|
|
优府网首页 |
|
设为首页 |
|
|
同样是买房，结果大不一样！虽说目前拆迁的福利，相比之前几年十几年大幅降低，以前是一经拆迁，一套变两套，面积大一倍，还得不少拆迁款……现在呢，是按照相关法律得相应补偿，别指望拆迁暴富了。
但即便这样，能幸运得到政府的赐“拆”字，还是比不“拆”要幸运，毕竟拆迁是稳赔不赚的买卖！
话说到此，有些人就要有感慨了：为什么有些人买了房过几年后，就能赶到拆迁而赚一笔，但有些人买了房甚至一辈子都等不到拆迁呢？
接下来，给大家分享一些干货，从不同维度探讨拆迁话题。做个假设，假如你有1000万，而且符合买房资质，买什么房子未来可能幸运拆迁呢？
抱政府规划大腿
拆迁概率：☆☆☆☆☆
幸运成分：☆☆☆☆☆
这个比较困难，对幸运成分要求太高。就像北京（楼盘）副中心，保密工作极其严格，之前只是谣言，完全无法猜测具体区域。所以说，能被政府规划幸运砸中，是可遇不可求的。
不过客观来说，以新机场这种基础建设为例，随着城市规模的发展，越来越饱和，拆迁的边际可能性越来越小，而且选址上越来越有郊区化趋势。可悲的是，郊区的农村平房，像农村宅基地之类的房子是不允许自由买卖的。
70、80年代老房
拆迁概率：☆☆☆☆
幸运成分：☆
就从拆迁可能性来看，买二手房远远高于买新房。一座刚刚盖起的楼房，怎么也得让居民住上几十年，不可能立马拆迁。牛油果在网上搜资料时，看到了一个网友的留言，非常鸡血，为他点赞：也有一部分人认为房子根本就住不到70年就会拆迁。根据网友思路来看，上世纪70年代、80年代的老房，到目前为止已经住了70年产权中的一半时间了，拆迁几率远远高于90年代末、2000年代之后新建的楼房。
矮挫胖的小楼
拆迁概率：☆☆☆
幸运成分：☆
不要被大高楼的漂亮颜值蛊惑了，就从拆迁可能性来看，小矮楼完胜大高楼。尤其是那种3-5层的矮楼，看上去很土鳖，损了大都市的完美形象，但正因为如此，就很有可能成为拆迁瞄准的对象，其拆迁赔偿成本也是预算可控的。
2000年代之后建的高颜值大楼房呢？20多层、30多层，还指望它拆迁？！别做白日梦了，不是牛油果打击您，像这种新房，一辈子也别指望拆迁。简单算个经济账，上小学的孩子都懂，30层大高楼每层有3家，一栋楼有90户，这样的房子要拆迁了，得付给老百姓(603883,股吧)多少钱？！
鹤立鸡群的碍事楼
拆迁概率：☆☆☆☆☆
幸运成分：☆☆☆☆
记得当时通州万达广场的选址，非常明智。开发商用最低的成本，拿下了非常好的地盘。之前那附近一大半是小平房，另外有两栋5层高的居民楼，附近还有个派出所，以及底商性质的小楼（从现在的角度来看，属于违建）。
总结而言，万达广场拆迁偿债成本最高的也就是那两栋居民楼，而小平房、“违建”、派出所这些都好处理。通过这个案例，说明一定区域鹤立鸡群的碍事楼最容易拆迁。
再举个例子。目前国贸东北角附近的一栋碍事楼也拆了。这座楼仅是五层，和国贸平均30、40层，甚至目前在建最高108层的中国尊相比，它确实太low了，而且这楼的旁边还有一大块小树林。可想而知，开发商绝对不是傻子，拆这块地能达到帕累托最优原则。
繁华马路旁的屌丝楼拆迁概率：☆☆☆☆
幸运成分：☆☆☆
