公寓产品你了解吗？太原公寓也限购

最近，一些身边的朋友比较关注公寓产品，但其对于公寓与普通住宅的区别又不甚了解，不知手否应该入手。公寓产品今年在太原市场上的优势比较显现，一方面，太原限购后，投资客群转向不受限购影响的公寓；另一方面，近两年太原房价涨幅较大，对于无法接受目前的住宅价格水平，但又不想在偏远区域置业的购房者，市区小户型、低总价的公寓便成为其新的选择。虽然公寓产品可以作为居住使用，但事实上公寓与普通住宅存在诸多区别，绝不仅仅是房屋性质和产权年限那么简单，在入手公寓产品之前，一定要搞清几点。

公寓产品后期生活支出较高

公寓与普通住宅最基本的区别是性质不同，一个是商业，一个是居住，公寓的产权一般只有40年。但这不是最要紧的，因为产权到期可以通过缴纳土地出让金延长使用年限，公寓最大的影响是，由于其商业性质，对业主后期在生活支出方面的增加。

首先是水费、电费、取暖费，公寓一般按商业标准来收取。根据太原物价局2018年公布的水电费收费标准，居民生活用电0.487元/千瓦时，但商业用电平均为0.6291元/千瓦时，高峰时期甚至高达0.9121元/千瓦时。居民生活用水为2.9元/立方米，而商业用水高达5元/立方米。公寓采暖费也较高，除了收费标准高之外，采暖费还会计算层高，此前太原某公寓楼盘遭遇维权，就是因为采暖费太高，业主无法接受。

不接地气公寓难以满足国人居住需求

商业公寓其实是舶来品，属于商业地产范畴，但中国居民很多生活需求都跟住宅挂钩，比如最基本的落户、上学，而一般商业公寓不具备这些附属价值。

中国人擅长烹饪，喜欢用明火做饭，但一般性商业公寓不通燃气，只能用电，这让很多喜欢做饭的居民非常无奈。

在经济越来越发达的今天，中国居民对居住舒适性有了更高的要求，但公寓却有可能让居住舒适度打折。公寓社区通常容积率大，建筑密度高，一条走廊串联着多户居民，与上个世纪常见的“筒子楼”有些相似，其居住舒适性较低。

太原公寓产品也限购？月供压力并不小！

除了生活成本外，购买公寓在贷款方面也比较特殊。由于是商业性质，无法进行公积金贷款，只能选择商贷。一般公寓首付最低5成，最久只能贷10年，并且贷款利率高达6.37%，较基准利率起码上浮30%。

目前太原品牌房企的公寓产品在11000元/平米左右的居多，以60平米的公寓来计算，首付最低需要33万，月供3700元左右。而如果买一套85平米左右的住宅，总价90万左右，首付最低27万，贷款30年，利率按基准利率上浮10%计算，月供为3500元左右，比买公寓压力还要小一点。

那么，是否所有的公寓产品都只能最低5成首付，最长贷款10年？倒也不是。在调查中发现，部分项目的公寓产品，如MOMA当代广场，也可以做到最低3成首付，贷款30年。但是，因为按住宅的贷款标准操作，将受太原限购政策影响，二套利率上浮20-30%，如果名下已经有2套住房，将无法购买。

另外，二手公寓在买卖交易时，需要缴纳的税费也相对较高。与普通住宅相比，除了要缴纳契税、营业税、个人所得税外，公寓还要额外缴纳30%-60%的土地增值税。

租金高回本快公寓乃投资利器

尽管公寓有那么多缺点，可太原市场上公寓产品并不少见，并且卖的不错，这是为何？因为公寓在投资属性上有住宅无法比拟的优势。

地段：公寓一般处于城市核心地段，交通发达，配套完善，商业繁华。

装修：公寓一般都是精装修交付，装修风格现代时尚，凸显个性，门厅和大堂等公共空间装修也比较上档次，尤其深受年轻人青睐。

面积：虽然公寓以小户型居多，但室内承重墙较少，易于改装。此外，公寓一般层高较高，可以设计为复式或loft，可谓买一层得两层，实际使用面积大大增加。

入手门槛低：由于面积小，单价也低于周边住宅水平，所以总价低，入手门槛较低。

物业管理：公寓的物业服务比较专业，甚至包括家政服务、托管出租等，让业主更省心。

用途多元化：一般住宅只能用来居住，而公寓既可以用来居住，也可以用来商业办公，多元化属性使其价值更高。

不限购：公寓商业性质，使其不受目前限购政策的影响，即使未来出台“房产税”，公寓也不在其征收范围之内。

拆迁赔付：公寓的拆迁赔付比例是住宅的3倍，如果遭遇拆迁，可以获得更多补偿。

投资：鉴于以上优势，公寓易于出租，且租金水平高于住宅，回报率高，回本快，是投资客群不错的选择。

太原品牌公寓项目增多部分可民水民电

无论是住宅还是公寓，在选择时尽量要选择品牌房企开发的项目，在建筑质量、物业服务方面相对有保障，并且后期维护成本也相对较低。

目前，越来越多的品牌房企在太原市场推出公寓产品，如泰禾1号街区、MOMΛ当代广场、兰亭荟、富力城·领寓，以及实地·紫藤公馆等。其中部分项目可以做到首付3成起，并且民水民电。

公寓产品，虽然有其“软肋”，但又符合部分购房者在目前市场下的需求，那么，你对公寓产品怎么看？