昨晚受邀参加了一个饭局，都是一些曾经的同事，现在他们基本都做到了各开发商的城市营销总、大区营销总。

有意思的是，大家见面的第一句话，“你家准备弄几折？”，同行也不含糊，“不跟上，客户都被人家抢完了哦”、“今年金九银十感觉就是坑啊，不涨价，比谁打折更猛”，“可不是嘛，这个行业没法干了，熬到年底，明年准备转行”。

不说也知道，同行们讨论的焦点都来源于老大哥恒大深夜发布的卖房打折促销政策，9、10月共要完成2000亿的销售目标，在市场容量相对固定的情况下，要卖这么多房子不降价可不行。有媒体算过一笔账，把所有折扣都加在一起的话，相当于打了58折。

这可不是小打小闹，信息显示，全国有超过600个盘参与。虽然很多网友说，他们那里没有享受到，羡慕其他城市的楼盘。比如，像烟台等类似城市，他们即使想参与也没办法，因为当地政策限制，如果实际成交价格低于备案价的话，最低不能低于9折，换句话说，地方出于稳房价考虑，对房价涨跌幅都做了限制规定，开发商即便想突破也不太现实。

中小房企怎么办？跟不跟都难。

有人说，按理说人家大房企打折促销看似是要回笼资金，降低负债，是问题提出者，但却把答案留给了其他中小房企，这句话不是没有道理。

按照3条“红线”监管要求，大部分房企都需降低债务以合规，对中小房企而言，若不降价，市场就全部被大房企吞噬了，只能让自己的房子变为库存，那么多支出以及债务要还，谁也撑不了多久。

但如果跟随大房企打折，同样会被带到沟里。道理很明显，大房企土地储备多，而且很多地块拿得早，成本较低，现在即使大幅打折也不会亏损，只是少赚些罢了。而很多中小房企就不一样了，他们不会有太多低价地，基本都是近几年获取的地块，取得成本高，一旦折扣过多，利润就别说了，即使把房子都卖掉了，但还是堵不上债务这个窟窿。

结果是，卖不卖都难，有业内人士说，在万科2018年秋季例会上刷屏的“活下去”主题，不是缺席了，不过是迟到了而已。话说回来，对于负债较高的房企来说，跟随促销可以稍微多活一会，不跟，可能连工资都发不出来，权衡利弊，大概率得跟。

“打折潮”袭来，是否意味着下降趋势全面形成？

对于没买房的人来说，房价回归可以降低买房成本，能够实现自己的住房梦，房价下降可以说是梦寐已久的事。楼市掀起打折狂风，让购房者看到了房价下跌的希望，那么，会不会成为房价的转折点呢？以至于全面形成下降趋势呢？对于这一点，社科院报告进行了预测，从时间点看，算是紧急释放信号。

在9月7日，中国社科院《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.17(2020)》中预测指出，中国近两三年房价总体上将维持高位横盘走势。报告中进而解释到，除少数三四线城市、个别地段的个别楼盘外，房价大涨大跌都是小概率情况。这是何意？结合报告的内容，至少释放出3个信号。

第一，对房价平稳的理解。

对楼市和房价的定调，就是“平稳”二字。第一种，假如现在1万元/平米，2-3年后，还是1万元/平米，这是一种平稳，但算上物价因素后，其实是跌了。第二种，房价在小范围内波动，涨跌幅度都不是很大，这也是一种稳定。第三种，房价增速低于收入和经济增速，也可视为平稳。从报告释放的信号看，房价稳定是相对的，小涨、小跌、不涨不跌，都在平稳范畴，所以，我们不要只看到其中一种情况。

第二，房价缺少大涨的动力，同样也缺少大跌的基础。

当前房价已经处于一个高位，市场需要消化，如果继续快速上涨，将产生巨大的泡沫，对经济发展不利。从国家的态度看，通过加大租赁住房、共有产权房等方面，在增加供应的同时，也在严格限制资金流入房地产，房价上涨的因素有所削弱。

报告显示，住房供应不满足需求的总体态势不会在短期内得到改观。看似人均居住面积已经不低了，但老房子比较多，没有卫生间、没有门厅、没有过道等等房子还在城区里大量存在，一旦具备经济条件，这种置换需求是会持续释放的。此外，我们的城市化率才刚刚过60%，离发达国家普遍80%甚至更高的城市化水平，还有较大差距，按照目前平均每年一个百分点的城市化速度算，房地产还有较长的发展空间。

因而，国家提出了“稳地价、稳房价、稳预期”的阶段目标，从一些城市设置上涨幅度和下降幅度现象表明，既不愿看到房价大涨，也不希望房价大跌，在箱体内波动是大家容易接受的。

第三，不会放水刺激，也不会过度收紧。

由于疫情原因，货币供应M2时隔三年重回两位数增长，但在此过程中，央行等相关部门非常谨慎，从打击经营贷、信用贷等方面着手，防止非房地产资金流入房地产，前不久的座谈会表明，国家还在进一步控制房企杠杆，也显示国家对房地产的态度是明确的：资金是用来发展实体经济，而不是刺激房地产发展。当然，也不会过度收紧，在一城一策作用下，“部分库存压力较大的城市，还会通过放宽落户、降低购房门槛、发放购房补贴”等形式，稳定楼市需求。

以上即是“房价在未来2-3年高位横盘”的主要原因。那么，对于有购房计划的人来说，是现在买，还是等几年买呢？谈3点个人看法。

1.有机会就买，没机会就等待。看似一句废话，但事实就是如此，一般而言，在这样的市场状态下，如果新房价格比周边二手房价格高，就不值得入手，还不如买性价比不错的次新房。没有合适的房子就暂时不买，因为在“三道红线”下，开发商比购房者急，他们要回款，观望氛围浓厚的话，他们只能降价吸引购房者，所以，此时的等待都是值得的。

2.楼市分化，买房因城、因板块、因人而异。这里需要说明的是，暂时观望只是大体情况，对于一些热点城市好地段、好板块的房子，自然是不能轻易放过，因为这些地方的房子需求量较大，有条件的人都盯着呢，君不见一些人摇号摇了1-2年都没有摇到自己想买的楼盘嘛。还比如，自己本身就是刚需，需要住房结婚、孩子上学，即便未来房价有所回调，你也等不及，如果有合适的房子，或者有折扣的房子就更好了，该出手就出手。

此外，房君一直强调的是，有些地方的房子真不能随便买了，即使购房资格宽松，价格也不高，想想为什么会如此呢？大概率是这些地方的就业机会少、人口吸引力不行，如果这座城市的这些基因不能得到改观，你上车后会发现没有人来接你的盘，当然，如果你买房是用来住的刚需，而且又是急需，就当我没说。

3.深刻理解“房子是用来住的，不是用来炒的”这句话的精髓，应是未来我们买房的行动准则。

现在房子缺不缺？说缺也缺，说不缺也不缺，这句话并不矛盾，房子总量不缺了，主要是城市与城市之间，板块与板块之间的结构性短缺。这样的现状给我们的启示意义在于，买房要结合人们的工作、生活需求，当然，这未必就是你的需求，意思是买房要跟着产业走、跟着城市规划走、跟着政府真金白银投入的板块走、跟着政策走，只有在这些地方买房，房产的价值潜力才会高，即便你以后想转手，那也相对容易得多，而千万不要被开发商的折扣忽悠到城市边缘地带去买、被中介忽悠买品质差的老旧房。

声明：本文和图片来源于网络，已注明来源，如有侵权，请联系发布者删除。