莫让公摊面积吞掉房子 如何破解公摊面积“猫腻”

众所周知，所买房子居住面积和实际面积是有差距的，之间的差额就是所谓的公摊面积。在购房中，每个楼盘的公摊面积均不同，公摊面积越大，得房率就越低，反之，则越高。在大多数首次购房者中，很多人对公摊面积不是太清楚，导致被“潜规则”，多付了房款。房产新闻记者为大家总结了一些公摊面积知识，解读如何解决公摊面积吞掉房子的问题。

公摊面积怎么算

售楼处置业顾问在介绍房子公摊面积时，通常会一言带过，如“我们的房子公摊面积占到20%-30%，在同等房屋里算比较小的，您可以放心”。按一平方米八九千元的房价计算，100平方米房子在公摊上起码要支出十几万元，购房者若要放心，须明白公摊面积应该怎么计算。

公摊面积，是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。即：商品房的建筑面积-套内建筑面积=公摊面积{每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积}。而其中，建筑面积=套内建筑面积+公摊面积；公摊面积=公摊系数×套内建筑面积；公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积×总套数)；套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积。

影响公摊面积的因素有很多，首先，一梯一户、一梯两户和一梯三户是不一样的，塔式楼和板式楼是不一样的；其次，套内面积房子大就多点，房子小就少点；再次，公共设施只有楼梯和既有楼梯又有电梯是不一样的，公共设施、走廊越多、面积越大公摊就越大；还有建筑规模楼层高度越高公摊越大，因为楼层越高，则电梯、消防等公共设施越多，所以公摊面积越大。

公摊面积过高虽然会影响住宅面积，甚至会花更多的钱购房，但是公摊面积并非越小越好，因为公摊面积过低意味着配套公共设施的规模缩减，会影响居住品质。

公摊面积百分比不等于实际公摊面积

而在实际操作中，公摊面积百分比，并不等于实际公摊面积。公摊百分比得出的程序是测绘部门测算整个小区的结果，而不是单纯的某一套房子，因此具体到每套房子的面积就会有一定的差距。

通常，购房者会根据公摊面积比简单计算自家公摊，但这其中潜藏着不少猫腻。公摊百分比的误差允许上下浮动3%，且这样的误差受到法律保护，而开发商则会利用多计算公摊面积挣取额外的利润。曾有购房者根据自身经验向记者吐槽：以每平方米一万元的房子为例，一套房子一户的公摊多算两三平方米，那么一户就多交两三万元，1000套房子的利润就可以达到两三千万元。

一般来说，房地产新闻记者获悉越是高档小区的公摊面积越大，因为设施更加完备，利润也就越大，因此购房者要多加警惕开发商的“猫腻”。业内人士认为，现在没有关于公摊面积“猫腻”的相关法律条文或规定出台，作为购房者只能被动地接受，而开发商则会利用公摊面积挣取额外的利润。