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今年上半年,利好政策的出台让楼市回暖提速,与此同时,沪指冲击5000点后震荡加剧,一些投资者选择获利了结并转投楼市。
今日房产新闻数据显示,今年前4月,上海单套成交总价大于1000万元的豪宅成交套数为1261套,同比增长73%,远高于新房总体成交套数9%的增幅。而从股市指数看,今年1~4月,上证指数上涨37%,中小板指上涨60%,创业板指更是大涨94%。股市与豪宅市场的表现相关性明显。
那么,除了豪宅市场,今年上半年股市资金是否大量流入楼市,近期股市调整又是否会让下半年的楼市表现更靓丽?
从去年下半年至今,上证综指涨幅最高达到154%,与此同时,楼市也从冰点快速回暖。从今年一季度末开始,房地产市场销售情况逐步好转,呈量价齐升局面。坊间认为,股市走强是促成这一轮楼市火爆的诱因。
那么,股市与楼市之间究竟是不是正相关关系?《每日经济新闻》房地产研究小组以“股市与楼市关系”为关键词,为您揭示真相。
股市楼市同涨因素:大环境+流动性
继去年底开启降息周期之后,2015年上半年又经历了三次降息、两次降准,受此影响,房地产市场成交量提升,股指在5月前也一路上扬。
中原地产的数据显示,今年全国商品房销售量累计同比跌幅逐月收窄,1~5月商品房销售额同比实现正增长,其中住宅销售额增幅达5.1%,重点城市住宅成交表现突出,其中以深圳为首的一线城市,在5月房价涨幅更是创下历史新高。
对此,中原集团研究总监刘渊向记者表示,这样的局面,表明当前经济增速放缓且面临转型之际,房地产行业的支柱作用再次被强化。“330新政”是上半年成交走势的一个分水岭。尤其是针对二手住宅转让的营业税免征年限从5年缩短至2年,促使大批存量房提前入市,进而提升了市场活跃度。在一大批政策的提振和略为宽松的货币环境下,下半年楼市将继续稳步回升。
从宏观上看,楼市和股市都是整体经济的反映。股市被称为宏观经济的“晴雨表”,楼市则是社会总财富的反映。
刘渊表示,宏观上的流动性增强,加上股市上涨带来的财富效应,都会投射到楼市上。但刘渊进一步表示,股市对楼市的影响其实并不直接,主要原因是参与交易的人群不同。股市一般是投资类人群,楼市目前以自住类人群为主,两类人群进入市场的诉求不同,因而联动性不强。但从长期来看,当群众的总体财富增加,就会反映在购房需求上。
中原地产研究总监宋会雍向记者表示,楼市的提振是受政策刺激刚需,以及改善型需求对未来市场上行的预期所导致的。简言之,房市和股市同步上涨纯属巧合。
至于坊间流传的股市获利资金大量涌向楼市的说法,宋会雍表示,从中原地产部分门店的实际成交看,这类资金的比例很低。房地产市场需求的释放,并没有伴随投资客数量增长。从数据上看,2007年楼市投资客占到了30%~40%,如今则不足5%。
对于6月28日的央行“双降”政策,宋会雍认为,这主要是刺激投资进而释放流动性,但当前楼市投资类资金并不占主体,因此该政策对楼市作用有限。
由此可以看出,过去十年股市、楼市的增长是建立在中国经济持续增长的基础之上,此外,货币的流动性也对这两个市场有直接影响。当整体流动性提高时,社会投资意愿增强,对股市和楼市都有正面影响,反之亦然。
下半年:高端项目成交继续活跃
政策的支持不仅利好股市,也将成为楼市复苏节奏延续的重要基础。
股市及楼市作为资金流入的两大主要领域,一荣俱荣的走势已经在上半年上演,今年下半场的表现会怎样?
首先,单价10万元以上的豪宅成交情况值得分析。
以上海为例,自今年初以来,上海千万以上价格的豪宅表现抢眼,增幅跑赢整体市场。数据显示,2015年前4月,上海单套成交总价大于1000万元的豪宅成交套数为1261套,同比增长73%,远高于新房总体成交套数9%的增幅。而从股市指数看,今年1~4月,上证指数上涨37%,中小板指上涨60%,创业板指更是大涨94%。股市与豪宅市场的表现正相关明显。
中原地产数据显示,6月1日到6月7日,上海单价10万元以上的豪宅成交10套;6月8日到15日,成交22套;6月15日到6月22日,成交19套;6月22日到7月1日,成交套数猛增至44套。
6月中旬开始,上证指数出现调整,而6月22日当周是临界点,该周的豪宅成交量大涨,说明股市越是调整,资金抽离越多。其中部分大资金的去处是高端物业,而非刚需盘或二手住宅。
其次,中原地产数据显示,2015年前5月,北京、上海、广州和深圳90平方米以下的二手住宅成交套数,占二手住宅总成交套数的比例,分别为48%、58%、58%和65%。除北京与去年持平外,其余城市小户型比重较去年均有不同程度的下降,其中上海降幅最大。由此可见,中小户型刚需性产品仍为市场成交主力,但改善型产品成交占比有所上升。
宋会雍预计下半年货币政策将继续保持相对宽松,目前政策利好的效应还没有释放殆尽,一线城市房价仍然处在上行通道,买方心态乐观。他进一步表示,预计七、八月楼市成交量会出现下滑,九、十月重新向上拉升,中间可能有一定的停滞期。
刘渊向地产新闻记者表示,下半年房市将延续目前的活跃行情,但不排除地方政府出台微调政策避免市场过热。比如6月底,深圳四大国有银行已上调首套房贷利率。他预计,今年全年一线城市房价相较年初会有10%的上涨,整体成交量相比去年增加20%。
另外,虽然一线城市仍然执行限购政策,但随着利好政策的持续出台,一线城市二手房市场持续升温,投资性资本有回归势头,而中高端大户型产品则是需求较为集中的物业,下半年成交将持续活跃。
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