有句话是酒香不怕巷子深。但牛油果觉得，应用在房地产市场中，这句话真不一定成立。要想找这个地方，都得拐个山路十八弯才找到，时间成本也耽误不起啊。相反，那种毗邻繁华大马路的楼房，本来客流量就很高，比较容易被开发商相中。
此条可与第4条结合，如果这栋楼还是鹤立鸡群的，那么被拆的可能性更大了。
高处不胜寒的装逼“楼”
拆迁概率：☆☆
幸运成分：☆
有句话是水至清则无鱼，这句话在房地产市场中，就是说明过于繁华的地段，反而不太可能拆迁了。帝都的老北京胡同就是最好例子。比二环还繁华的地段是“一环”，天安门、前门附近。但来过北京旅游的人，都可感受到北京心脏区，怎么还有许多老胡同呢？
原因就是拆不起。这地方要是拆迁，按照补偿标准，每平米至少得12万，甚至会达到20万一平米。这么高的成本钱，开发商必须要好好斟酌，政府项目的话，可能最终向钱妥协，选择了相对廉价的郊区。
于是乎，就变成北京历史保护项目了，给胡同翻新，不选择拆迁了。
“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”已过时
拆迁概率：☆☆☆☆
幸运成分：☆☆☆☆☆
这句话形容上世纪的上海（楼盘），许多老上海人不愿意到偏远的浦西，愿意守住黄浦江，守住上海老城区。
可悲的是，当时执拗的选择输给了目前残酷的结果。浦东新区是国家战略，是上海的门面，在集中全国财力发展之下的浦东，目前房价已能和浦西媲美，甚至还超过浦西了。这说明地区的经济发展增长程度，决定了房价增幅。
举个简单的例子，用学生成绩来形容房价。如果一个差等生考试都是30几分左右，一两年时间内突然蹦到年级前五名，基本每科都接近满分，这样的受益程度（买这种形式的房子），远远高于之前的尖子生，因为尖子生进步空间不太多。
所以说，选择未来有前景地区，最好是去国家级战略区买可能拆迁的房，远胜于非热门地区（此条与第一条有相似之处，但此条着重强调国家级规划战略）。
成熟繁华区的老楼VS婴儿成长期的新楼
拆迁概率：☆☆☆
幸运成分：☆☆
买房的朋友，估计纠结过这个问题：是买繁华地段的老小区呢，还是新城附近的大高楼呢？牛油果认为，从拆迁几率上看，成熟繁华区的老楼更胜一筹。
为何呢？从新城区性质来说吧。较偏地区的新楼盘，看上去非常高大上，但附近人口密度较小，基础设施不完善，相比繁华区所谓是地广人稀，开发面积与前景较大。
而一个地区的发展，如同人一样，从婴儿期开始，此块地区也将逐步成熟起来。对于地广且逐渐成熟的新区，附近绝不可能拆迁。所以说，买偏远新城的拆迁概率极低，哪怕是楼层不高的房子。
而繁华地段的老楼，毕竟有人口和客流量基础，随着一步步的旧城改造进程，在成本预算范围内，大有可能在将来拆迁。
说了这八种性质的房子，分享了自己的观点，还比较了发展中的新城房与旧城区老房。概括而言：
1.政府或开发商拆迁以成本最小，经济利益最大化为原则。概率上看，郊区农村房高于鹤立鸡群的一两栋矮楼，70、80年代老房被拆概率较大。
2.那些高颜值大高楼，这辈子就别指望拆迁了，拆迁成本过大，安心好好住吧。
3.一个城市的发展潜力，决定了未来房价的涨幅，浦东就是案例。买房看地区的未来发展前景，看进步空间。
4.同样是70、80年代的老房子，要选就选羊群里出骆驼的那种，它与周围的繁华格格不入。而抱团取暖的成片成批老房子，在数量上有了劣势，可能要延迟拆迁。同时，也要注意“高处不胜寒”的现象。
