二套房首付四成政策半年未落地 多地难享公积金新政

今年3月30日，中国人民银行、住建部、银监会联合发文，调整个人住房贷款政策，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，房产新闻获悉为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。

房贷政策调整已经过去了近半年的时间，目前北京市二套房贷款多执行最低首付五成的标准，执行利率也大多为基准利率上浮10%。不过，如果购房者贷款已经还清此前的房贷，即便名下有房依然可以按照首套房贷款政策执行。

首付四成仅为理论可行

二套房首付四成政策出台初期，多家银行纷纷表态支持，并根据政策做出相应调整，但如今看来，执行力度偏弱。除了政策实施初期部分银行支持二套房首付四成外，目前北京地区各家银行大多执行最低首付五成的标准。

多家银行个贷经理表示，“银行会根据借款人的资质状况、征信记录、还款能力确定二套房首付比例，多按照五成执行。”但是，也有少数股份制银行和区域性银行要求首付最少六成。由于北京住宅每平米金额较高，首付相差一成金额的差距很大，银行究竟怎样执行政策就显得影响很大。

数据显示，某股份制银行标注的二套房贷首付最低可低至四成。但贷款专员告知：“目前二套房首付最低为六成，只有部分与房地产公司合作的新盘才有可能拿到四成首付的政策，同时贷款金额也要达到一定的额度。并且，这样的新盘也越来越少，能不能批下来也要看开发商和对应支行的合作细节。”

房地产一位经纪人表示“二套房贷款首付四成的新政，只有少数银行在4月份执行了不到一个月的时间。目前，大行都按照二套房首付五成的标准执行，和我们中介有合作的银行近三个月都没有批过四成首付，个人申请应该是没有任何希望。”

二套房贷款利率打折难

根据“3·30新政”，二套房贷利率由商业银行自主确定，不必再按基准利率上浮10%的政策统一规定执行。但是，迄今为止，二套房贷款利率一直未松动。截至目前，北京各银行普遍维持基准利率上浮10%的标准。

某国有大行的贷款经理表示，“基准利率一年内降了5次，商业银行房贷业务利差越来越薄，二套房贷可以弥补一部分利差的下降，短期内不可能有折扣，没有继续上浮就已经等于打折了。”

另一位银行工作人员也表示，“银行房贷业务主要还是面向首套房贷款购房者，目前批贷速度虽然很快，但是放贷速度已经放缓。近几个月楼市火热，有些支行的贷款指标已经用完，估计二套房的利率不会有松动。”

经纪人纷纷给出了“离婚买房”的建议。而当购房者提出不考虑离婚，希望中介帮忙选择合作银行拿到最低折扣时，各个中介公司均表示希望不大，“如果只考虑二手房，首付五成现在肯定是最低的。大行利率要上浮10%，其他银行有可能获批基准利率，但是这些银行对客户资质要求很高，成功的几率也非常小，我们上个月只成功办理了几单。”

事实上，最新一轮降息后，如果按照二套房贷款，基准利率上浮10%为5.665%；按照首套房贷款，基准利率八八折后为4.532%。

北京地区难享公积金新政

近日，住建部、财政部、央行联合通知，自9月1日起，拥有对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降至20%。

不过，由于北京市对于二套房有最高限额80万元以及利率上浮10%的门槛，这意味着，即使首付降至20%，纯公积金贷款也只能购买总价为100万元的房产。从北京市目前成交均价来看，不只是改善性二套房，首套房也难符合此标准。

当然，购房者可以选择组合贷款获得更高的贷款额。但是当前组合贷款的首付要求是“标准不同，取其高”的原则。地产新闻据悉公积金新政后，商贷首付比例高于公积金贷款，也就是说，组合贷款的首付比例也不会按照20%执行，而是执行对应的商贷标准。

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