昨天跟大家讲到，在2019年，我国个人房贷余额已经达到了29.8万亿。

这个数字不可谓不惊人。

29万亿元，意味着房贷已经占到了全部居民债务总额比例高达53.9%，房贷压力日益高企，社会零售总额的增速持续下降，已经影响到了我们的消费。

这是一个值得我们每个人思索的问题：新增贷款、新增货币为什么老是往房地产里跑？

答案很简单：房产已经变成了金融投资品，而不是提供居住功能的消费品。

大家有没有发现，过去20年以来，电视、电子产品的价格越来越便宜，劳动生产率提升的同时，农产品、禽肉、工业品的价格都没有上涨，放眼望去，似乎只有房产涨幅跑赢了其他商品。

可以参考一组数据。

2020年1月，中国广义货币M2首次超过200万亿，距离2013年3月突破100万亿不到7年。

过去四十年，中国广义货币供应量M2年均增速15%，1998-2017年，M2增长了16倍。

与此同时，全国新房均价从1854元上涨至8542元，年销售面积从不足1亿平米，到年销售17亿平米。

显然，新增的货币之所以青睐楼市，是因为人们都把房子当成了投机品，这种深入骨髓式的执念，造成了国人对于房产的追逐。

国家也已经认识到，不能再任由房地产以如此夸张的速度发展下去了，不能再任由货币肆意的流入楼市。

怎么办？

还是要从“金融政策”这个角度下手。

众所周知，以前我们的贷款利率只有1个：贷款基准利率。

按理说，要降低实体经济的融资成本，让货币流向制造业、外贸、工厂、小微企业、农村经济，就必须要降低利率，但我们却看到：从2015年末开始，我们的贷款利率已经连续多年维持4.9%没有变化了。

究其原因，还是央行顾忌低价资金流入楼市，在利率“统一”的环境下，降低了贷款基准利率，房贷利率也会随之降低，实体经济融来的钱便宜了，流入楼市里的钱也会跟着变得便宜，房价又有了再次上涨的基础，这是我们每个人都不愿意看到的。

因此，想阻止货币常年流入房地产，唯有一个办法，改变“贷款基准利率”。

从央行现在的举动来看，可以肯定的说：60天后，楼市将拥有“铜墙铁壁”。

在去年底，央行发布了一条通知：自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换，原则上明年8月31日前要完成转换。

简单来说：如果你的房贷是商贷，还是在2019年10月份以前买的房子，今年需要把老的房贷合同，转换成新的LPR合同。

这就是央行发的新规，直接给房价上了“双保险”。

第一重保险：房贷利率与贷款基准利率“脱钩”。

上文提到，以前银行贷款只参考1个基准利率，买房子也是参考基准利率进行上下浮，一旦基准利率调降，房贷利率也跟着降，必然会造成投机资金涌入楼市，房价势必上行。

因此，央行新规的最大意义是：把房贷利率与原来的基准“脱钩”了，换成了全新的LPR报价。

新的LPR报价从2019年8月份就已经实行了，每个月的20号上午，会在央行网站发布，遇到节假日会进行顺延。

LPR报价，分1年期LPR和5年期以上LPR。

1年期LPR，是短期贷款，也就是五年以内的短期贷款适用的利率，比如向企业、公司、工厂发放的经营贷款。

5年期以上LPR，是中长期贷款，也就是房贷要参考的利率。

我们看央行从去年以来的降息过程，非常有指向性。

去年8月份，LPR报价机制形成，1年期LPR下调6BP至4.25%，5年期4.85%不动。

去年10月份，1年期下调5BP至4.2%，5年期4.85%不动。

去年11月份，1年期下调5BP至4.15%，5年期同步下调至4.8%。

今年2月份，1年期下调10BP至4.05%，5年期非对称下调5BP至4.75%。

4月份，1年期下调20BP至3.85%，5年期非对称下调10BP至4.65%。

大家应该可以发现一个规律，每次都是1年期LPR降的最多，5年期LPR要么不降，要么只降很小的幅度。

这就是LPR的“墙式”作用：让低廉的贷款通过1年期LPR滴灌到实体经济中，让房贷利率参考的5年期LPR居高不下，提高买房成本，遏制投机需求。

第二重保险：存量房贷转换定价基准，将巨额房贷挂钩市场化利率。

说回存量房贷转换的意义。

从去年10月份开始，新购房的执行利率，已经开始参考5年期LPR报价了，但是，在房贷新规实行以前，还有大量的存量商贷没有跟LPR挂钩。

横向比较，全球降息潮的形势愈演愈烈，日本欧洲都已经开始实施负利率，美联储已经实行实质意义上的零利率，长期来看LPR报价下降是大势所趋。

纵向比较，上世纪90年代，我们的贷款基准利率将近10%，2007年基准利率高达7%，如今5年期贷款利率变成了4.65%，1年期甚至跌破了4%，未来也会继续下降。

如果原来的存量房贷无法挂钩LPR，势必关系到利率的“公平”问题，更决定了利率市场化能否彻底完成。

因此，把以前跟贷款基准利率挂钩的商贷，定价基准转换成LPR，已经势在必行。

未来2个月，就是关键的“时间窗口”，等到8月底全部房贷转换完成，就意味着一道前所未有的“铜墙铁壁”，挡在了楼市面前，货币再也难以像以前那样任意流入房地产，房价没了上涨的“倚仗”，房产自然也就失去了升值的基础。

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