张泓铭谈如何应对房地产市场的新常态

2013年冬到2014年春，流行了一种“2014年房地产市场会崩盘”的论调。“2014年房地产是疲软的，但是远远没有达到崩盘的地步。”那么2015年的房产市场会怎样？人们如何应对？房企如何应对？全国政协委员、国家住建部专家委成员张泓铭委员在接受房地产新闻的独家专访时阐述了他的观点。

新常态：速度增长增速放缓

“国民经济进入新常态，房地产市场也进入了新常态。”张泓铭委员表示：原因在于产业的发展是受国民经济决定的，国民经济在中低速发展，房地产同样如此，这将是一种很大的趋势，也是历史阶段性趋势。

房地产市场的新常态有两个特点，一是各种指标的绝对值还在增长；二是增长速度有所下降。新是指与过去相比，常态是指相当长的历史时期。

对于房地产市场的新常态，我们应该如何面对？张泓铭委员提出了五条建议：其一为：在指导思想上（要有）良好的心态，稳字当头，既不要单独强调继续增长，从而导致盲目乐观。也不能片面强调速度下降，盲目悲观。其二为：在行动的策略上，要重视市场的自动调节作用，让市场充分体现它的趋势性方向。其三为：在观测的指标上，要重视两个指标，分别为房地产的销售量以及价格指数。销售量的下降问题不大。关键在于价格指数，价格指数只要相对稳定，房地产市场的风险将会减少。其四要鼓励自用和自住性需求，鼓励首次购房，例如可以降低首次购房的贷款利息，减免税收。

其五为要有安全的底线意识，尤其是二三线城市的房地产“泡沫”有破碎的可能性，但一般而言不会引起整个房地产市场风险的快速释放，不过这种（破碎的）可能性也并非不存在。从三个角度来考量：是否大量城市出现下跌？价格下降的速度是否过快？价格下降的幅度是否过大？如果三个方面同时显示，那么全国性的风险就来临了，需要启动救市方案。

战略判断：坚守或是离开

对于目前的降息行为是否是救市行为？张泓铭委员表示：降息是稳定国民经济的一种手段，目前小微企业融资难问题没有解决，降准、降息是在降低企业的融资成本，而不是简单针对房地产市场。当然它对房地产市场是利好政策。

目前而言不动产的统一登记制度对房产市场没有太大影响，对此张泓铭委员分析：不动产登记制度是国家承认不动产的个人产权，法律予以保护；过去登记是各地零散的登记，国家不能统一进行管理，国家需要获得完整的信息，同时为了保护民众的不动产权益，以及一些派生的作用。首先是为征收房产税做准备，其次有利于个人调整财产的结构，再有是政治上的积极意义。

羊年伊始，土地的价格在节节攀升，对于高地价产生的缘由，张泓铭委员再房产新闻中表示“地价的上涨导致了房价的上升”这个观点是片面的，从经济学的角度而言，地价是由未来房价决定的。原因在于地产商在买地时会判断未来的房价有多高，然后拍下相应的地价。

过亿房企和中小型房企应该如何应对房地产的新常态？张泓铭委员沉思片刻，回答道：“房地产市场是新常态，那么产业也要新常态。不过产业的新常态包括两个方向，一个是坚守，另一个是退出。比较而言，中小企业缺少竞争优势，逼迫它逐步地退出，这是一种客观趋势。中小企业可以投靠大房企，还可以联合起来组成大的公司。除此以外只能离开这个产业。对于大型房企而言，需要进行跨界经营，寻找投资回报高于房地产的产业。”

房地产市场的新常态会使得房地产的投资回报向中位数6%回归，这也促使房企向其他领域例如互联网金融领域和电商领域进行投资，不过张泓铭委员强调其投资回报率要高于房产，至少要等于，否则跨界也就失去了意义。

张泓铭：

11-12届全国政协委员

国家住建部专家委成员

上海市人民政府原参事

上海社会科学院研究员