五种房产促销宣传中的“送面积”形式被禁止

我们经常在房产企业宣传的广告上看到写送阳台，送花园，甚至是什么买一层送两层之类的宣传语，我们买房子这些是真的“送”的吗？其实开发商所谓的“送面 积”，实质是钻《建筑工程建筑面积计算规范》(旧政)的空子。在满足规范的前提下，通过“变魔术”般的设计，增加室内、室外空间，让房子的某一部分可以 “不计价”或“计一半价格”。

深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺此前对房产新闻介绍，赠送面积是楼盘项目在满足规范下，通过特殊化处理，比如2.2米以下计一半面积、6米以上不计 入面积，采用预留天井、超大阳台、赠送夹层或地下室等方式来偷面积，高者能偷到60%左右的空间。“从2001年大飘窗出现，偷面积的苗头在深圳已出现。 2002-2005年，一度成为深圳楼市非常普遍的现象。”

也正是在这个阶段，不少深系开发商开始“大航海”战略，到东莞、惠州等地开发，也将赠送面积带到当地。如在东莞，业内的集体记忆是赠送面积开始出现在 2006年，由深圳开发商开发的尚书苑，户型出现了大量赠送面积。时售均价为6000多元/平方米，摊上赠送面积，折算下来为4000多元/平方米，价格 “划算”且“亲民”，却也瞬间拉高了市民对于城区价格的心理价位，从此城区房价也迅速拔高。

此后，各地“送面积”的设计开始盛行起来。由于买家更青睐户型面积在90-120平方米区间的户型，尤其在2006年90/70政策出台以后，开发商一方面 为满足购房人的需求，另一方面又需要满足政策规范，因此绞尽脑汁在90平方米以下的户型中寻求突破，“送面积”也愈演愈烈。没有做点赠送面积出来的楼盘都 不好意思说自己在卖楼，N+1、N+2都不在话下，“复式”单位买一层送一层，买别墅送花园、地下室等都成了常态，赠送面积也越来越大，各种突破常规的赠 送手法也五花八门，如可拆卸凸窗、地下室、花园、假复式、露台天台、入户花园、天井等。

1.夹层面积更明确

新规：建筑物内设有局部楼层时，对于局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算，且结构层高在2.20米及以上的，应计算全面积，结构层高在2.20米以下的，应计算1/2面积。

解读：楼盘中通常宣称“买一层送一层”，这种“假复式”通常出现在小公寓楼盘。与在平面上增加空间的做法不同，“假复式”突破建筑“层高”要空间。开发商将 层高做到至少4-5米，甚至可以做到正常楼层的2倍层高，在验收后再“加楼板”隔出“复式”中的二层空间，有楼盘做到实际使用面积约为产权证面积的 150%，但是未来这种全赠送的复式二层将不被允许。

2.地下室不再免费送

新规：地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2.20米及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20米以下的，应计算1/2面积。

解读：尤其购买别墅或叠加别墅，通常地下室都在赠送范围内，且常可做到全赠送，部分楼盘更突破常规，地下室也可以做到如常规楼层一样层高。但新《规范》后，即便把地下室设计成2.20米高度以下，也不会全部赠送，而是要算一半面积，但是如此层高的地下室也会变成鸡肋。

3.阳台、入户花园不再是免费的午餐

新规：在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；阳台进深小于1.8米(原为2.4米)依然仅计算1/2面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。旧规中，按建筑物的阳台及其水平面投影面积计算1/2面积。

解读：主体结构内的阳台，也就是户型图纸上常用的“入户花园”、“内阳台”、“空中庭院”、“空中花园”等，有的开发商设计上甚至可以做到全赠送、半赠送。新规将全部纳入销售的建筑面积计算。

4.大飘窗不再赠送，要算一半的面积

新规：窗台与室内楼地面高差在0.45米以下且结构净高在2.10米及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。

今日房产新闻解读：开发商以往最常赠送、旧版《规范》中可以全算赠送面积的飘窗，在新《规范》中有了明确要求，需要计算一半面积。

5.采光井、管道井不再有全赠送

新规：建筑物的室内楼梯、电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、烟道，应并入建筑物的自然层计算建筑面积。有顶盖的采光井应按一层计算面积，且结构净高在2.10m及以上的，应计算全面积；结构净高在2.10m以下的，应计算1/2面积。

解读：现有楼盘设计通常利用采光井、管道井等空间，相邻户型的住户提供另一个空间，并且为全赠送，未来都需要并入自然层计入需购买的建筑面积，同样与结果净高相关。