作者莫开伟系中国知名财经作家

近期，房地产及楼市调控趋紧状态再次显现，中央召开房地产工作座谈会再次释放楼市调控收紧重要信号，其核心内容是“房住不炒”、确保稳定”，确定时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制，重申坚持房住不炒定位，坚持稳地价、稳房价、稳预期，意味着房地产及楼市调控将进入常态，不再只是运动式监管，而且房地产不是当前需要发展的迫切行业。

应该说，中国政府对房地产性质定位还是没有问题的，房子是用来住的，而不是用来炒的，同时制定的系列行政调控措施也还是比较准确到位的，比如调控工作相当明确：在金融上要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场；在土地上要抓紧建立住宅用地市场监测指标体系，定期公开各地土地储备和已出让土地建设进展情况，接受社会监督国；在财税上要发挥财税政策作用，有效调节住房需求。这表明房地产调控力度不断加大，房地产调控程度不断升级，房地产长效调控机制正在加速建立。

但是，这些制度建立能否有效调控中国房地产及楼市，回答当然是肯定的，但这种制度性成本真的太大，而且也很难持久，这就是中国房地产调控越来越复杂，越来越进入两难境地，也是楼市价格越调越高，越调越进入尴尬状态的根本原因之一。可以说，中国房地产调控之所以成效不明显，尤其是炒楼投机始终控制不住，根本的原因还在于我们的房地产调控思路存在一定问题。

市场化的房地产用行政化的手段控制，既违背市场经济规律，也让房地产调控陷入对行政调控的过度依赖之中，也使房地产调控之路越来越窄，成效也越来越小。中国自上世纪90年代末房改之后，即允许发展房地产业，并使房地产成为主导中国经济的一个重要产业，20多年来房地产规模越来越大，占据的社会资源也越来越多，既占据了中国金融资产的三分之一天下，也成了水泥、钢铁、玻璃等主要建材产品的重要消费者，可以说房地产基本绑架了中国经济的方方面面。中国房地产走到今天这一步，完全是市场化加上各级政府的鼓励发展的结果，这是早就明白了道理，鼓励的结果是发展，同样也会带来很多的问题：目前是房地产仍在不断扩张，房价也是越来越高，同时行政调控也让中国房地产调控“一控就死、一放就乱”，让房地产调控过分依靠行政手段，使得各级政府出台的房地产调控政策越来越多，高达几百项政策，且调控政策也越来越严厉，但成效却不尽人意，对此，各级政府很是头痛，这应该也是房地产快速发展得来的不利后果。

由此，目前在房地产调控思路上，我们还是应该少用行政干预的办法，而多用市场调控的办法，用市场之盾攻市场之矛，通过市场自我扬弃实现自我平衡，将房地产发展及其价格保持在一个适中的水平上。

目前来看，政府只制订房地产发展方向，对于房地产发展规模速度与楼市价格完全由市场自主决定，政府只对房地产企业按照规定征收一定的税费，并对价格经过科学预测，规定出不能突破的一个红线。同时，对于开发商给出明确政策规定，你造多少房子、怎么造，政府不管，但是如果造多了，1年或2年内卖不出去的，政府就要征收高额资源空置税，防止开发商盲目开放造成资源浪费或蓄意囤房、待价而沽人为推高房价的行为。尤其是地方政府首先应抑制拍卖土地收入的冲动，推出均衡合理的土地拍卖价，而不是不断追求“地王”而推高地价，加剧楼市价格的飞速上涨；将各种假离婚与调控楼市放在一起完全没有必要，政府只要及时推出房地产税，规定一定的面积，对于多购买房产、超出面积、房产空置征收高额税费，各种假离婚购房、囤积房产的行为就不攻自破了，哪还用得着为了限制几个离婚人员购房而如此兴师动众浪费行政调控资源？对于投机炒楼只有一招就可让这种行为“毙命”，就是购房之后至少15年或者20年不准上市交易（死亡过户等非正常情况除外），对于上市交易者可以至少交易价格50%以上的重税，看谁还会去投资炒房？也根本不用耗费这么多的精力去打击投机炒楼炒房的行为。

所以，政府是有很多手段维护房地产业市场运行的，根本不用管得那么细，连离婚购房都要去管，管得过来吗？只要出台几条硬性规定，划定几条严格的红线，房地产发展就会规规矩矩，不可能出现快速猛进的不市场、不经济的行为，开发商及投机者也不会冒着亏损的危险去建房和炒房，楼市价格也就不会飞速上涨了。

来源： 开伟观察
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