出的“三根红线”。

数据显示，住户部门贷款规模稳增、纵然开发商们1-10月份拿地积极性持续高涨，但随着“三根红线”的横空出世，楼市的一片繁华或许将被打碎一地。三根红线意味着今后房地产企业们不可能依靠高周转、高负债、高融资的方式生存了。

正如黄奇帆所言，以前房地产开发企业们都是“背着银行开发”楼盘的，任何房地产企业巨额利润的背后，都建立在巨额的银行融资基础之上，一旦失去了银行的资金水源，那么房地产开发就如同“枯朽之木”。

刚需的窗口期，也正是“三根红线”给予的，在融资受限的同时，房企们还有不少债务到期，根据华泰证券统计结果显示，2020‒2022年，房地产开发商们境内外债券到期的分别达到4316亿元、6212亿元和3764亿元。特别是从2020年下半年开始到2021年，在连续6个月-12个月的时间里，连续半年的债务到期规模就达到1200亿元。

在“去杠杆”的新压力下，融资变难叠加销售去化压力大，再加上偿债高峰到来，房企们如何应对？估计2021年会交代幅度打折吧，所以说恭喜无房人，2021年买房窗口期来临，专家预测：比2020年更简单。

根据监管部门要求，各大房企要在2023年6月30日之前完成所有降负债任务，也就是说三根红线真正开启是在3年后，时间基本划定，刚需的时间还有3年。

来源：楼市指闻i

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