自住房中签者口述弃购的普遍原因

弃房者对房产新闻称，先简单介绍一下自己，我今年34岁，已经是标准的大龄剩女了。从来北京读大学开始，我已经在这个城市里奋斗了16年，住过大学宿舍，也和陌生人合租过公寓，现在有能力自己负担一套一居室的租金。我想有个自己的家。其实我的收入不低，加上年终奖金一年能挣到50万元，但凭这样的收入，一个人在北京负担一套商品房还是太难，而这收入又让我被排除在保障房之外，在房市上我的名字叫“夹心层”。

好在去年北京推出了自住型普通商品房(下称“自住房”)政策，自住房的定价标准为低于周边住宅项目价格30%。并且，自住房放松了对收入的要求，名下无房或只有一套住房的北京户籍家庭、有连续五年纳税记录的非京籍无房户都有资格申请自住房，尤其我这种有北京户籍的无房户更在优先购买之列。最令人振奋的消息是，自住型普通商品房的供应量不小，2013年为2万套，2014年为5万套。

今年年初，我向东坝地区的金隅汇景苑项目递交了申请材料，在已经出让地块的自住房项目中，金隅汇景苑的位置不错，距离东五环很近，房源也相对比较多，共有3300套。但我后来从北京市建委网站上了解到，申请该项目的家庭超过15万个，其中和我一样有优先购买资格的就有接近12万个。

不足3%的中签率，本不敢抱什么希望，但我居然中了，排名还十分靠前。自住房摇号和小汽车摇号不一样，中签的排名也很重要，3300套房子摇出了9900个号，排名靠后买不上的风险还是很大，并且选房的顺序也参照中签排名。

金隅汇景苑的第一批选房对前7700名中签者开放，但最终只选出了1870套房，很多人都弃购了，也有人选上房后又退房。我们在微信上组建了一个金隅汇景苑购房群，从交流情况来看，大家弃购的理由五花八门。由于申请自住房没有收入门槛，所以很多人不管有钱没钱都来申购，真到付款的时候就发现，一套80多平米的小两居，首付要60万元，囊中立觉羞涩。同样，自住房对于申购人没有申购套数的限制，很多人抱着碰运气的心态四处申购，本来就没有很强的购买预期。

对项目建筑标准不满，是很重要的弃购原因。第一次看到金隅汇景苑的楼书时，我和其他中签者都傻眼了。金隅汇景苑的建筑标准完全参照毗邻的限价房金隅悦和园。我们都去悦和园看过，高密度大高楼，外墙涂刷涂料，除了一层大堂铺了地砖，其它楼层的公共区域只用自流平地面，最坑爹的是房间窗户都非常小，起居室窗户只有1.1-1.3米，导致房间里采光非常差，且窗框的材质为塑钢而非断桥铝。开发商告诉我们，做小窗户的原因不是成本，大窗户的建造成本更低，却不符合国家建筑标准。我们都认为这是扯淡，那些纯商品房哪个不是大窗户，怎么就通过竣工验收了呢？很多中签者认为自住房就是商品房，建筑标准也应参照商品房而非限价房。要知道，两年前悦和园的价格不过9000元/平米，而现在大家的购房成本是22000元/平米。

仔细想来，我觉得大家对于自住房的期待有点天真。实际上，现在自住房的申购条件和商品房限购条件几乎完全重合，开发商如果将房子建的和纯商品房一样好，那后者的主要购买力很有可能都去排队自住房，谁还来买纯商品房？以往，开发商可以通过收入区分不同类型住房的购买人群，以后大概只能从房屋质量上区分了。不久前，另一自住房项目保利首开·丽湾家园公布了设计方案，比金隅汇景苑更加“奇葩”，一个570套房子的项目包括24种户型，一些两居室户型，两个房间、客厅、卫生间由东向西一字排开。我们群里有人将丽湾家园戏称为金隅集团请来的“捧哏”。

其实我觉得，不管大家心理上能不能接受，自住房本质上就是一种保障性住房。政策规定，自住房只能在获得房产证五年以后上市交易，并且上市交易后，售房人必须将卖房得利的30%上交，最初的保障性住房政策不也有类似要求吗？最近的一则新闻也证明了我的判断，北京市政府宣布除了针对既有保障人群外，今后将不再推出保障性住房，显然自住房的使命就是取代保障房的。按照今年的规划，新增住房供应中40%为保障房，60%为商品房，其中一半为自住房。参照这个比例，将来很有可能自住房和商品房均分新增住宅供应，绝大部分自住房的供应实际上就是冲抵了原先的保障房。

说到底，除了一些没有经济能力的中签者之外，大部分人弃购的主要原因还是价格。自住房的定价时点是地块出让时，按照这时同区域的均价折让30%。从出让地块到选房，期间如果房价上涨，差价必然越来越大，大家对于建筑标准的包容度会高很多，但房价下降则反之。就金隅汇景苑来说，出让地块时东坝区域的房价基本都在3万元/平米以上，但现在附近最便宜的二手房只要25000元/平米了，价格优势已经大打折扣。令我感到忧虑的是，未来售房后上交的30%收益，价差并不是按照实际售房价减去购买价格，而是按照该区域的基准房价来减购买价格，就目前的建筑标准，自住房未来的售价很难达到区域基准房价，所以上交部分很有可能超过实际收益的30%。

她对房地产新闻称，思来想去，我还是购买了一套金隅汇景苑的两居，总价接近200万元。理由很现实，虽然东坝地区确实有差不多价格的二手房，但建筑年代已十分久远，所以金隅汇景苑的房价目前还有一定优势。当然，现在200万元的总价也可以在其它地方买个不错的二手房，但首付要在100万元左右，这超过了我的支付能力。交钱之后，我并没有如释重负，自住房从买到卖，最少需要经历9年时间，各种变数太大。

在我看来，自住房和房价走势已经形成了一个“鸡生蛋、蛋生鸡”的哲学命题，政府推出自住房是为了平抑房价，随着自住房的大量上市，7月北京的纯商品房成交均价仅为24979元/平方米，环比下降6.8%，已触及今年以来的最低点。但房价降了，自住房的优势变小了，就出现了大量弃购现象。7月21日，北京最便宜的自住房当代采育满庭春MOMA进行了摇号，中签池高达房源的6倍，就这样，5天选房期结束，1482套房源中还有600多套未清。

而自住房的弃购潮，又加剧了人们对于房价下跌的预期，一些商品房更卖不动了。8月4日，中国铁建(5.05,0.00,0.00%)的两个纯商品房项目房山原香漫谷和丰台王佐北京山语城都转成了自住房开始摇号。对于开发商来说，这种选择倒很明智，可以一方面正大光明的降价，一方面又能从庞大的自住房申购人群中淘金。不过，就此，原香漫谷的155平米大三居也成了自住房一员，这倒成了一种怪现象。