505只3000亿产品集中到期 中融压力最大

2015年，房地产信托将再次迎来高峰期。

用益信托的最新数据显示，2015年全年预计共有505只集合房地产信托项目到期，到期规模达3000亿元。其中，中融压力最大，近300亿房地产信托产品集中在下半年到期。

505只3000亿产品集中到期

用益信托对已披露期限和规模产品的统计显示，2015年预计共有505只集合房地产信托项目到期，到期规模将达2413.39亿元。其中，中融信托、平安信托和四川信托位居前三甲，分别是中融信托66款，预计到期规模359.19亿元；平安信托22款，预计到期规模151.49亿元；四川信托124歀，预计到期规模114.29亿元。Wind的数据显示，在到期最多的中融信托66款产品中，有近8成都是集中在下半年。

对此，一不愿具名的信托业内人士26日在接受今日房产新闻采访时表示，一般房地信托产品的存续期都一到三年，最长不会超过5年。而正好在2011年至2012年前后，伴随债市和银行贷款的逐步收紧，房企为开发新项目开始了一波信托融资，致使自2014年后逐渐进入房地产信托兑付高峰期。

用益信托统计的2015年到期房地产信托产品为2413.39亿元，其事实上肯定会大于这个数，因为信托为私募产品，有部分产品在成立时，并没有披露产品期限或是成立规模。对此，用益信托分析师帅国让在接受采访时表示。他认为，前些年伴随信托业的整体快速膨胀，再加上房地产项目的丰厚的回报，以中融信托为代表的“激进派”，远不止其公开公布的房地产项目。他保守地估计，2015年全行业房地产项目到期规模将超3000亿元。

中国信托业协会的数据统计，截止到2014年三季度，中国房地产信托存量规模为1.27万亿元，在全部资金信托中的比重为10.38%。

黑天鹅或引爆地雷中融信托先“补牢”

房地产信托到期规模庞大仅仅是一方面，今年还可能是“黑天鹅”频现的一年。董事长涉嫌贪腐犯罪案件的房企佳兆业，自去年以来一直处于“风口浪尖”之中。随着事件的持续发酵，债权人要求锁定资产以保全利益的行为愈加频繁。截至目前，已有包括银行、发债机构和信托公司等21家金融机构向深圳市中级人民法院提请诉讼，要求查封佳兆业相关资产以资产保全。

以信托为例，据不完全统计，至少还有包括华润深国投、爱建信托、外贸信托和中融信托四家信托公司为佳兆业提供数十亿融资，且上述四家公司发行的信托计划仍有多个项目仍在存续期。接下来，首当其冲的便是3月28日即将到期的中融信托“中融-佳兆业长沙梅溪湖股权投资集合信托计划”(以下简称“中融长沙梅溪湖”)。

此外，2013年中融信托经过相关尽职调查决定设立集合资金信托计划，信托规模6.33亿元，其中优先规模4亿元，劣后规模2.33亿元。并以中融信托(代表“信托计划”)作为有限合伙人(LP)出资4亿元加入有限合伙企业深圳佳选稳赢投资合伙企业，基金期限2年。由该合伙企业以股权形式投资于项目公司，用于浙江省杭州余杭区“君汇上品”项目的开发建设。很显然，4亿元的信托资金目前仍然处在佳兆业房地产(杭州)有限公司和中融信托为合作开发“君汇上品”项目而成立的有限合伙基金的有效期内。

对此，中融信托相关工作人员28日在房地产新闻中表示，因上述项目担保足值，风险控制措施得当，目前对公司暂没影响。面对房地产市场的诸多不确定因素，公司不断收缩此类业务，进一步提高房地产业务操作标准，将业务重心向一线城市转移，谨慎准入二线城市房地产项目，三四线城市仅限特大型开发商。同时，提高房地产业务交易对手选择标准，严格审查交易对手开发能力与现金流压力，注重第一还款来源的充足性，并合理控制客户集中度。

其实，不仅仅是中融信托，今年房地产信托产品的整体发行明细锐减。最新统计数据显示，2015年新年以来，仅成立了30几只房地产信托，成立规模约40亿元，成立数量较2014年12月份减少了70%，规模较2014年12月份减少了80%。

对此，格上理财分析师王燕娱认为，近期佳兆业事件对房地产信托的影响颇大。2015年开年以来，各信托公司已收紧房地产项目的发行，但相对的，基础产业类项目则有所增加。不过，房地产信托的收紧一方面是受到地产行业波动的影响，另一方面也是由于二级市场吸引资金对信托产品发行形成挤压的影响。

暗出负面清单房地产成雷区

“对于房地产项目，信托行业内部已经形成了一个心照不宣的‘负面清单’，比如，哪些城市的项目属于禁止类，哪些属于谨慎类，“有些三四线城市已经被做烂了，未来也没有什么发展空间，房价面临持续下跌的风险，现在肯定不能再去碰。”对此，某知名信托公司管理人士坦言。他透露，该公司早在2013年年底以来，在原来房地产项目常规贯彻的“四三二”规定的基础上进一步加大尽职调研，重回房价“经抗”的一二线城市的布局。

房地产信托贷款“四三二”标准，是银监会针对信托公司房地产信托贷款的要求，四是指开发商进行信托融资前要拿到《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》四证；三是指地产商必须至少投入30%的自有资金；二是指开发商必须有国家二级资质。从整体来看，通常在融资方资质达不到“四三二”标准的情况下，无法通过贷款类方式来进行融资，多会选择股权类融资的方式。

总体来看，信托公司的避险诉求使得房地产信托项目目前更加呈现两方面变化，一是倾斜于大中型房企，二是布局更集中于二线以上城市。操作上，房企携手信托走项目基金化的路线也是去年来的一大特色。如去年年初，平安信托与宋都控股及宋都集团拟采用项目合作的方式，对宋都集团开发或代建的单个或多个房地产项目进行投资合作，即平安信托拟与宋都控股共同设立平安宋都地产基金。