商品房应纳入房产税征收范围 保障房不应该征

去年两会,财政部部长楼继伟透露,房地产税(以下简称房产税)立法正在推进。

今年两会的预算报告提出,按照落实税收法定原则的计划安排,配合做好房地产税、环境保护税、船舶吨税等的立法工作,积极推动将现行税收暂行条例上升为法律。

喊了多年的房产税究竟什么时候会来?来了之后又会怎么征收?

今日房产新闻邀请了参与房产税立法前期讨论的全国政协委员、政协经济委员会委员、财政部财政科学研究所原所长贾康,今年递交有关房产税建议的全国政协委员、清华大学金融系主任李稻葵,一起解密“箭在弦上”的房产税。

在贾康看来,房产税不能简单照搬美国“普遍征收”的模式,见一平方米就征一平方米。应落在有支付能力、比较富裕的人头上,坚持“调节高端”原则,更为合适。

高端怎么界定?贾康解释,这涉及两个技术路线:一个路线是按家庭拥有的房屋套数,第一套房不征税;另一个路线是按人均面积,不管是多少套房,扣除一定的人均面积后再征税。”贾康解释。

而这一界定范围是在房产税制定设计中争议最多的环节之一。

在贾康看来,重庆模式是“调节高端”要领的具体化设计。独立别墅是重庆试点方案所涉及的单独处理的存量,但给出了180平方米的起征点。

不过,具体数量的设计,因地制宜。房产税是地方税,会给出一定的弹性空间。

贾康认为,在可预见的很长时期内,可能都需要调节高端,覆盖高端的增量和存量。逐渐地,再逐步扩大到居民存量住房的更大范围,适当放低“高端”的具体界限。更远的未来,也不排除扩大到农村地区。

Part1:什么是房产税?

贾康:房产税是保有环节征收的财产税

“消费住房保有环节上,从无到有要建立的一个直接税——财产税。”贾康表示。

事实上,在1986年,全国人大就提出“房产税”的概念,当时规定个人住房免纳房产税。之后,就一直在不断尝试开征。

2003年,开始试点物业税模拟空转。“曾有开征物业税的设想,为找到一个相对容易操作的便捷路径,那时就认为房产税是可以利用的一个实际操作框架。”贾康透露。

而“模拟空转”的前提则是不动产登记。所以,不少人会疑惑今年怎么突然开始不动产登记了。事实上,早在10多年前就已开始布局。

“当时就登记清楚并区分具体的类别,比如制造业、商业和住宅。不同类型,有不同指标体系。消费住房要参考市场价值、地段因素、朝向因素等各种复杂的因素来作综合评估。把这三大类所有具体的信息输入计算机。软件已设计好程序,按照指令就可自动生成物业税税基的评估结果。今后,房产税的征收就建议采用这套程序。”贾康说。

2011年,上海、重庆试点征收房产税。“这主要是起破冰、试水的作用。”贾康表示。

李稻葵:实质是一种“超级物业费”

李稻葵则认为,房产税的实质更是一种“超级物业费”的概念。“只有这样,房产税才能进入良性循环,业主才愿意缴。”

为什么?“因为每一个业主都要用公共服务,比如治安、交通和城管等等。小区之内的税是物业费,小区之外的公共服务由地方政府提供。”李稻葵说。

在他看来,因房价上涨得到实际利益的业主,也享受着房价上升所带来的公共服务。比如,政府为保持环境整洁支付费用,享受干净环境的业主也应支付费用。

Part2:房产税怎么征收?

李稻葵:房产税具体怎么收应由地方定

李稻葵也认为房产税应该是种地方税,不能全国“一刀切”。

房地产税立法宜粗不宜细,中央定一个原则,具体怎么收由地方来定。

同时,他还认为,房产税征收税率要低,而且是普适的,人人都要交,不是只有一部分人交。同时要加强机制建设,纳税人可以对税收使用者问责,可以适时在一部分地区先试点推出。

贾康:调节高端,按套征收首套免征

从“房产税”概念提出至今,贾康坦言,内部争议一直很大,因为触动了既得利益。

不仅如此,社会各界对房产税的征收一直存在争议。争议点在哪里?

贾康表示,主要集中在两个问题上:一个是房地产税和70年的土地出让金可以一起收吗?不少人提出,房子里就已包含70年的土地出让金,再每年征税,重复征收合理吗?

第二个争议点是,在国有土地上征收房地产税有法理依据吗?在贾康看来,房产开发、交易、保有环节的税费都要有,三者之间并不相互排斥。真正的问题是,重复征收是否合理?

关键要做的是,怎么把与房地产相关的所有税费在全面改革之下做合理协调,或者需要在清理中间取消,或者需要归并,或者某些负担需要调减或调增。

Part3:哪种房子需要征税?

贾康:商品房应纳入征收范围

保障房不应该征

Part4:房产税会对楼市造成什么影响?

李稻葵:不能指望房产税抑制房价上涨

李稻葵则直言,“不能指望房地产税抑制房价上涨,这是天方夜谭,不可能。”在李稻葵看来,房产税抑制房价上涨的作用微乎其微。

为什么?“假设房地产税最高能征收到2%,可房地产价格是每年5%到10%的增幅,这样房地产税是打不赢房价的。如果房地产投资有10%的回报,那么征收1%或2%,对它没有影响。”李稻葵说。

在他看来,本质是“超级物业费”的房产税功能定位更偏向于地方政府和业主之间良性互动机制。

“保障房不应该征税,保障房其实就应定位为公租房和共有产权(有限产权)房,没有必要征税,只有商品房、完全产权房才应纳入房地产税征管收范围。”贾康表示。

另外,他还认为,在很长一段时间以内,也不要涉及农村宅基地上的农民自住房。

小产权房又怎么处理?“这一次的不动产登记会倒逼出小产权房的分类解决方案,不管存在多少套小产权房,都必须对它出台具体处理的方案,进一步理清。”贾康说。

深圳的处理方式或可提供参考。“深圳早已把土地归到国有终极产权的大平台上,但数十万的居民涉及的小产权房怎么处理?他们就是分类处理,利益框架和解决方案说清楚后,可以分期兑现,哪怕10年、20年逐步兑现。”贾康说。

Part5:房产税何时开征?

贾康:房产税或于2017年立法实施

在去年两会上,财政部部长楼继伟表示,房地产税立法正在推进。

在今年两会上,全国政协委员、财政部副部长朱光耀在回应有关房地产税的提问时说,中国怎么开征房地产税,仍在研究的过程中,总的说来由人大牵头,财政部配合,过程要非常谨慎。

政府预算报告也提出,按照落实税收法定原则的计划安排,配合做好房地产税、环境保护税、船舶吨税等的立法工作,积极推动将现行税收暂行条例上升为法律。

目前,房产税立法到底进行到哪一步了?

参与房地产税立法前期讨论的贾康透露,“我国征收‘房产税’的方向已经锁定,唯一不确定的就是征税时间表。”

他表示,房产税立法草案内部一直在做,可以纳入立法程序。他推测,最晚在2017年全国两会上,经全国人大审议批准,通过后就开始实施。

为什么?“中央要求,财税改革的重点和基本事项应在2016年做出来。按照这个节奏推测,今年应该启动立法,最理想的情况下,这个立法程序要走一年,一审二审三审。一审之后,要征求社会意见,如果意见争论多,可能推到四审,那么这一年可能走不完程序,顺延到2016年,最晚应该推到2017年。这样才能符合中央关于改革时间表的要求。”贾康在房产新闻中表示。