新政释放需求有限 最多820万套购房需求

近日,在西南财经大学举行的经济转型期的管理-以中国及新加坡为例国际论坛上,中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁透露,当前房贷新政加上公积金新政,一共 最多可释放820万套购房需求,其中房贷新政可释放550万套。不过,甘犁强调,上述结论仅是一个静态估算,并未考虑到未来购房市场预期可能改变等因素。 另从公开报道来看,多地楼市近来成交活跃,有回暖迹象,而且部分城市还推出了购房补贴配套政策。

空置房受房价下跌影响大

房产新闻指出中国家庭金融调查报告显示,2013年我国城镇住房整体空置率为22.4%,较2011年上升1.8个百分点。从城市分级来看,三线城市总体空 置率略高于一二线城市,其中一线城市空置率为21.2%,二线城市空置率为21.8%,三线城市空置率为23.2%。其中,一二三线城市有一个共同点,就 是多套房家庭空置率远高于一套房家庭空置率。

全国约4900万套空置房,其中商品房空置率为26.3%,约为2700万套,经济适用房空置率为23%,约为200万套。甘犁强调说,此数据也引起了地产大佬任志强等行业人士的争议和质疑。

在甘犁看来,中国住房空置率之谜的关键在于城镇化之谜,城镇化除了主动进城部分,还包括被动进城部分,也就是当地的居住地由农村变成了城镇,关键是这部分到底有多大?因为城镇化,建了很多房子,但大量被进城的不需要房子,所以商品房是空着的,属于错配现象。甘犁解释说。

按照上述报告的结论,当前楼市进入下行通道,空置房更易受到房价下跌的损失,如果房价下跌20%,28%空置房将低于购买价值。

新政释放需求有限

9月30日,央行新四条出炉,其中松绑限贷成为一大亮点,实质就是认贷不认房。同时,各大商业银行可根据自身情况,调整房贷利率,下限为基准利率的0.7倍。在刺激导入购房需求的同时,央行新四条还进一步松绑房企的融资渠道,包括发行债券和资产证券化等。

另一方面,作为地方救市一大抓手的公积金新政也频繁上阵。近日,住建部、财政部和央行联合出台关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知,推出职工连缴6个月可向户籍地申请公积金房贷,住房公积金缴存要实现异地互认、转移接续等措施。

在上述举措中,居民公积金贷款时,交纳公积金时限从12个月压缩为6个月,公积金贷款异地互认将进一步刺激外地购房需求。

在甘犁看来,房贷新政在短期内可刺激550万套购房需求提前入市,公积金异地互认至多刺激100万套购房需求,公积金门槛降低可释放170万套购房需求。

其中,对于房贷新政具体效果,上述家庭金融调查报告显示,一线城市中,有房无贷并且计划购房的家庭可实现的购房需求从58.7%上涨至79.9%,二线城市 该比例从58.3%上涨至75.8%,三四线城市该比例从50.3%上涨至72.7%。据此推算,一线城市释放的购房需求约50万套,二线城市约200万 套,三四线城市约300万套。

不过,甘犁强调,上述结论仍属于静态评估,并未考虑到未来购房市场的预期改变等动态因素。

房地产新闻注意到,近日部分城市在上述新政组合拳之外,另出奇招。比如,天津取消了对商品住房户型设计90平方米以下户型占70%以上的限制性规定,鼓励房 企设计适销对路的产品。宁波近来也出台文件,称毕业10年内在宁波购房的大学生买房可享受购房补贴、首付降低和贷款贴息等多项优惠。