北京再现量价齐跌，后面房价上不得下不来，难办了

根据某中介机构的数据统计，7月期间，北京二手房住宅的网签套数为15365套，环比下降5.69%。受疫情影响，5月北京网签二手房1.6万套、6月达到1.7万套，创下自2018年5月以来的历史最高。但是进入7月以后，又下降至1.5万套。而在价格层面，7月底北京二手房成交均价同样出现连续2个月的下滑，当月跌幅为3.1%。

其中，西城区二手房成交量跌幅达到了64%，二手房成交均价为99608元/平米，虽仍然位列北京各区之首，但已是两年来首次跌破10万元/平米，同时其5.78%的跌幅也是各区最高。

另一家中介机构的数据也显示出同样的情况，2020年7月该中介完成交易的二手住宅成交均价为55240元/平方米，环比6月下跌4.12%，同比2019年7月下跌5.13%。

北京二手房的房价为什么会下降，当然社会上给出了很多的理由，比如，本来北京的房子就不少，很多家庭都有多套房；由于限购影响，外地进京炒房的路子被切断了；北京人口疏解计划，也是受北京高房价的影响，很多潜在的购房人群离开了北京；史上最严的限购政策，抑制了购房需求；北京大量限价房和共有产权房入市；以及疫情的影响等等。这些理由都是对的，也都是有道理的。不过这些理由也都是有变化的，任何一个条件变化，都可能导致楼市的风波再起。今天，我们从经济学的无套利均衡原则的角度，分析一下，看看北京的房价还能不能反弹？以及何时才能下降到底？经济学讲的是大势所趋，是基本规律。

无套利均衡的基本原则是同样的东西应该卖同样的价格，或者是差不过的价格，不管在什么地方，同一品种在两个市场的差价也应该是相同的，否则，如果出现价差，就会出现在一个市场卖出，从另一个市场买入赚中间差价的情况，这是一种套利机会。分析中，如果考虑运输费用，就是说两个市场的价格差不多，如果说不考虑运输费用，就可以说两个市场价格相同。

当这个行为反复出现以后，两个市场的价格就会越来越接近。当价格接近到让套利者没有机会时，市场就达到了无套利均衡。套利者也是一类影响供求的因素，有套利机会时这些市场力量就存在，达到无套利均衡时这些交易就消失了。

这个无套利均衡理论说明了一个问题，就是资金流向按照效用最大化，或者是利润最大化的原则，均匀而随机的分布到各个市场中，资源的配置达到最适中的状态后停止流动。相反，如果存在着套利的机会，投资不同市场就有不同的获利机会，这就意味着，某个市场的资产价值存在着虚高的情况，也就是说存在着“泡沫”。然后资本的流动促使资产价格趋向均衡，这就是去“泡沫”的过程。

那么，这样的价格“泡沫”，怎样通过流动趋向均衡呢？按照经济学上的无套利均衡驱动，可“泡沫”。还有一种是，价格发散，即“泡沫”变得更大，也就是说，短期的交易价格，距离长期的均衡价格越来越远。具体来说，这两种途径是长期走向均衡的不同阶段。

以我国的楼市来说，以前就是走在了第二种“泡沫”越来越大的阶段。现在，似乎是开始了收敛的阶段，也就是说价格可能正在向均衡点靠近。不过，这个问题，还是要靠人们对价格的预期来决定。

我们以北京的房价为例，测算一下，看看房价会怎样的发展？以北京的房价均价6万/平米来计算，一套90平米的房款就是540万元，这样的房子在北京的租金大概是每个月8000元左右，这样一年的租金收入就是9.6万元。假设把购房款存入银行的话，按照三年期浮动利率计算，利率约4%左右，这样，如果不考虑复利的话，每年540万的存款利息就是21.6万，两者相差了12万元，显然，这个差额，就是房地产市场相对于货币市场房价虚高，形成的“泡沫”。

这样，就产生了两方面的问题，一个是相对于银行存款来说，二手房市场房价多高的时候，房价虚高的“泡沫”就会消失？二是，假设当前的房价不会下跌，只会上涨那么房价涨幅达到多高的时候，二手房价格转让收益，能够弥补年租金收入不足，从而与货币市场的利息收益相持平。

这个计算是很简单的数学题，根据上述的无套利均衡原则，以货币市场的存款利率为参考标准，也就是说，当二手房价为2.67万元/平米时，也就是说再降价一半还要多的时候，即表明房地产市场价格的泡沫被完全消除。此时，按照2.67万元/平米购买的房子，用于出租的话，其出租收入才能和相应的购房款约240万的存款利息相等。

但是，北京的房价会降到3万元以内吗？显然不太可能，因为，我们大家都没有这样的心理准备，最近我们看到北京新拍出的几块限价地的楼面价都达到了5—7万元/平米。几乎和现在的房价相同，也就是说已经在面粉和面包等价的不合理状态中。

下面，再看，另一个问题，如果预期未来房价还要上涨，也就是说用今后制造更大的“泡沫”来掩盖当前的楼市“泡沫”，则，我们可以算出，如果未来房价每年每平米上涨1333元的话，则房价上涨的资本利润，则可以弥补资金收入不足的缺口，使得货币市场的收益与二手房投资收益大体相当。

这也是，我国楼市的现状，人们都在期待着房价上涨来获取投资收益，而不可能通过房租收益获得投资价值。也就是说，人们都是投资在预期房价还要涨的情况，如果只是投资房租，那就亏大了。

根据北京楼市以往的情况，似乎完全有理由相信，房价在一年之内涨价1333元/平米，完全不是个事，按照现在的房价计算，也就是每年上涨2.2%，这也太低了，我们前些年都是每年上涨30%以上，还有的成倍的上涨，在前几年，每周上涨1000元/平米也不是稀罕事。这个上涨甚至不及CPI每年3%左右的涨幅，与每年GDP增长6.5%更是相差巨大。

这就是说，如果不考虑房产变现的交易费用的话，投资买房预期收益的回报要高于银行存款利息的无风险收益。前几年的楼市就是这么过来的，也是房价每年至少也都保持10%以上增长的原因。既有人们预期增长的原因，也有均衡价格规律的基础。

但是，现在看，不行了，北京的房价似乎已经达到极限了，按照北京人的收入算，城镇职工收入与现在的房价相比，还是相差太远了。查到的资料显示，2018度全市职工平均工资为85038元，比上年增长9.64%，月平均工资为7086元。据此推算2019年的工资收入应该在7700元左右，也就是说，一家两人收入的话，也就是每年全家收入18.5万元。按照540万的房价算，房价收入比达到了29.2，远远超过国际上3—6的指标。在这种情况下，房价怎么能上涨？

所以，通过以上分析，我们，可以看出，现在的房价似乎是被悬在了空中，降下来，有困难，涨上去又很危险！这就是“泡沫”的危害性，其实，这个情况，在很多年以前，我们都曾经反复提示，但是，被房价上涨冲昏了头脑的人们，谁能听得下去呢？今天，把这个道理，再讲给大家听，你说咋办吧？

【本文由“马跃成”发布2020年8月6日】

来源：马跃成
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