伴随着中国经济的快速发展，中国房价也跟着水涨船高，相信许多人都会对未来的房价充满疑惑，有的人认为会逐渐崩盘，也有的人仍然看好房市的行情选择继续投资，还有些人则认为房价会逐渐趋于平稳。要想对未来房价有一个好的预判，首先我们先要搞懂高房价之谜。

许多人认为中国现在的房价和当年的日本一样，存在着严重的泡沫，然而事实中国楼市和日本有着本质的区别。相比与日本，无论是社会制度、房价调控策略以及需求认知都有着很大的差别。在中国，决定中国房价的主要因素有这些：

1.高昂的土拍

相比于以前，大家会更加关注于城市的土拍，一旦城市土拍流出一块周边配套设施齐全以及地理位置优越的地块，往往就会掀起一场各大开发商之间的腥风血雨，现在土地土拍溢价50%到几倍都见多不怪，可见土地土拍成本是越来越高，众所周知，土地成本占了开发商楼盘售价的30%左右，房价自然越来越高，加之房产开发成本越来越高，开发商没有足够的现金流，都是选择从银行进行高额短期商业贷款，无论大小的开发商，其负债率都是高居不下。

相较于以前，虽然售价不断提高，但是土地成本也是日益提高，商品房的开发利润也在持续下滑，业界普遍开发利润都在10%左右。当然，土拍价格虽然日益提高，但是从实际上来讲，反而对我们是有益的，中国相较于发达国家而言，堪称是基建狂魔，我们所生活的城市配套资源（医院，学校，商场，交通）都远远优于它们。中国城市基建能够快速普及以及不断升级，自然要归功于土地财政的收入，都大量的用于城市的发展，正所谓取之于民，用之于民。总结一下，土地价格决定了决定了城市配套资源，而城市配套资源也决定了房价。所以正常情况下，城市房价越高，居民所能享受的配套资源就越好。

2.人口迁移

随着社会的发展，现代化城市的发展需求，人口都逐渐向中心化城市迁移。近年来，随着村镇人口逐渐外迁，选择在城市定居，对于房屋的需求量逐渐增多，由于供需关系，房价逐渐上涨也是理所当然的。对于一些一线城市，房屋供给量仍远远无法满足市场的需求，物以稀为贵加上土地市场供应的宏观调控，一线城市的房价也会保持持久的活力。

下一步，中国城市的发展随着中心城市的确立以及大都市城市经济圈的规划，中心城市的房价可谓是一棵常青树。城市的发展的规律也从未有过变化，人口不断聚集形成更大的城市，一些小的城市也会在未来逐渐消失，所以就会有人说，现在县城的村镇虽然逐渐消失了，但是县城却变成了所谓的新农村，而那些大的城市也在发展的过程中逐渐向外扩容变成了特大城市。总体而言，中国城市发展呈现中心化的趋势。

人口迁移

3.商品属性

中国的房子由于人口和经济良性发展的双加持，除了居住属性外，所谓的商品房自然也存在着商品的属性。众所周知，黄金作为一种奢侈品，虽然实用价值很低，但是当世界经济稳步发展的时候，黄金的价格就会稳步上涨。黄金相较于房子而言，其使用价值远不及房产，然而价格确实望尘莫及。由于中国人的传统观念，房子在人们心中如同黄金的高贵都是一种精神信仰，有时候物品的价格不仅仅取决于它的使用价值，还在于消费者的观念。中国人民不喜欢像美国人一样，喜欢把钱投资向股市，也不喜欢进行存款，以为在欧美国家银行的利息不仅仅为零更甚至为负利息，以此来促进人民的消费，其实各有利弊。

处于传统保守和节俭观念，我们人民最大的投资也莫过于投资房产，以希望财富的保值，商品房的商品属性自然就更加牢固。商品属性的最大特点莫过于，随着社会发展，物价便会逐渐提高。在这里插一句题外话，从本质上讲，如果你的收入能力不能跑过物价发展趋势，即使你的存款在不断增加，但是所购买的东西却没变，实际上你的财富值根本没变化，一个人的财富最根本体现在购买力上。举个例子，如同你当年只有5元能吃一顿饭，随着物价上涨，后来有10元，却还是只能吃一顿饭。

调控

说了这么多分析，总结一下。根据供需关系及城市发展规律，相信在政策的宏观加持下，随着社会发展和城市土地制约，未来会诞生新的一线城市，而一线城市房价将会跟随着中国经济发展逐渐持续上涨（或许北上深的房价有望达到20w/平），而二线城市房价将会逐渐由物价上涨速度决定，平稳上涨，上涨率和银行收益相对持平。三四线城市由于人口外流以及没有相关政策加持，会逐渐趋于平稳，但也不会崩盘，顺应具有消费能力者的期盼，而剩下的城市，或许只有时间能给予答案了。

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