房地产行业里，从来不缺乏炒房人，也不缺乏刚需购房者。从房价角度而言，前者希望房价上涨，后者希望房价下跌，所以是一对矛盾的关系。

央行前不久的一份报告显示，我国城镇家庭平均持有房产达到1.5套，超过96%的家庭拥有房产数量超过1套。接近40%的家庭有2套以上的房子，还有15%左右的家庭拥有3套以上房子。

虽说刚需的比例很少，但却是最需要关注的买房群体。刚需对价格最敏感，所以房价涨跌才是关键。

未来5年，房子“更贵”还是“更便宜”？主要看3点：

1、未来的买房需求人数。

未来住房需求和买房需求仍然很多吗？或许未必了。

根据人口最新数据显示，2019年底我国大陆总人数超过14亿人，年增长467万，全年新增出生人口1465万人，自然出生率为10.48‰；全年死亡人数998万，死亡率是7.14‰；最终的人口自然增长率是3.34‰。

可以看出，死亡数量大于新增数量，也就是说净增人口是负数，人口总数量虽然在缓慢增长，但是增幅和势头与10年前大相径庭。人口趋缓已经是多年以来的主要趋势。

买房人也会相应减少，从每一代人的人数也可以看出来，数据显示80后总人数为2.28亿，90后的总人数为1.74亿人，00后的总人数只有1.47亿人，所以按照这个走向，10后的总人口英嘎在1.2亿-1.3亿人之间。

年轻人群的减少，就直接导致了有效买房需求的动力减少，特别是在独生子女的大环境下，很多父母亲只有一个孩子，将来这些孩子结婚之后，就是2个家庭变成1个家庭，几十年后，父母亲双方的房子都归属这对夫妻，所以王石才说道，年轻人不应该着急买房，你的父母、岳父岳母都会给你房子住的。

2、资金是否继续进入房地产。

虽然说资金不是万能的，但是没有资金是万万不能的，市场经济下，资金不仅用来衡量一个人的价值高低、而且可以用来衡量一个企业、一个行业的价值高低。潘石屹指出，我国的房地产早就超过了65万亿美元，市场规模很大，所以存在一定的泡沫。

笔者认为，判断市场是否过剩、是否富有水分，关键在于看资金是否持续进入楼市。

多年以来，随着经济的快速发展，与之相匹配的M2增速也领涨GDP，M2是社会总量货币数，货币数量超过GDP增速，会带来货币贬值，购买力下降。进而带动相应的商品价格上涨。

房地产也是商品，一个鸡蛋价格从1毛钱涨到2元钱的时候，房价从当初的100元涨到现在的2万元也就不足为奇了。

未来M2增速如何？随着GDP增速降缓，经济逐渐软着陆，M2的增速也逐渐趋缓。GDP增速破7%之后，M2增速也随之破8%。双双减速，所以未来应也不会再次重回10%以上的高位，对房价的促进作用很小。

3、房地产税和空置税什么时候到来。

房地产税和空置税是应对炒房行之有效的举措，炒房者之所以敢于大批量买房、囤房，一个重要原因在于囤房和房产空置的成本很低，甚至几乎为零，买大量的房子空置在那里，每年只需要支付一定的物业费等杂费就可以了，水电燃气费为零，所以房产持有的成本廉价。

数据显示，在地方财政收入中，土地收入占到34.6%-40%比重，房地产相关的税收带动占比15%左右，并且给税收都集中在建设环节，开发建设环节、交易环节、保有环节税收占地方总税收的比重分别为8%、4%和3%左右。

而房地产税的到来，正好弥补了持有环节的空白情况，房地产税是房产保有税、财产税，即便这套房子不出售、不交易，那房主也需要按照一定周期上交费用，这就可以有效防止炒房。

5年后，房子“烂大街”还是“买不起”？结论很明显。这一点，潘石屹直言、曹德旺看法相同：房子会更便宜，在供大于求的情况下，房子或许真的烂大街了。

潘石屹认为我国的房地产市值高，超过了欧美的房地产市场总和，所以存在大量的泡沫情况。虽然他没有直接给出房价涨还是跌的结论，但是言外之意明显，房价过高了、泡沫过多了，所以未来房价下行应该是大概率事件，所以房子越来越便宜。

与潘石屹观点相同的是曹德旺，实干企业家曹先生表示，自己支持年轻人租房度日，不应该买房，现在的房地产水分太大，所以买房并不划算，年轻人好不容易挣到了钱，最终都扔到了房地产市场，还要背负30年的房贷，买房之后就没有了幸福感，导致自己的生活开支都出问题，所以得不偿失。如果是租房的话，曹德旺认为今天住在城东、明天住在城西，或许是美好的选择。

年轻人不买房子，租房度日，你支持吗？

来源：楼市指闻i

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